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1、太原易居房地产研究所太原房地产市场研究报告 2009年6月本月导读2易居视点2后市走势预测2数字楼市2第一篇 市场背景篇2第一章、政策资讯2一、政策法规2二、市政动态2三、市场资讯2第二篇 市场分析篇2第一章、土地市场2一、本月公告土地分析2二、本月成交地块分析2三、重点地块分析2第二章、商品房市场2一、市场综述2二、供求关系分析2三、供应量分析2四、成交量分析2五、成交均价分析2第三章、商品住宅市场2一、市场综述2二、供求关系分析2三、供应量分析2四、成交量分析2五、成交均价分析2第四章、办公市场2一、市场综述2二、市场成交量分析2三、成交价格分析2第五章、商业市场2一、市场综述2二、市场成
2、交量分析2三、成交价格分析2第六章、产品分析2一、产品综述2二、案例分析2第七章、市场营销篇2一、营销透视2二、媒体分析2第三篇 区域数据篇2一、小店区2二、杏花岭区2三、万柏林区2四、迎泽区2五、尖草坪区2六、晋源区2本月导读山西省人民政府关于鼓励和培育住房消费促进房地产市场健康发展的若干意见公积金、建筑报批手续、小产权房屋以及行政事业收费等新规出台详情请见P9本月土地市场放量供应全月共有9块土地挂牌出让，占地面积共计万平方米。详情请见P18本月商品房市场供求两旺商品房供应成交均大幅增长，供求关系紧张程度缓解详情请见P24易居视点2季度来的市场回暖，使得6月的太原房地产市场供求双方对于未来的
3、预期发生了较为明显的变化。6月楼市，涨价的项目比比皆是。由于部分项目房价上涨过快，打压了刚性需求购房者的积极性，造成6月市场成交量有所减小。另外，由于4、5月部分项目为了达到快速销售的目的，大量将小户型产品抛售，造成6月的产品供应中出现大面积户型居多而小面积户型偏少的局面，市场产品供求失衡明显。6月太原市住宅市场整体依然处在调整期，未来市场预计仍会保持相对平稳上升的态势。我们认为，在目前的条件下，自住以及改善性需求消费者可以选择合适项目出手买房。房价在经历了本轮市场调整后，房价短期内有所下行的空间极为有限。开发商也应抓住这个难得的市场机遇尽快出货，切不可为了一时的利益盲目提价。后市走势预测6月
4、的住宅市场，数据面上供求总量均有所提升。但是从市场实际情况来看，除了几个品牌大盘在价格有所上涨的前提下依旧保持了较为乐观的去化量，众多小盘的去化仍以中小面积户型为主。另外，由于房价的上涨，使得购房者因经济问题二无奈选择了小产权房。6月市场需求仍以刚性需求占主要地位，改善型和投资型需求有所提升，但仍未能达到较大比例。我们认为，后市仍将以刚性需求释放为主，而随着整体经济的逐步回暖，今后（3季度）如果不出现大的政策变化（如紧缩货币政策）或通胀预期可以降低的情况下，后市太原楼市的改善型需求将逐步增加。而房价将随着这部分需求的释放以及投资性需求的出现而保持温和上涨的态势。对于3季度的市场，谨慎乐观应该成
5、为我们未来一段时期的行为依据。数字楼市2009年6月，太原市商品房供求比为，供求矛盾得到缓解。资料来源：上海克而瑞信息技术2009年6月，太原市商品房成交均价为5196元/平方米，环比上涨4.55%。数据来源：上海克而瑞信息技术2009年6月，太原市商品住宅市场供求比为，市场继续呈现供不应求的局面。数据来源：上海克而瑞信息技术2009年6月，太原市商品住宅成交均价为4786元/平方米，环比上涨0.69%。数据来源：上海克而瑞信息技术第一篇 市场背景篇第一章、政策资讯一、政策法规2009年6月山西房地产相关政策时间来源政策名称主要内容6月7日山西省政府办公厅山西征收农用地补偿费标准大幅提高n 山
