《柳州慧和源全程营销策划建议书》由会员分享，可在线阅读，更多相关《柳州慧和源全程营销策划建议书（123页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、【慧和源】全程营销策划方案慧和源全程营销策划建议书呈；*房开柳州*策划二五年二月前言在中国，住房不仅是生活的空间，不仅象征着生活方式，它更有着强烈的、欢庆色彩。住房承担了国人被压抑了数十年的梦想，购房，正是一场庄严的仪式。所以中国的房地产业要求具备更加精湛的品质，当这个行业的投机色彩越来越淡的时候，地产商品的综合素质将起到决定性的作用。我公司本着实事求是的原则，结合专业地产代理经验，撰写成此份全程营销策划建议书，以期为项目的顺利发展提供有效的建议，同时亦希望通过双方的精诚合作共同完成项目的销售。柳州*房地产营销策划公司2005年2月题记一曲刘三姐的山歌唱遍了大江南北，唱红了柳州人的柔情，也唱绿
2、了桂中大地，唱响了刘山姐品牌，使柳州也成为中国旅游业的又一亮点。随着柳州商贸的发展，各地商贸人员云集柳州，人潮如涌，川流不息，柳州又是历史文化名城，这让柳州鱼峰区更增添了诱人的光彩。还有1999年被荣登首批国家4A级旅游区金榜的龙潭公园，这沉寂而秀美的龙城风光，令人神往。龙潭公园，风景俊朗，空气清新。经有关环境评价部测定，龙潭公园内空气中每立方米负离子含量达220万个，是广西生态中心的176倍，为全省之最；氧气含量最高为20.98%，比广西生态中心高55%。显著的绿色生态效应，可促进人体血液循环，改善睡眠，增强食欲，提高免疫力。龙潭公园由此被誉为天然大氧吧、超洁净地区，龙潭旅游也因此被赋予了养
3、生.长寿的理念，龙潭公园极赋清润秀美的个性，山峰峦起伏出没，幽谷呼应隐现，群峰环抱淙淙瀑布汇流成河，自成天趣。因此开发龙潭生态旅游景区，对地方特色鲜明的生态经济发展和区内旅游业具有积极的意义。龙潭公园风景图片目录第一部分 项目投资营销策划第二部分 项目规划设计策划营销第三部分 项目形象策划营销第四部分 项目营销推广策划第五部分 项目顾问、销售、代理、服务的策划营销第一部分 项目投资营销策划第一章 项目用地周边环境分析第二章 区域市场现状及其趋势判断第三章 土地SWOT分析第四章 项目市场定位第五章 项目价值分析第六章 项目定价模拟第七章 项目投入产出分析第八章 投资风险分析及其规避方式提示第九
4、章 开发节奏建议第一章 项目用地周边环境分析一、项目土地性质调查1、地理位置与地质地貌状况本项目位于柳州市鱼峰区东南部龙潭路1号，项目地块原为“柳州市中一橡胶厂”的办公用地。南面与龙潭公园相临，直接与龙潭公园的山峰相连，北面、西面与采石厂为邻，东面紧临龙潭路，对面为“中一橡胶厂”宿舍。项目地块基本呈三角形形状，地块红线南划到龙潭公园围墙，红线北划为原柳州中一橡胶厂北围墙，红线西划到橡胶厂与采石厂交界处围墙，红线东划到龙潭路交界处。南面与龙潭公园交界处地面较低，往北呈一定坡度，呈南低北高之势。地块内有许多生长多年的树木。经原橡胶厂多年整治，土地较为坚实。项目地块入口处与龙潭路形成一定坡度，至路尾
5、坡度逐渐拉大，项目地块与龙潭路面垂直落差最大处大约有4米。项目规划用地约29847.5，容积率暂定为1.9，总建筑面积约45000，车库面积约为6000。2、土地规划使用性质项目地块原为工业用地，现正转为住宅用地，预计在2005年就可实现土地使用性质的转变。项目的地理位置示意图二、项目用地周边环境调查1、地块周边的建筑物龙潭路段多为企业厂房及其宿舍区和新建小区。厂矿企业有橡胶厂，造漆厂，力风塑料成形机械厂等，住宅部分有龙潭小区、【龙潭欧洲花园】、橡胶厂宿舍、造漆厂宿舍、开关厂宿舍等，周边并无高大的建筑物。这些厂矿企业都将要搬离龙潭路，而原用地就让出变更为住宅用地。柳石路段云集许多老的厂矿企业及
