推动我市物业管理健康发展推进社区民主自治1

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1、推动我市物业管理健康发展推 进社区民主自治1推动我市物业管理健康发展推进社区民主自治农工民主党珠海市委会目前，我市正如火如荼地推进社会管理体制改革，其成果得 到上级的高度认可。作为社区建设中最基本、最基层的单元 物业管理，其管理的滞后和不健康发展，严重制约着我市基层社 会管理体制改革。珠海是继深圳和广州之后全国第三个推行物业 管理的城市，可我市的物业管理何谓是“起了个大早、赶了个晚 集”，其发展与周边城市相比差距较大，市民对物业管理的投诉 位居群众各种投诉的前几位，各大媒体或网站几乎每天都有物业 管理的暴光和投诉。为了解珠海市物业管理的发展现状和存在问题，进一步提高 物业管理水平，促进社会管理

2、改革和社区民主自治。农工民主党 珠海市委会联合国家统计局珠海调查队、香洲区城市监督管理局 在市区范围内开展“珠海物业管理调查”，更加广泛、系统地征 求和搜集住户、物业服务企业、业主委员会人员和居委会对物业 管理和社区民主自治的看法和意见，探索创新社会管理和加强社 会建设的工作重点、工作思路和工作方法，坚持以科学的发展观 寻找解决社会管理问题的最佳“答案”，来共同推动珠海经济社 会的和谐健康发展，为党委政府决策提供参考。一、调查背景介绍此次调查分为问卷调查与社区座谈调研两部分。调查问卷分 为居民版与企业版两种，根据随机原则，在香洲区范围内抽取 50个社区，再由社区随机抽取10户，共500户居民。

3、同时，在 香洲区300多家物业服务企业中抽取60家（实际回收了 59份问 卷）作为企业版问卷的调查对象。居民版问卷的调查主要委托了 北京师范大学珠海分校应用数学学院的180名在校大学生直接 上门入户对调查对象进行问卷调查。全部调查数据采用SPSS国 际通用统计软件交叉汇总分析。二、主要调查结果（一）居民对物业管理的总体评价及看法1、调查对象对物业管理的满意度不高。调查显示，居民对 物业服务水平的总体评价的满意率只有33. 6%o在七项物业管理 内容中，调查对象对小区绿化工作和保洁工作最满意，但满意率 也仅有44. 2%和40. 4%。对投诉处理和机动车管理的满意率最低, 分别只有29. 7%和

4、31. l%o而对小区机动车管理不满意的调查对 象则达到30%o2、近八成调查对象认为有必要成立业主委员会。当问到“您 觉得小区有无必要成立业主委员会”时，认为非常必要的调查对 象占25.6%,认为有必要的占52.5%,认为无所谓的占17.3%, 认为没有必要的仅占4. 6%o另外，对于业主委员会能否维护小 区业主的权益，认为能维护业主权益的占45.1%,认为不能维护的占17. 5%,不了解的占37. 4%。可见，大多数居民都了解 到业主委员会对争取和保障业主权益的重要作用，并认为业主委 员会的成立是必要的。3、调查对象物业方面的权益受到侵害时的做法。调查结果显示，当调查对象的权益因为物业管理

5、问题而受到侵害时,53. 2%的调查对象选择主动到小区物管处交涉要求解决问题，其次有 31.2%向社区居委会投诉，25.4%向业主委员会投诉。可见，物业 服务企业、居委会和业主委员会是业主投诉交涉的最主要对象, 四者的关系直接影响社区物业管理。（二）物业服务企业的经营状况及对物业管理的看法1、物业服务企业资质普遍偏低，从业人员流动性大。本次 调查的59家物业服务企业，达到一级资质的企业占14.3%；二 级资质的占10.7%；三级资质及暂定三级的占75%。另外，物管 人员（保安、保洁员、维修员等）流动性非常大的企业占21. 1%, 比较大的占54.4%, 一般的占19. 3%,比较稳定的仅占5.

