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1、20044年青岛岛市房地地产市场场分析报报告一、青岛岛市的地理环环境和人人口青岛市地地处山东东半岛南南部，位位于东经经119930122100、北纬纬353537709，东、南南濒临黄黄海，东东北与烟烟台市毗毗邻，西西与潍坊坊市相连连，西南南与日照照市接壤壤。全市市总面积积为1006544平方公公里，其其中市区区（市南南、市北北、四方方、李沧沧、崂山山、城阳阳、黄岛岛等七区区）为111022平方公公里，所所辖胶州州、即墨墨、平度度、胶南南、莱西西等五市市为95552平平方公里里。青岛地处处北温带带季风区区域，属属温带季季风气候候。市区区由于海海洋环境境的直接接调节，受受来自洋洋面上的的东南季季
2、风及海海流、水水团的影影响，故故又具有有显著的的海洋性性气候特特点。空空气湿润润，雨量量充沛，温温度适中中，四季季分明。春春季气温温回升缓缓慢，较较内陆迟迟1个月月；夏季季湿热多多雨，但但无酷暑暑；秋季季天高气气爽，降降水少，蒸蒸发强；冬季风风大温低低，持续续时间较较长。据据18998年以以来百余余年气象象资料查查考，市市区年平平均气温温12.7，极端端高气温温38.9（20002年年7月115日），极极端低气气温116.99（19931年年1月110日）。全全年8月月份最热热，平均均气温225.33；1月月份最冷冷，平均均气温0.55。日最最高气温温高于330的日数数，年平平均为111.44
3、天；日日最低气气温低于于5的日数数，年平平均为222天。降降水量年年平均为为6622.1毫毫米，春春、夏、秋秋、冬四四季雨量量分别占占全年降降水量的的17、577、221、55。年年降水量量最多为为12772.77毫米（119111年），最最少仅3308.2毫米米（19981年年），降降水的年年变率为为62。年平平均降雪雪日数只只有100天。年年平均气气压为110088.6毫毫巴。年年平均风风速为55.2米米/秒，以以南东风风为主导导风向。年年平均相相对湿度度为733，77月份最最高，为为89；122月份最最低，为为68。青岛岛海雾多多、频，年年平均浓浓雾511.3天天、轻雾雾1088.2天天
4、。20033年底，全全市共有有7200.688万人，比比上年（下下同）增增长0.70。其中中，市区区2466.777万人，增增长2.08；五市市4733.911万人，基基本持平平。全年年出生人人口5110766人，出出生率77.111；死亡亡481110人人，死亡亡率6.70；全年年净增人人口5002699人，人人口自然然增长率率0.441。全市市登记暂暂住人口口（1个个月以上上者）991.119万人人，其中中市内四四区255.399万人。二、青岛岛市居住住格局及及发展变变化解放前夕夕，青岛岛市的主主要居住住区大致致分为以以下三类类：一类类在观海海山、观观象山、青青岛山、信信号山和和小鱼山山等
5、地区区，这里里多是别别墅、洋洋楼和公公寓区；第二类类是德县县路、保保定路以以北至小小港大港港地区，主主要是平平民区，建建筑较为为简陋，亦亦有“里院式式”的货栈栈和公寓寓等建筑筑；第三三类是东东镇、四四方的居居民居住住区。自自建国至至改革开开放时期期，城市市“带状”布局得得到有效效调整，但但改变甚甚微。九九十年代代青岛市市实施“跨越式式”大发展展，在实实施旧城城保护性性开发与与改造的的同时，市市南区东东部成为为城市发发展的新新区和商商务中心心区，该该区集中中了大量量的合资资企业和和外资企企业，使使这一地地区的中中介机构构、服务务结构和和各类设设施快速速发展，该该区的购购买力大大大提高高。经济济快
