物业管理工程管理预案

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1、*大厦物业工程部管理方案第一节 工程部管理任务一、任务 工程部是实施大厦工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。工程管理具有严密的科学性和较高的技术性，这是为用户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证和坚强后盾，是反映大厦服务水准、良好形象和声誉的重要标志。 工程部的职责范围如下： 1、负责大厦电力系统、电讯系统、电梯系统、空调系统、供水系统的运行管理，维护保养和故障检修； 2、负责大厦公共设施、设备的维修保养； 3、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务； 4、负责对用户提供收费特色服务以及特约服务。 第二节 岗位职责一、 工程部经理岗位职责 1、负责组织开展大厦工程设备的维修

2、、养护、运行、管理工作。 2、负责制订培训计划，定期开展对本部门员工的业务培训，监督、检查、指导本部门员工工作，定期对本部门进行考核。 3、协助物业公司完成所交办的各项工作。 4、在工程部经理的领导下，管理本系统的员工和所辖设备。 5、制订并监督执行本系统的设备定期保养规定及技改项目方案 6、制订本系统员工的安全教育和业务培训计划。 7、填写本系统的操作要求和工作指令。 8、提出本系统的备仓计划，协助采购专业性较强的工具或零件。 9、负责与相关业务主管部门进行业务联系，负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。 二、 领班岗位职责 1、在项目主管领导下，对所辖设备及员工进行管理。 2、安排执行所辖

3、设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。 3、监督执行本部门的工作指令，负责跟进工程单的作业情况。 4、定期组织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识的交流。 5、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录。 6、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。 三、 水、电工岗位职责 1、在电工值班时应留意变配电室高、低压设备的运行情况，填写各种相应记录，做到每两小时巡视一次，特殊情况加强巡视次数。 2、必须按照安全操作规程操作，在值班时间内值班人员对变配电室设备负有监视、维修、保养、操作及事故处理并上报上级领导的责任。 3、员工必须严格执行供电局颁发的规章、制度。严格遵守

4、公司制定的各项规章、制度。 4、熟悉公司所辖范围内各用电系统的运行方式，掌握主要设备的性能及故障处理。 5、保证机房内的环境卫生。 6、管理好固定资产，三备品(安全、消防、一般备品)做好保密工作、保卫工作、防火工作。7、自觉遵守公司及工程部制定的各项规章制度，服从公司各级领导的管理，树立高度的责任心，做好本职工作。 8、负责物业辖区内的上下水、采暖、空调、送风及各种管道的正常运行与维修保养工作。 9、做好所属设备的维修、保养工作，保证冷、热及采暖系统的正常运行。 10、做到日有日检，周有周检，发现问题及时汇报并处理，当班发生的问题不得交班，应配合下班完成修理任务。 11、认真做好巡查并填写巡检

5、记录表、维修单并将修理中所用材料及工时报本部主管领导。第三节 工程部内部管理规定一、 值班规定 1、值班员工必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者，作违反劳动纪律处理；造成损失的，追究其经济责任。 2、值班员工必须服从当值主管的安排，听从调配，执行当值主管的工作指令。 3、值班员工必须严格执行巡检制度，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发现隐患，迅速扣除故障，保证设备安全运作。 4、值班员工必须做好当班的工作记录，按栏目要求认真填写。 二、 交接班规定 交班人： l、必须在交班前认真填写好交班记录，写明运行情况及发现的问题 ，准确无误地写明问题现象、解决办法、建议并转

6、达上级对 员工下达的指令。 2、工具、劳保用品、文具等物品应交接清楚。 3、做好交班前的一切准备工作，整理现场，做好环境卫生和设备卫生，为下一班工作创造有利条件。 接班人： 1、接班人在接班前4小时内严禁饮酒，否则严禁交接班。 2、应提前十五分钟到岗，由交班人将交班事项交待清楚。 3、交班人与接班人共同检查巡视工作场地，确认无误后，由接班人签字后方可离岗。 4、在交接班期间发生的设备问题，应立即停止交接班，并由交、接班人远共同协力解决，同时上报本工种领班和当值主管。 三、运行记录管理制度 1、所管辖系统巡查记录表每日做好记录，由项目主管检查后每月月底将表格汇总交物业公司存档。 2、设备月度检查