6、 3%。据相关企业反映，物业服务企业由于行业特性、企业规模、 薪酬水平、福利保障等因素的限制，缺乏对专业人才的吸引力， 无法满足高资质企业对人才数量质量的要求，因此企业资质级别 普遍偏低，难以留住人才，造成从业人员流动性大。2、物业服务企业盈利能力差，经营状况不隹。物业管理行 业本身是一个微利行业且收入渠道比较单一，主要收入来源是收 取物业管理费。调查结果显示，67. 3%的物业服务企业处于亏损,27. 3%收支持平，仅有5.5%的企业是处于盈利状态。亏损的物业 服务企业中，认为物业管理收费标准偏低的有67.4%,其次是物 业管理费收缴率低，占13%。3、对提高物业服务质量的看法。结果显示，对

7、提高物业服 务质量的看法中，53.2%认为物业服务公司自身提高专业素质和 严于自律与政府需完善相关法律法规并加强监管重要的企业占 84. 7%,其次有62. 7%的企业认为完善投诉反馈机制，加强宣传, 实现与业主的有效沟通比较重要。三、存在的问题：（一）几种关系的不和谐与矛盾1 .业主、业主委员会与开发商的矛盾。业主、业主委员会与 开发商之间的矛盾纠纷，绝大多数情况是开发商无视法律法规, 恶意侵权造成的。长期以来，由于开发商有意无意地违反有关法 律法规用虚假广告诱惑购房者，甚至违反购房合同的约定，向业 主价外增收某些费用或私自改变公共设施的用途以获取不正当 的商业利益，从而引起业主的强烈不满，

8、导致业主和开发商之间 产生矛盾。业主委员会为了维护业主的合法权益，往往是先与开 发商交涉，通过协商解决问题，化解矛盾，如果无法达成共识, 只好向建设行政主管部门投诉，申请仲裁，这样如果还解决不了， 最后只能通过法律途径寻求解决，业主委员会作为民事主体，受 广大业主的委托，只好与开发商对簿公堂，从而，导致业主、业 主委员会与开发商的矛盾。2 .业主、业主委员会与物业管理服务企业的矛盾。如位于梅 华辖区的上宝花园，原物业管家为梅华物业公司，小区的管理同 期满时，业主委员会通过公开招聘，最后选聘先诚物业公司作为 小区的新物管理，可是旧物业却不按照物业管理条例的有关规定 进行移交，一直赖着不走，于是，

9、出现新旧两家物业同时管理上 宝花园的怪象。虽然，最终老管家在种种压力下，已撤出上宝花 园，但是已经造成了业主之间以及业主与业委会之间很多的不和 谐。由于新的物业管理费报价偏高而落选后，旧的物管抓住业主 委员会工作上的某些瑕疵，不肯撤出小区，混淆是非，造成业主 与业主委员会之间的矛盾。此外，物业管理服务企业为了获取商 业利益，往往充分利用承管的住宅小区，有意避开业主和业主委 员会，“暗箱”操作，私自开拓各种增值业务，从中捞钱，像临 时停车费、户外广告、电梯广告、楼宇电视以及宽带、纯净饮水 机进社区等等，这些增值业务所产生的经济效益有时十分可观。 本来，这些增值业务所产生的经济效益应该归全体业主所

10、有，物 业如果参与管理，也可以分享这部分收益，但要与业主、业主委 员会合理分成。可事实上往往是物业拿“大头”,业主拿“小 头”,甚至物业独吞，业主根本得不到一点儿好处。物业服务企 业的这种侵权行为，最终必然导致与业主、业主委员会的利益矛 盾和经济纠纷。3 .业主、业主委员会、物业与商家的矛盾。开发商为了追求 房地产开发的商业利益，往往在住宅小区的外围开发建设店面（一般是底层），或出售或出租，这种情况很普遍，有的甚至在 小区的内部开发建设店面，有的商家甚至到住宅小区里租房开 店，把原本用作居住的房子改造一下，用以经营小百货、开茶馆、 办家政、维修家电等等。4 .业主与业主委员会的矛盾。虽然业主委

11、员会是业主们按照物业管理条例的有关规定民主选举产生的，有责任也有义务履行 职责，然而，业主委员会作为住宅小区业主自治的民间性组织, 要履行这些职责，的确不是一件容易的事，甚至可以说相当困难。究其原因有：一是部分业主被开发商、物业收买，故意拆台、抬 杠、找业主委员会的茬；二是部分业主委员会委员被开发商、物 业收买，背地里拉拢一些素质比较低或不明真相的业主，跟业主 委员会对着干；三是少数私心杂念比较重的委员，为了达到争权 夺利的个人目的，往往利用与业主的种种关系，拉帮结派，闹不 团结，煽动业主与业主委员会唱对台戏；四是业主委员会不能真 正履行自治和维权的职责，名存实亡,引起广大业主的不满等等。5