6、西省人民政府办公厅下发通知，在未正式出台新的征地补偿标准前，每征收一亩农用地，暂由用地单位在现行补偿标准基础上，按各县(市、区)平均征地统一年产值标准的五倍提高征地补偿费用，划入县级被征地农民社保资金财政专户，专项用于支付社保费用。n 用地单位支付的社保费用中，60%用于支付农民个人应承担的费用，40%用于支付农村集体应承担的费用。6月9日山西省建设厅山西省将专项整治非法建设项目n 山西省从6月9日起到10月31日对建设单位安全生产专项整治工作进行检查。n 本次检查将依法查处非法建设项目，坚决关闭取缔非法运营的城市市政公用企业，停产停业整顿证照不全或者存在重大安全隐患的建筑施工企业、市政公用企
7、业和在建工程项目，加强对具备安全生产条件的建筑施工企业、市政运营企业和在建工程项目的监管，实现建筑施工安全和城市市政运营安全生产状况的稳定好转。6月10日山西省政府山西省人民政府关于鼓励和培育住房消费促进房地产市场健康发展的若干意见n 调整住房公积金贷款政策。个人住房公积金贷款按照中国人民银行公布的同期同档次利率执行，最长贷款期限由20年延长到30年，最高贷款额度可根据各市房价情况适当提高；开展个人住房公积金异地贷款业务，允许住房公积金缴存人在全省范围内异地申请办理公积金贷款。n 建立建设手续限时办结，经济适用住房用地供应监管，保障性住房供应申请、审核、公示和轮候，经济适用住房价格和廉租住房租
8、金审批4项市场管理制度。n 开展城市建成区内集体土地上房屋权属登记试点。城市建成区集体土地上建设的房屋，凡符合城市规划和土地利用规划，经竣工验收备案的，按同类地段地价补缴土地出让金及缴清相关税费，并按规定办理相关手续后，可申请办理房屋权属登记。n 规范行政事业性收费和政府性基金的收取。收取行政事业性收费和政府性基金的商品住房建设项目，在商品房预、销售后按收费标准的下限收取。6月10日太原市政府太原市非本地户籍人口租赁房屋治安管理规定n 居住证将全面取代暂住证。凡离开常住户籍所在地，到太原市居住的人员都需办理居住登记、申领居住证。n 连住五年可转常住户口。连续居住5年以上并申领居住证的，经当地公
9、安机关审定无违法犯罪记录的，按照户籍管理规定可申办太原市常住户口。n 城中村小旅馆实行日租房管理。n 租赁人员信息进行网络管理。6月17日太原市政府房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理工作方案n 规划、监察部门将对2007年1月1日至2009年3月31日期间领取规划许可的所有房地产项目进行清理。是否调整容积率指标、是否改变土地使用性质是此次检查的重点。n 明年年底前，太原市将针对容积率管理中存在的问题建章立制，进行长效管理。6月25日山西省国土资源厅关于转发国土资源部 关于深入推动保增长保红线行动切实做好土地保障与监管工作的紧急通知的通知n 从6月5日开始用三个月的时间，在全市范围
10、内开展进一步严厉查处房地产开发违法占地建住宅专项行动。对国有土地和集体土地上的所有房地产开发建住宅在建项目进行全面的排查梳理，特别是占用耕地和基本农田的。对发现的各类违法行为一律叫停，依法依规及时进行查处，并启动共同机制，请求相关部门协助停水、停电。资料来源：上海克而瑞信息技术2009年6月，太原市房地产相关政策密集出台。从内容上看，涉及行业政策、行政制度、房产及土地管理的诸多方面。从目的上看，体现在几个点上：1、 太原乃至山西房地产市场管理混乱程度，已经到了很严重的程度了。对于市场整顿的话题也是年年有，年年新，但年年鲜有成效。希望这次的清理、整顿房地产市场行为，能够真正达到理顺行业管理制度，