7、保养表填好后交领班，项目经理审查后每月交物业公司存档。 3、所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。第四节 设备设施管理设备设施管理的主要内容有： 1、确保能源的供给及有效地控制能耗 2、建立日常保养和定期检查、维修制度，并作好详细记录 给排水系统设备的维护管理 给排水系统是指房屋的冷、热水管道、阀门、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道设施等。 （1） 加强巡视检查，检查范围包括室内外的外露管道、阀门、屋顶水箱、水箱浮球阀、泵房等。 水工工作职责之一就是巡视检查，一般每天不少于一次，一旦发现问题，及时维修解决。如遇大暴雨天气每隔一个小时巡视一次各管线、管井以及地下车库。 水箱清洗消毒，水箱定期进行

8、清洁消毒工作，每一年消毒一次。清洗消毒应由专业清洁公司进行。 （2） 若遇水箱清洁或管道阀门维修停水时，应事先与物业公司沟通， 说明停水原因和停水时间。 （3） 定期对泵房内水泵、管道、电机等进行日常维修保养。 （4） 要定期清理局部面天沟、污水坑井，使之疏通。 （5） 室外管道、水表、阀门等需定期养护，减少锈蚀。在冬季来临 之前，做好保温防冻工作。 （6） 每年对化粪池进行2-3次清掏，以保证管线通畅。 （7） 每年对各管线节门，水泵压一次盘根，各节门水泵螺丝上机油一次。 供电系统的维护管理 配电室是供电的中心，为加强这方面的管理，需制定管理规定。 1、配电室施行“三铁”管理。铁门 铁柜 铁

9、窗 。各种高压设备配件，高压安全用具严格管理，分类上锁管理。并保存各备件用具耐压合格试验单据，每年按照规定对上述备件用具送供电局进行耐压检测。 2、严格实施要害部门的门禁制度，未经项目经理或主管批准任何非本岗位人员一律禁止入内。 3、配电室的全部机电设备，由专业技术人员负责管理和值班。送 停电由值班人员在主管批准后填写操作票并完成。 4、建立运行记录，每年进行两次全面停电设备大修维保，解决处理平时记录以及大修时发现的故障隐患，并做好记录。不能解决的问题及时上报主管部门。 5、供电回路操作开关的标志要显著，停电拉闸、检修停电要挂标 示牌，非有关人员绝不能动。 6、严格遵守交接班制度和安全、防火、

10、清洁卫生制度。 7、严格执行供电局颁发的“四措八制”，以及公司对紧急停电等有关事项的规定。 8、在大风、大雨、大雪等恶劣的气候条件下，要加强对设备的巡视，当发生事故时，应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并及时做好记录。 9、操作检修时必须按规定使用电工绝缘工作、绝缘鞋、绝缘手套 等。 空调系统管理 一、 风机房管理规定 1、严禁无关人员进入机房内。 2、风机房设备由空调专业人员负责维修、维护及日常巡查。 3、风机房内必须保持整洁，各类标志清晰，不得存放杂物或作其他用途。 4、进入风机房维修必须注意用电、防火安全。 5、空调员工定期巡查风机房，发现问题及时修理，并记录在检查表上。 二、 空调