6、其生活区，较大的建筑物有三和大厦，贵人山庄等。但该路段的楼盘开发的速度快，路段上有十多个楼盘已开盘或筹备开盘中，新生活小区逐渐形成布局。2、绿化景观龙潭路有1公里长，从柳石路直通到龙潭公园，交汇处呈T字形。道路修建完善，路面平整，两侧绿化带和绿树长而多，遮荫效果非常好。但是两旁建筑显得较为杂乱，路灯分布少、距离远。而且因为道路进深深，到了晚上就很幽静、冷清。柳石路上沿路绿树较少，无地面绿化带。而且该路段属于主干道车流量大，烟尘多。3、自然景观地块周边有龙潭公园、马鞍山公园、鱼峰山公园三大公园等，它们有着非常优美的自然景观。（1）龙潭公园是自治区级风景名胜区，位于柳州市区南部，距市中心三公里，与
7、项目地块紧紧相临，是项目的最大环境支撑卖点。公园规划面积544公顷。是一个融喀斯特自然山水景观，中国南方少数民族风情文化，亚热带熔岩植物景观位一体的大型风景游览区，并是柳州市仅有的国家4A级旅游胜地。龙潭公园，风景俊朗，空气清新，经有关环境评价部测定，龙潭公园内空气中每立方米负离子含量达220万个，是广西生态中心的176倍，为全省之最；氧气含量最高为20.98%，比广西生态中心高55%。显著的绿色生态效应，可促进人体血液循环，改善睡眠，增强食欲，提高免疫力。龙潭公园由此被誉为天然大氧吧、超洁净地区，龙潭旅游也因此被赋予了养生.长寿的理念，龙潭公园极赋清润秀美的个性，山峰峦起伏出没，幽谷呼应隐现
8、，群峰环抱淙淙瀑布汇流成河，自成天趣，因此开发龙潭生态旅游景区，对地方特色鲜明的生态经济发展和省内旅游业具有积极的意义。而与“龙潭公园”相连的本项目，更是占尽了天地灵气，从规划一开始就注定了项目的与众不同之处，将会成为柳州市最耀眼的楼市新星，和柳州人心目中最适宜居住之处。（2）鱼峰山公园位于柳州市鱼峰路，面积3.37公顷，距本项目约2公里。其山似立鱼又名“立鱼峰”，山上绿树成荫，山脚一泓碧水称小龙潭。于潭畔俯览仰观，潭峰相映，如巨鲤跃立潭面，称为“南潭鱼跃”，为柳州古八景之一。登上鱼峰山顶，可俯瞰柳州全景。（3）马鞍山公园位于柳江南岸市区中心，面积15.26公顷，距本项目约3公里，现有旅游索道
9、与西边鱼峰公园相连。园中一奇峰雄峙，形似马鞍，海拔270米。“天马行空”为柳州古八景之一。4、历史人文景观项目周边的马鞍山公园、鱼峰山公园、龙潭公园、胡志明故居等蕴含丰富的历史人文景观。（1）龙潭公园是4A级国家森林公园。公园在规划和建设上，别具匠心地以广西及我国南方少数民族多姿多彩的民族建筑、风物民俗为主要造图内容，融少数民族风情特色与秀美的自然景色为一体。壮乡、瑶山、苗岭、侗寨傣村等少数民族风景村寨均依各民族生活习俗建造。或依山傍水、或高踞山崖、或散落在茂林之中，造型别致，建筑精工。民族风情游览线已初具规模，集中展示了我国南方少数民族的民俗风情文化。园内以“鼓楼”、“龙潭风雨桥”、“木楼民
10、居”、“轻松山房”等建筑，以及“贝丘遗址”、“雷塘祷雨”碑亭等名胜古迹组成的景观蔚为大观。（2）马鞍山公园名胜古迹有“仙弈岩”、“罗汉洞”、“梓潼岩”、“思柳岩”等。相传古代八仙中铁拐李和吕洞宾曾在马鞍山上下棋，至今山上留有一尺多长的仙人足迹。山上现存古代摩崖石刻32方，有宋、元、明、清历代名人游客所留诗文。柳宗元的柳州山水近治可游者记及徐霞客游记均对此山作过详细生动的描述。（3）鱼峰山公园山腰七洞贯通，人称“灵通七窍”。相传壮族歌仙刘三姐曾在此传唱山歌，并于小龙潭骑鱼升天成仙。山上有刘三姐汉白玉雕像，洞内塑有男女对歌群雕。园内名胜古迹较多，著名的有“戴钦墓”、“三姐岩”、“罗汉洞”、“对歌坪