11、保障行业健康、稳定发展，发挥房地产行业的重要支柱产业的作用。2、 严格落实土地政策，执行耕地保护并保护农民利益。3、 城市建成区内集体土地上房屋权属登记试点制度的颁布，一方面体现出政府为了为了整顿市场产权混乱局面的决心而勇于采取试点，另一方面，“试点”也就意味着只是为了积累经验，一直以来的“小产权”的转正问题，可能还需要在积累经验的基础上，寻找出更合理，妥善的解决方法。太原“小产权房”大批量的清理和整顿，预计还需要相当长的时间。二、市政动态2009年6月山西房地产相关市政动态时间来源事件主题主要内容6月2日太原市交通局太原市“大交通”指日可待n 客货运出租同步发展。城市是人流物流的集散地，一个
12、完整的出租体系，既包括客运出租，还应包括货运出租，两者应同步发展。目前，我市货运出租五花八门，造成了一些问题。在组建太原市货运出租公司的问题上，市交通局已取得市法制办、编办的支持。货运出租公司成立后，散装运输要改为箱式货运，车型要基本统一，不仅可以减少粉尘污染，还能减少景观污染。n 建立综合运输体系。“大交通”的最终目的是要建立综合运输体系，让各种交通方式的优势得到充分发挥，让各种交通方式有效衔接。实施“大交通”后，太原综合运输体系要整体规划，统一建设，统一管理，统一调度，充分发挥各种交通运输方式的优势。6月3日太原市规划局龙城新区规划网上公示n 重要的区位优势。规划范围东起太榆路、西至滨河东
13、路，北起龙城大街北侧300米，南至南环高速防护林带和武宿机场用地北边界，总面积约14平方公里。龙城大街的沿线将集中发展商业、金融、商务、新闻出版等行业，还将新建龙城公园，并以此为核心大力开发建设龙城新区。n 多层次开发土地。新区将充分考虑到龙城大街两侧土地的开发价值，“迄大道沿内心趋自然”分层次合理布局城市各类土地。龙城大街南北两侧将分别设置公共设施开发带、生活服务带和居住生活带等。n 珠状串联特色园。新区内将沿龙城大街由东向西形成不同功能组团，包括空港物流园区、综合服务区、核心商业区和生态商务区。6月3日太原市规划局太原枢纽西南环线方案网上公示n 太原枢纽西南环线工程起点为太原市北部西山支线
14、的汾河车站，终点为晋中市太中银铁路的北六堡站，全长约535公里。全线建设总工期计划4年，投资总额120亿。n 太原枢纽西南环线建成后，增加了铁路运输组织的机动灵活性，实现客货分流。西南环线出于太原市中心边缘区，连接了未来主城、新城、晋阳生态区和城北工业组团以及晋中市榆次区，对发展市郊客运具有独特的交通优势。6月3日太原市规划局太原市汾东教育城片区用地规划修改方案公示n 汾东教育城片区位于小店区南侧，规划范围北起四号线，南到十八号线，西起唐槐路，东到三号线，总用地公顷。规划区北侧有太原市经济技术开发区，东北侧有武宿机场，西侧为小店新城，隔汾河有晋阳古城，东侧为榆次经济技术开发区。n 按照修改后的规划方案，整个片区也进行了精心定位，要打造成为太原城市战略发展的发动机，太原人才孕育的摇篮，以及城市生态的重要协调区域。6月3日山西省建设厅山西78万平米既有居住建筑开始进行节能改造n 国家下达山西省到“十一五”期末要完成460万平方米的既有居住建筑供热计量及节能改造任务。今年我省计划完成改造206万平方米。截至4月底，我省共确定改造工程项目69个，面积万平方米；已竣工项目面积万平方米。n 截至4月底，已开工项目面积万平方米。太原、长治市还率先明确了市级财政既改补贴政策，已列入市级财政预算计划
