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1、项目成本动态管理办法一、目的规范子公司房地产项目开发过程中成本的管理过程, 明确开发成本控制目标，加强成本控制，建立成本预警机制, 降低经营风险。二、范围适用于子公司房地产开发项目的成本动态的管理、 预算控制、项目成本费用评价分析工作。三、成本费用项目管理涉及范围3.1 土地征用及拆迁补偿费.3.2项目前期费33工程前期费3.33.4工程直接管理费墙体材料及散水专项基金费用3.5三通一平及临设等建设前期费3.6用37建筑安装工程费3.73.83.9基础设施及配套费装饰装修工程费用3.103.113.12开发间接费物业维修基金 资金成本四、控制目标确定合理的预算（目标）成本，控制成本发生和项目后
2、评 价（指在项目运行一段时间后，对项目的目的、执行过程、 效益、作用及影响进行系统的、客观的分析和总结的一种经济 活动）分析。五、主要涉及部门5.1流程所有者：成本控制中心（财务部）；5.2相关部门：董事长、总经理、副总、总会计师/管理层、项目发展部、成本合约部、项目部（工程技术部）、营 销部、成本控制中心（财务部）；六、主要控制点6.1成本控制中心（财务部）负责组织开发项目成本 费用预算编制的参与部门；编制预算（目标）成本，将成本 目标责任分解落实到各相关业务部门；6.2成本控制中心（财务部）负责检查预算（目标） 成本的控制执行过程，根据各部门责任成本的动态反馈信息， 编制项目成本动态变化表
3、，向公司管理层及各业务部门报告成 本动态及成本运行情况。6.3项目后评价阶段成本控制中心（财务部）客观评 价项目整体的成本运营情况，并对各业务部门的成本控制工 作 提出考核意见及成本控制改进措施。七、管理控制流程7.1确定预算（目标）成本 7.1.1成本控制中心（财务部）根据项目成本管理要求 发送内部电子邮件，通知相关业务部门提交项目成本费用 预算。7.1.2相关业务部门按照项目成本费用预算表确认 的内容编制各业务部门的项目成本费用预算，各业务部门预算 （目标）成本管理内容划分原则是以部门管理职能为基础，以 部门管理权限为界限划分核定其管理内容。各业务部门预 算 编制完成后提交成本控制中心（财
4、务部）。7.1.2.1 项目发展部。负责提交项目立项阶段的可行性 分析；提供制定目标成本需要的项目规划指标和数据；负责编 制土地出让金及出让税费、项目前期费用、勘察、规划设计、 施工图审查等工程前期成本费用的预算。7.1.2.2 成本合约部。负责编制提交项目标底制作费用、 招标交易服务费、三通一平及临设等建设前期费用、建筑安 装工程费、基础设施及配套费用、商业配套内的运动场 馆、 幼儿园、小学及单体公共场所装饰装修等工程成本费用的预 算。7.1.2.3 项目部（工程技术部）。负责提供现场的施工顺 序及大型施工方案和特殊地貌条件；负责编制白蚁防治 费、 垃圾清运费、防雷检测费、工程直接管理费、墙
5、体材料 专项 费用、散水专项资金、开发间接成本及物业维修基金等工程 成本费用的预算。7.1.2.4 营销部。负责项目品质及市场定位；负责编制售 楼部、样板间、会所及户内硬软装饰装修工程、房屋预实 面积测量费等成本费用的预算。7.1.2.5 财务部。履行成本管理办公室职责；负责编制资 金成本费用预算。7.1.3成本控制中心（财务部）根据各业务部门提交项 目成本费用预算表（附件一）及预算编制说明，编制汇总 项目成本费用预算，并上报公司管理层办公会审批。7.1.4成本控制中心（财务部）根据汇总项目成本费用 预算表及各业务部门的成本管理范围，明确成本控制责任。7.2 编制预算成本依据7.2.1公司审议
