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1、探讨房地产开发中土地增值税与售价关系模型探讨房地产开发中土地增值税与售价关系模型对于土地增值税，大家均知道，其最低税率为30% 最高为 60% 从税率上来讲 , 土地增值税是我国各税种之中名义税率最高的。但是由于其计税基数是增值额， 而不是销售收入，因此，其实际税率是否为税负最重的税种，有人还抱有怀疑 态度。与其他税种相比，土地增值税率并没有直观反映土地增值税占销售收入 的比重，这对企业决策层无疑产生重大的不确定的影响。那么，土地增值税与 销售收入之间到底是一种什么的关系呢，能否用一个模型将其显现出来呢？笔者通过数学模型推导，发现土地增值税占销售比重与增值率之间存在以下规律，详细见表 1。表
2、1: 土地增值税与销售额的税负关系增值率 (E)土地增值税占销售比童E=5 輔T=109i5 ( =10010T=17.骑100?E=2009t17.20CiWE50%,=100% 时，适用增值税税率为40% 速算扣除系数为5% 我们以增值率极大值100% 为例，分析土地增值税占销售收入的最大税负率，测算如下：( X-Y ) /Y=100%Y=X/2TE=( X-Y ) X 40%-Y X 5% (X-X/2 ) X 40%-X/2 X 5%=(100%100%,=200% 时，适用增值税税率为50% 速算扣除系数为15% 我们以增值率极大值200% 为例，分析土地增值税占销售收入的最大税负率
3、，测算如下：( X-Y ) /Y=200%Y=X/3TE= (X-Y )X 50%-Y X 15%= (X-X/3 ) X 50%-X/3 X 15%=(200% 50%-15%)/3X=28.33%X即，当增值率在100% 200% 之间时，土地增值税税负率最低在17.5% ，最高在28.33% 。6. 当增值率超过 200% 寸，土地增值税与销售收入的关系分析同理，当增值率超过200% 寸，土地增值税最低税负率在28.33%, 最大能到多少呢，我们也做一个极大值测算，假设可扣除成本为零，贝TE= (X-0 )X 60%-0 X 35%=60%X即，当增值率超过200% 寸，土地增值税最低为
4、28.33% ，最大能高达60%综上所述，房地产土地增值税税负很重，而在分析不同增值率的情形下，可明晰土地增值税占收入的比重情况。为进一步印证我们结论的正确性，笔者将以实例测算来验算结论。具体测算示例：某开发项目，地价为1 亿元，建安等各项开发成本为3 亿元，营业税附加的税率合计为 5.5% ，利息按照计算扣除执行，销售额为8 亿元，请计算：可扣除成本 =( 10,000+30,000) X 130%+5.5% 80,000=52,000+4,400=56,400万元增值额 =80,000-56,400=23,600万元增值率 =23,600/56,400X 100%=41.84%土地增值税
5、=23,600 X 30%=7,080 万元土地增值税税负率 =7,080 - 80,000 X 100%=8.85%由于增值率为41.84%, 低于 50% 税负率 8.85% ，低于 10% 印证了测算规律。假设其他条件不变，销售收入为10 亿元，具体变化如下：可扣除成本 =( 10,000+30,000)X 130%+5.5% 100,000=52,000+5,500=57,500万元增值额 =100,000-57,500=42,500万元增值率 =42,500/57,500X 100%=73.91%土地增值税 =42,500 X 40%-57,500 X 5%=14,125 万元土地增
6、值税税负率 =14,125 - 100,000 X 100%=14.125%由于增值率为73.91%, 超过 50%! 是低于 100% 税负率 14.125%, 低于 17.5% ，但是超过 10% 同样也印证了测算规律。( 作者：李明俊程龙贵 )筹划就是计划，就是事前的规划与谋略，一切筹划都讲究提前性。税务筹划也不例外，项目早期的税务筹划节税效果最大，也最容易实现。到了土地增值税清算阶段，税务筹划的空间已经不大。但合理筹划还是可以获得一定节税效果的。本文探讨了土地增值税的8 个筹划技巧。1. 合理选定分类方式某楼盘包括普通住宅、非普通住宅、商铺、地下停车位等四种类型的开发产品若按四类产品分
7、开清算，则该项目应缴土地增值税为：项目普通住宅非普通住宅商铺车位合计一、收入额9,49415,58111,3696,34642,790二、扣除额11,70819,2154,6416,99142,555三、增值额-2,214-3,6346,728-645235四、增值率-19%-19%145%-9%0.55%五、应税额2,668-2,668若按三类进行清算，则应缴土地增值税为:项目普通住宅非普通住宅商铺 +车位合计一、收入总额9,49415,58117,71542,790二、扣除合计11,70819,21511,63242,555三、增值额-2,214-3,6346,083235四、增值率-19
8、%-19%52%0.55%五、应缴税额1,8521,852若按两类进行清算，则应缴土地增值税为:项目普通住宅非普通住宅 +商铺 +亭车位合计一、收入总额9,49433,29642,790二、扣除合计11,70830,84642,555三、增值额-2,2142,450235四、增值率-19%8%0.55%五、应缴税额735735从以上计算可以看出，如何分类对土地增值税产生直接影响：分类越粗，低增 值产品拉低了高增值产品的增值率，项目总体税负越低；分类越细，高增值产 品税负高，项目整体税负越高。所以，合理选择分类方式，是可以节税的。企 业可以结合本地税务部门要求、项目实际情况，选择对自己最有利的方式进行 清算。2. 合理选定成本分摊方法一些公共开发成本， 需要按某种方法分摊到各个产品的开发成本中去，例如直 接成本法、