6、速发发展，外外销房、商商品房大大量地集集中于市市南区东东部地区区，崂山山区西部部海尔路路地段的的高科技技、国际际会展中中心和文文化中心心等行业业和设施施的集中中将使该该地段成成为未来来居住生生活极具具吸引力力的地方方。综观近年年来青岛岛房地产产发展态态势，由由于市区区土地资资源的稀稀缺性和和城市半半径的不不断放大大，市场场竞争的的激烈程程度日趋趋增强，必必然促使使开发商商的外向向突围 。规模模化动向向日趋明明晰，“规模化化范围”的概念念逐步得得到了市市场更清清晰的强强化。居居住生活活城郊化化将成为为青岛楼楼市发展展的又一一新阶段段。大青岛“品”字形的的发展战战略，正正在努力力缩小南南北经济济差
7、距的的政策扶扶持，也也为这种种趋势起起到推波波助澜的的作用。市市郊城镇镇在几年年“退二进进三”的城市市经济规规划引导导下，利利用青岛岛制造业业和重工工业的生生产基地地纷纷迁迁离市区区的发展展契机，带带动当地地经济的的升级改改造，以以此吸引引了大量量的居民民在当地地工作、生生活和居居住，为为房地产产的发展展带来直直接的市市场驱动动力。同同时，市市中心拥拥挤的居居住环境境现状、“非典”肆虐后所启动的绿色健康理念、区间交通设施的改善和私家车的广泛普及也为居住地域革命带来不小的冲击。再有，市郊房地产尚处于启动阶段，巨大的升值潜力也是吸纳市场游资的最理想栖息地。 首先，随随着20001年年政府已已作出了
8、了城市经经济发展展重心西西移的决决定，在在比较长长远的未未来（558年）城城市发展展的重点点区域是是青岛西西海岸。黄黄岛区、青青岛经济济技术开开发区和和胶南市市，城市市重点基基础设施施项目、外外资企业业投资和和市内企企业外迁迁的区域域都在该该区，预预期该区区域亦将将是吸引引人口迁迁移和房房地产开开发的重重点区域域。其次，近近年来即即墨市不不断涌现现出一些些大手笔笔的楼盘盘。例如如“御墅临临枫”、“江南花花园”等。即即墨市的的城郊人人口基数数很大，经经济发展展日趋活活跃，自自身的城城市化进进程也有有较快发发展，其其综合规规模化的的发展，正正是多种种因素共共同促成成的。这这其中，消消费需求求的裂变
9、变与细分分，是重重要的诱诱因之一一。当前前的房地地产消费费市场，住住宅产品品的“梯次”消费需需求形成成了“住宅链链”，住宅宅产品要要适应这这种需求求链，就就要将具具备明显显差异化化的产品品提升到到同类别别等级的的规模化化范围内内，以适适应市场场越来越越挑剔的的选择。 市郊楼楼盘由于于土地廉廉价大都都以规模模化出现现，“规模化化范围”的开发发方式势势必带来来经济的的规模效效益，使使开发商商在相同同价位为为市场提提供优质质高档的的居住环环境成为为可能。同同时，低低密度、低低容积率率的规划划模式，迎迎合了那那些向往往市郊居居住生活活方式的的新潮居居住者。开开发商不不管在建建筑工程程设计方方面，还还是
10、内部部户型设设计和装装潢都极极其考究究，展现现工程的的科学含含量和居居住的新新概念。更更为可喜喜的是，其其已经逐逐渐重视视对楼盘盘园林规规划的投投入，多多色系植植被、小小溪水景景和人造造丘坡的的出现已已经屡见见不鲜，尽尽力强调调房屋的的高附加加值和人人文居住住风尚。 房地产市市场的市市郊规模模化发展展潜流如如何，升升变为青青岛城市市发展和和房地产产拓展的的主流，由由度假、休休闲的少少数派居居住定位位转变为为朝出晚晚归的大大众生活活居所，真真正实现现西方发发达国家家的市郊郊平民化化生活方方式，最最根本的的途径就就是需要要政府和和房地产产商共同同努力解解决“工作、休休闲、居居住”三度空空间的成成本
11、问题题（这里里所说的的成本包包括时间间成本和和费用成成本），突突破市郊郊楼盘所所面临的的交通问问题、生生活设施施配套和和物业管管理三大大瓶颈。如如北京的的市郊通通州就是是因为开开通了轻轻轨后而而使房价价从前几几年的220000多元平方米米猛升至至近年的的40000多元元平方方米。只只有这样样，才能能实现多多方共赢赢的理想想局面。人人们为了了早日实实现“购房梦梦”，无论论是“被动郊郊区化”还是“主动郊郊区化”，青岛岛西海岸岸和千年年古城即即墨，在在自然条条件与文文化底蕴蕴上，都都占尽地地利，推推动郊区区楼盘“规模化化范围”的开发发并不是是某一个个资本雄雄厚的发发展商，也也不是小小开发商商的联盟盟