12、.业主与业主之间的矛盾。我市有一些住宅小区是征地拆迁后返迁或集中的小区，像南厦丰泽园这样的小区，除少数产权 发生变更的之外，居民绝大多数都是原来的村民，彼此之间都相 识，不是左邻右舍，就是亲戚朋友，关系错综复杂，往来比较频 繁，社区的整体性比较好。而绝大多数的住宅小区都是开发商开 发建设之后，公开向社会出售，因此，业主来自五湖四海，有本 地的，有外地的，有城里的，有农村的，有国内的，有国外的, 有素质比较高的，也有素质比较低的，这样的组合带有一定的随 机性，组合的结果也许是优化的，也许是不理想的，业主之间大 多不相识，往往各进各的门，各过各的日子，很少来往，虽然门 对门、窗对窗，但是彼此大都不

13、相识也不一定想认识，缺少必要 的了解、理解和信任，因此，关系冷漠，形同路人，社区的整体 性很差，就像一盘散沙。（二）现行物业服务收费政府指导价格标准过低，严重影响 了行业的健康发展。2001年我市出台了珠海市城区住宅小区 物业管理服务收费办法，规定了城区小区物业管理收费政府指 导价的标准，多层住宅每平方米最高收费0.55元，最低0. 35 元；高层住宅每平方米最高收费1.20元，最低0. 70元。2001年前建的小区都是按这一标准收费；2001-2006年新开发小区的 物业管理费，也基本上是根据政府指导价定价；2006年之后建 设的小区，基本上都按照市场标准来定价了。但随着社会经济的快速发展，

14、消费者价格指数持续上升，最 低工资标准几乎每年一次的调整，加上劳动合同法和社会 保障法的出台，物业服务企业的人工费用和服务成本在10年来 平均增加了两到三倍.2005年深圳多层住宅小区物业管理费用 就已经是1元/平方米，东莞2004年多层住宅小区最高收费标 准为L8元/平方米。中山市的物业收费标准调整了 3次，现在是珠海的1倍以上，而珠海的物业收费标准还在原地踏步。珠海 市物业服务收费指导价与物业管理消费水平严重脱节，导致物业 服务企业几乎在亏本经营，造成对小区管理及设施设备维修养护 得不到有效保障,这又引起业主的不满，以不交费来抵触物管企 业，造成恶性循环，严重制约物业管理行业的发展和物业管

15、理服 务水平的提高。（三）物业管理配套法律法规不健全。2008年出台的珠 海市物业管理条例（简称条例）缺少具体实施细则。例如条 例虽规定了业主大会的决定具有法律效力，但部分业主不遵守 或不履行业主大会决定时，有谁来追究责任,采取哪些法律措施, 都是不明确的。（四）业主委员会发展较为滞后，运作机制尚待加强。目前, 香洲区800多个小区中，约200个小区成立了业主委员会，仅占 25%o业主委员会是业主大会的执行机构，是整合业主的共同意 愿、维护广大业主合法权益的有效组织形式。业主委员会的成立 需要召开业主大会，而由于业主大会这种组织形式，靠业主本身 这样一个松散的、自发性的个人来自行运作召开，是非

16、常困难的。 召开业主大会，组织相关人员、讨论业主公约等资料的起草, 需要具有相关专业的专门人才才能完成，其成本巨大，单靠业主 本身无法完成，加之召开会议，工作决议起草，业主代表候选人 产生、筹备所需资料整理、汇集均有困难。加上物业管理条例 缺少具体的实施细则，在缺乏专业人士和专业机构指导的情况 下，业主委员会的成立运作容易出现程序或细节错误，常被物业 服务企业以不合法为借口阻拦业主委员会成立或拒绝履行业主 委员会决议。由于业主大会召开的难度较大，且条例中业主 大会运行机制可操作性较差，因此在业主委员会成立后，业主对 业主委员会缺乏有效的监督。（一）权力行使方面要给基层放好管用权。目前，我市 物业管理都以属地管理为主，但物业管理大部分的审批权和考核 权均在市职能部门，区一级及镇街等基层只能加初审意见。我市 实行的大部制改革是由上至下放权，现在物业管理则更应该是由 内向外放权，建设“小政府