6、通过的项目可行性研究报告及产品定位 书为项目预算成本编制的基础依据。7.2.2项目规划图纸和施工图为项目预算成本编制的 工 程量计算依据。7.2.3 结合项目定位，项目预算成本按以下依据进行编 制：7.2.3.1.已签订合同的，按照合同价款或有确凿理由的预 估结算价执行；7.2.3.2有明确文件规定或行业指导性的收费项目，须参 照公司或其他公司同区项目的实际缴费标准进行编制，不 得 突破规定的或指导上限；7.2.3.3 未签订合同或开口合同，且无政府及行业明确 指导标准的，如建筑安装费、配套设施费等等，根据项目定 位和市场行情，参照公司或其他公司同区域、定位相近的项目进行编制。7.3 动态成本
7、的管理7.3.1预算成本批准后，成本控制中心（财务部）按照各 业务部门分管内容及预算成本分解情况，下达预算（目标） 成本控制责任范围，各业务部门收到预算（目标）成本控制责 任范围后，应按照进度、责任人进行层层分解落实，并报成 本控制中心（财务部）备案。7.3.2 项目预算（目标）成本经预算成本决策机构批准 下 发后，原则上不得随意变动。7.3.3 预算（目标）成本在实施过程中实行限额控制，合 同的签订、款项支付原则上不得突破预算（目标）成本限额。 对于超出预算（目标）成本限额的合同或付款申请，在办妥 预算（目标）成本变更手续前成本控制中心（财务部）不得 受理。7.3.5 根据项目需要，对于合理
8、的、单项成本调增的成 本变动，金额低于10万元的作为正常的成本动态变化，在预 算成本工作情况表（附件四）中反映，责任部门自行消 化其中实际成本与预算（目标）成本的差异，使项目总成 本 控制在预算（目标）成本范围内且各分项成本达成合理匹配。7.3.6 对于预计单项成本调增金额超过10万元的成本 变动，除因市场变动引起项目定位发生变化、政策变动、规 划条件变化、特殊地质情况处理、其他重大不可预见情况外不 得随意变更。7.3.7 针对上述成本费用变动的原因，由责任部门估算 调整引起的成本变动申报预算（目标）成本修订审批表（附 件五）。7.3.8 责任部门须按照预算（目标）成本修订审批表 要求，严格执
9、行成本修订会签流程；在会签手续未办理完毕之 前，财务部不得办理付款手续。7.3.9 责任部门收到经批准的预算（目标）成本修订审 批表后，根据调整项目及调整金额及时修订项目成本 费 用预算表报成本控制中心（财务部）。7.3.10各业务部门负责管理控制各自“项目预算成本费 用”支出，并登记项目预算成本费用台帐（附件二）。 各业务部门的成本费用台帐于每月28日前报送成本控制中心 （财务部），并反馈成本费用执行信息。7.3.11成本控制中心（财务部）负责管理汇总项目成本 费用，于次月10日前编制项目成本动态运行评价分析报 告, 向公司管理层报告。7.4评价、分析项目成本7.4.1成本控制中心（财务部）
10、根据项目需要发送电子邮 件，通知各业务部门提交“项目成本费用分析报告”。7.4.2 各部门编制“项目成本分析报告”，对比预算成 本费用和实际成本费用支出，分析控制预算（目标）成本过程中的执行情况，提供给成本控制中心（财务部）7.4.3 成本控制中心（财务部）编制“项目综合动态成本 运行情况分析报告”、项目成本变动执行情况表（附 件三），负责成本的总体控制及成本预警提示，提出考核意 见及成本控制改进措施报公司管理层，并向相关部门反馈综 合信息。八、附件8.1附件一项目成本费用预算表；8.2附件二项目成本费用台帐；8.3附件三项目成本执行情况反馈表；8.4附件四预算（目标）成本工作情况表；8.5附件五预算（目标）成本修订审批表。