11、”等。（4）胡志明故居为已故越南领导人胡志明在广西进行革命工作时的居所。馆内至今保存有他的遗物，是柳州市爱国主义教育基地之一。5、环境污染状况项目地块周边环境现状较差，但未来的发展情况好，特别是在2005年项目地块周边的老旧厂矿企业都将陆续迁出，地块性质也都从原来的工业用地转变为住宅用地。分析如下：柳石路属于交通主干道车流量大，烟尘多。因为厂矿企业的集中，如塑料机械总厂、糖果一厂等，环境污染较大；而龙潭路有如造漆厂、中一橡胶厂、力风塑料成形机厂等，造成一定环境污染。特别是本项目原为中一橡胶厂，其生产的废物堆积在地块南面，在项目地内废气气味较浓，应妥善处理好污染物。由于龙潭路沿路两侧绿化好，又与
12、龙潭公园相邻，所以说项目地块周边的环境相当好，称得上为柳州自然环境最好的地段。三、地块交通条件调查1、地块周边的市政路网及其公交现状、远景规划（1）市政路网以及公交现状：柳石路是柳州对外产业输出主干道，南接鸡喇路、燎原路、南柳高速公路入口，北接鱼峰路、文笔路（柳州汽车总站），西接龙潭路，东接南二环路、蝴蝶山路，交路线有4、16、19、41、45、64、65路，交通十分方便。南二环路从东向西贯穿燎原路、荣军路、桐油山隧道、柳石路、银仔山隧道、航银路，是连接柳州南部东西方向交通的要道。龙潭路前段与柳石路相连，路尾为龙潭公园正大门，属于龙潭公园专属路线。从市规划局处了解，目前龙潭路没有重新规划的设想
13、，但路段上的OK厅将全部拆迁，转为住宅用地，并实行地块拍卖。目前龙潭路公交路线有19路，但从公交公司了解，有增加公交线路的计划。（2）柳石路远景规划：柳州市政府斥资1.3亿启动柳石路拓宽改造工程，规划控制范围北起鱼峰山公园，南经柳石路、柳石公路、机场路，总长16公里，道路两侧50200米范围。本次规划上以山文化为特色，注重不同路段的不同特点，机场路和柳石路在保证安全便捷的条件下，塑造以自然风景资源为主的大公共空间。规划中结合柳石路特征，划分为三段，形成各具特色的线性界面、功能明确的重要节点，并形成一个统一的系统。2、地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状项目地块通过龙潭路进入柳石路，从
14、柳石路南下可达莲花客运站（距本项目约2.5公里）、南柳高速公路入口处（距本项目约4公里）、柳州市白莲机场（距本项目约12公里）；北上可达文笔路柳州汽车总站（距本项目约2公里）、鱼峰路，直至五角星一带（距本项目约3公里），交通十分方便。进入龙潭路必须走柳石路，再进入龙潭路。地块周边的市政道路如文笔路、鱼峰路、蝴蝶山路、南二环路、鸡喇路等都可直接进入柳石路。龙潭路为进入龙潭公园正门和本项目必经之路，道路绿化景观非常好，但道路较窄，仅容两辆公车并行通过。夜间照明差，前段集中了较多OK厅，存在较大安全隐患。龙潭路的公交路线现有19路。其中19路公交路线起点为龙潭公园，终点为雀儿山公园，途经雀儿山公园、
15、白沙、二安、毛巾厂、二袜厂、锌品厂、公安处、市政、柳侯公园、工贸大厦、鱼峰路、鱼峰山、糖果一厂、龙潭小区、龙潭公园柳州最佳的旅游交通路线，贯穿柳州市中心、南北的公交线路。四、周边市政配套设施调查1、购物场所佳用汽车总站超市（距本项目约2公里）白云市场（距本项目约2公里）龙潭路前段的商店、柳石路段商店本区域的购物场所依赖市中心（距本项目约3公里）飞鹅路市场（距本项目约3公里）2、文化教育柳石一小（距本项目约1.5公里）二小（距本项目约1.5公里）羊角山小学（距本项目约4公里）鱼峰小学（距本项目约1.5公里）市一中（距本项目约2公里）市十三中（距本项目约4公里）市十八中（距本项目约2.5公里）3、医疗卫生工人医院
