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1、威海商业房产市场调研报告目 录第一部分、威海市宏观经济环境分析4第二部分、威海市商业市场总体分析10一、 环翠区10一 大型商业物业10二 商业网点14三 专业市场16二、 高区22一 大型商业物业22二 商业网点24三 专业市场28三、 经区32一 大型商业物业33二 商业网点33三 专业市场35第三部分、威海市商业业态分析37一、 家电业分析37二、 家居业分析43三、 服装业分析49四、 娱乐业分析51五、 餐饮业分析55第四部分、消费者分析64一、 消费者结构分析64二、 消费习惯分析67三、 目标消费群体消费力分析73第五部分、可类比项目分析81一、 威海可类比项目现状分析81二、
2、可类比项目具体分析83三、 小结88第六部分、结论建议90一、 项目优劣势分析90二、 项目定位建议90一 商业部分定位建议91二 住宅部分定位建议96第一部分 威海市宏观经济环境分析一、 威海市经济发展状况威海地处半岛东北部,东南北三面临黄海,西与相邻,北与辽东半岛相对,东和朝鲜半岛及日本列岛相望。市辖环翠区、高区、经区及乳山、文登、荣城三市,面积为5436平方公里。威海市是首座国家级卫生城市,首批国家环保模城市和中国优秀旅游城市,国家园林城市、国家文明城市,多次被联合国确定为改善人居环境全球最佳例城市。20XX威海被联合国人居署评为最适合人类居住的地方,捧回了国际人居奖。随着成功地举办了0
3、4年的国际人居节会议,将城市的知名度提高到了前所未有的高度。其以有丰富的自然景观与人文景观,成为闻名中外的旅游、避暑和疗养圣地,经过几年来的开发建设,已形成了一批独具风格的名胜游览区。20XX威海常驻人口约60.92万人,流动人口为11万人。全市国生产总值836.02亿元,比上年增长7.9%。其中,第一产业增加值92.49亿元,增长4.6%；第二产业增加值492.03亿元,增长23.7%；第三产业增加值是251.5亿元,增长13.2%。人均国生产总值33762元,增长17.8%；全年社会固定资产投资370.57亿元,比上年增长119%；城镇规模以上投资286.71亿元,其中房地产开发投资43.
4、69亿元,增长77.4%,商品房销售面积150.5万平方米；全年社会消费品零售总额202.03亿元,增长14.6%；预算财政收入37.17亿元,增长33.4%,预算财政支出47.13亿元,增长23.1%。全市金融机构各项存款余额528.69亿元,比年初增长20.9%,各项人民币贷款余额391.11亿元,比年初增长19.6%,年末城乡居民储蓄存款余额359.87亿元,比年初增长14.5%。20XX在岗职工平均年工资收入11215元,增长9.6%；其可支配收入是10194元,增长了8.6%；人均消费性支出7404元,增长了10.3%。其中食品性支出2225元,衣着之处1259元,设备用品及服务支出
5、511元,医疗保健支出408元,交通和通讯支出801元,娱乐文教服务支出1014元,居住支出为872元,杂项商品和服务支出为301元。农村居民人均纯收入4751元,增长了7.9%,人均生活消费支出2608元,增长7.6%。全年居民消费总指数比上年上升了0.1%。城市居民消费结构状况单位：元指标名称 20XX 20XX 20XX 20XX食品 1810 1946.64 1947 2225.76衣着 1049 1162.56 1163 1259.88家庭设备和日用品 497 415.56 416 511.56医疗保健 338 439.56 440 408.12交通和通讯 456 794.28 79
6、4 811.80娱乐、教育和文化 749 978.84 979 1014.24居住 688 680.64 680 872.16杂项商品和服务 346 296.52 296 301.08平均每人消费 5933 6714.72 6715 7404.72二、 威海城市人口数量据统计,威海市含环翠区、高区、经区的家庭数已达20.38万之多,常驻人口约60.92万,流动人口为11万左右,现阶段城市人口还在快速扩。家庭结构上,2人和3人家庭分别占到总户数的28.55%和45.97%,1人家庭占到10.21%,4人和5人家庭分别占到总户数的11.48%和2.84%。其中农业人口为160647人,占总人口的2