11、系统检查巡视内容 1、设备巡查 （1）巡查运行中的空调设备要注意观察运行状态，听有没有异常声音；观察电压、电流是否在正常范围；检查水位是否在正常位置，有没有漏水、渗水、溢流或缺水现象。 （2）巡查设备是否在规定时间内运行或停止。 2、空调机房 （1）主机是否正常，油温是否在正常湿度，油位是否正常；三相电压是否正常；水压是否在正常压力。 （2）巡查水泵运行状态，检查进出水压力、运转马达声音是否正常，运行中有无过热现象，检查阀门等设备有无漏水、损坏、不能开启等故障。 3、水塔、水箱检查 （1）凉水塔：检查水塔有无溢流、缺水，风扇运行时是否发出噪音，风扇起动电柜有无故障指示。 （2）膨胀水箱：检查有

12、无溢流、缺水、浮球是否正常工作。 4、风机等检查 （1）新风机：检查运行时有无发出噪音，起动箱指示灯是否正常，走廊风口的风量是否足够，尘网有无堵塞，电梯厅盘管尘网是否干净，运行有无噪音。 （2）分体机：运行时有无发出噪音，制冷能力是否良好，尘网有无堵塞，去水冷凝盘去水是否顺畅。 三、 空调系统运行管理规定 1、空调系统的设备运行由空调专业人员负责，电工主管进行监督。 2、每班当值人员定期巡查空调机组和外围设备一次，并将运行参数记录在空调系统运行表上，未经主管批准，不得擅自更改运行参数。 3、按大厦空调运行时间表准时启停空调系统。 4、在不影响大厦正常营运的前提下，积极探索并实施有效的节能方法。

13、 四、 空调系统维修保养规程 1、空调专业人员负责大厦空调设备的维修，并按空调系统保养计划做好设备保养。 2、专业主管每年12月制订下年度的空调系统保养计划，并负责组织实施。 3、设备维修过程所要更换的零件，必须做详细记录。 4、注意用电、防火安全，如需烧焊，须办理动火证，并严格遵守动火作业规定，配备灭火器施工。 5、系统维修保养工作结束后应填写冷水机组检查表，冷却水泵检查表、冷冻水泵检查表和楼层鲜风机检查表等表格。 五、 中央空调系统应争处理方案 （一）冷水机组 1、巡查发现运行中的冷水机组故障，应立即停止该机，转开备用电机。 2、发现故障的技工将情况报告专业主管并联系设备保养公司维修。 3

14、、设备保养公司接通知后，办公时间内4小时内到场维修，非办公时间12小时内到场维修，并在事后做维修报告。 （二）水泵 1、巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开启备用水泵，并启动主机继续供冷。 2、发现故障的技工检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在当值日志上。 3、属较严重的故障应报告专业主管，由其组织维修，并在事后作维修报告。 （三）凉水塔 1、巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开启备用水泵，并启动主机继续供冷。 2、发现故障的技工检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在当值日志上。 3、属较严重的故障应报告专业主管，由其组织维修，并在

15、事后作维修报告。 （四）管网系统 1、发现管网管道漏水应迅速关闭冷水机组和水泵。 2、采取相关措施，以防水浸入电梯井和用户单元，并将水引入地漏；如地漏排水量不够，则将漫出的水导入走火梯。 3、对漏水口做处理，以防水到处乱射；将空调机房内管道底部排水口打开排水，留意水泵房污水泵抽水情况；一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水口。 4、报告专业主管，由其安排抢修并在事后作维修报告。 5、事件发生后，将情况通知物业公司及相关单位。第五节 维修管理细则（一）工程部入户维修流程图维修服务宗旨是“主动、热情、耐心、周到”，做到维修问题及时解决，把业主的困难当作自己的困难，方便业主是维修工作的惟一准则。具体要求如下： 1、接报修 （1）、接报修时先讲：“您好，维修班XXX，先生（小姐）有什么事情请讲”； （2）、记录好报修内容、栋号、如预约维修记录好约定时间。 2、从接到报修开始，一般无其他特殊情况，应在10分钟内到达业 主家； 3、敲门、按门铃 到达业主家门口，先轻轻敲门或按一下门铃，如无反应，应间歇 10秒钟后再敲门或按门铃第二次，不要连续按或是按住不放。