7、6.37%；非农业人口为448553人,占总人口的73.63%。区域 合计 男性 女性 农业人口 非农业人口市区 609200 307829 301371 160647 448553环翠区 343466 173897 169569 88889 254577高区 158332 80332 78010 25571 132761经区 107402 53637 53765 46183 61219三、 威海人文环境分析威海地区位于半岛的东北部,其独特的人文地理环境,孕育出丰富多彩的民俗和民间文化。深受孔家文化、胶东渔民文化、国际人居文化熏的威海人,淳朴劲勇,耐劳节俭,质直好义。威海气候四季分明,气候宜人
8、。市区依山傍海,环境优美,大气质量、水质和噪音等环境质量指标达到或超过了国家标准,是旅游、避暑、疗养的好地方。年平均气温12度,平均降水量800多毫米。长达1000公里海岸线,约占省的1/3,沿海分布三大渔场,是中国最大的渔业生产基地之一；地下矿藏品种较多, 石岛红、文登白、乳山黑花岗石在国外享有盛名。威海近几年随着经济的飞速发展,为全国综合实力50强和投资环境40优城市之一。国民经济以年平均30的速度递增,为全国经济发展最快的地区之一。四、 威海政策与法律分析一 城市化进程推动房地产的高速发展自20XX市委、市政府提出实施城市化战略以来,经过几年优化城乡总体布局,加快城乡基础设施建设,严格规
9、房地产市场秩序,威海的房地产业始终处于平稳发展状态,投资总量一直位居全省第四位,增长幅度保持在20-30%左右。二 政策推动房地产的供应量与开发量20XX7月政府出台了威海市市区村庄改造建设管理暂行办法。要求三区每年应分别选择23个重点村进行改造。改造的重点是转非村、景区的村和主要道路两侧的村。20XX村庄改造大规模地展开。威海正处于城市化进程较快阶段,间接影响城市房地产开发进程与总量的增加,进一步导致房屋需求上长。至20XX城市化率已由1997年的38.7%提高到49.7%,20XX政府大力推进城市化进程。五、 市政规划和建设分析一 威海市房地产市场发展描述威海市是省经济增长速度最快的城市之
10、一,其国民经济快速发展,全市实现国生产总值836.02亿元,按可比价格计算,比上年增长17.9%。其中第一产业增加值92.49亿元,增长4.6%；第二产业增加值492.03亿元,增长23.7%；第三产业增加值251.5亿元,增长13.2%；人均国生产总值33762元,增长17.8%。三种产业占国生产总值的比重分别为11.06%、58.85%和30.08%。固定资产投资规模迅速扩大。全年全社会固定资产投资370.57亿元,比上年增长119%；城镇规模以上投资286.71亿元；其中基本建设完成投资100.67亿元,增长105.2%；更新改造完成投资80.84亿元,增长100.7%；房地产开发完成投
11、资43.69亿元,增长77.4%。其中房地产开发快速发展。全年商品房屋施工面积531.1万平方米,增长20%；竣工面积169.7万平方米,与同期基本持平。商品房销售面积150.5万平方米,增长24.2%。商品房销售额24.8亿元,增长21.6%。二 开发及供应量分析分组指标 合计 住宅 商业地产 网点房房屋施工面积平方米 5310606 4766129 67334 334758新开工面积 3505781 3258294 21280 154549房屋竣工面积 1732705 1570064 28967 68442房屋销售面积 1638528 1554975 19180 59683预售面积 159
12、8354 1530886 6100 56678销售总额万元 260518 230001 5591 242421、 施工面积20XX威海房地产施工面积为5310606平方米,其中住宅施工面积为4766129平方米,商业物业地产施工面积是67334平方米,网点房施工面积为334758平方米。其中商业物业地产施工面积比去年增长了45.82%；网点房施工面积比去年增长了50.25%。2、 新开工面积20XX威海房地产新开工面积为3505781平方米,其中住宅新开工面积为3258294平方米,占住宅施工面积的68.36%。商业物业地产新开工面积为21280平方米,占商业物业地产施工面积的31.6%。网点房新开工