12、拼盘，而而是时代代趋势的的正确选选择。三、青岛岛市房地地产市场场现状今年以来来，青岛岛市房地地产开发发在市场场需求的的拉动下下，“青房”景气指指数继续续攀升，处处于比较较景气的的运行状状态，八八个分类类指数全全面处于于景气区区间。（一）房房地产总总体发展展水平向向好综观前三三季度，虽虽然一季季度“青房”景气指指数短期期处于不不景气状状态进入入黄灯预预警区，但但随着44月份以以来竣工工房屋量量的激增增，全市市房地产产开发呈呈现出投投资规模模扩大，供供需渐趋趋平衡的的总体运运行态势势，上半半年“青房”景气综综合指数数重跃1103.97点点的景气气状态；进入77月份以以后，青青岛市房房地产开开发投资
13、资与消费费全面活活跃，促促动前三三季度“青房”景气总总指数进进一步攀攀高，跃跃至1004.005点的的比较景景气状态态，比去去年同期期上提22.011点。（二）开开发投资资分类指指数小幅幅升高前三季度度，青岛岛市房地地产开发发规模快快步扩大大，至99月末累累计完成成投资1107.6亿元元，增长长39.2，比比去年前前11个个月1000.66亿元的的累计投投资额多多出7亿亿元，从从投资构构成看，用用于土建建工程的的投资773.33亿元，增增长488.6，高于于全市投投资增速速9.44个百分分点，在在全部投投资额中中占688.1，比去去年占比比提高44.3个个百分点点；从房房屋用途途看，商商品住宅
14、宅投资完完成866.3亿亿元，比比去年同同期增长长49.1%，高高于全市市房地产产投资增增速9.9个百百分点。投投资的快快速增长长促动全全市房地地产开发发投资分分类指数数达到1101.63点点，比去去年同期期上提00.922点，比比20003年112月份份升高22.111点。（三）受受宏观调调控政策策影响，两两大先行行指数纷纷纷回落落今年以来来，国家家启动土土地和信信贷两个个重要“杠杆”对房地地产行业业进行宏宏观调控控，青岛岛市房地地产企业业土地购购置和土土地开发发力度有有所放缓缓。前三三季度，全全市房地地产企业业完成土土地转让让收入117.11亿元，增增长133.9，增速速比去年年同期回回落
15、955.1个个百分点点，完成成土地开开发面积积3300.1万万平方米米，增长长29.1%，增增速比去去年回落落8.77个百分分点。这这两项前前期开发发指标增增速的放放缓，促促使全市市土地转转让收入入和土地地开发面面积两项项分类指指数回落落，前三三季度这这两类指指数分别别为1003.559点和和1055.077点，分分别比去去年同期期回落44.055点和00.599点。（四）新新开工面面积分类类指数临临近“景气”界线由于目前前青岛市市在建房房屋盘子子很大，房房地产企企业为了了化解风风险加大大了在建建工程的的投入，新新开工项项目上马马步伐有有所放缓缓，前三三季度全全市新开开工施工工面积达达6877
16、.9万万平方米米，比去去年增长长15.5，增增幅比去去年回落落11.2个百百分点，其其中：住住宅新开开工5996.00万平方方米，增增长155.8，占全全部新开开面积的的86.6，办办公楼和和商业营营业用房房新开工工面积113.22万平方方米和556.33万平方方米，分分别增长长2.88%和55.8%。新开开工程的的走缓，使使青岛市市新开工工面积分分类指数数落至1100点点的景气气界线，为为1000.844点，比比去年下下降0.6点，比比20003年底底下降11.2点点。（五）竣竣工面积积分类指指数升幅幅最大今年以来来，由于于各房地地产企业业加大了了在建项项目的投投资力度度，施工工进度加加快，市市面上竣竣工房屋屋量快速速增加，市市场供应应缺口缩缩小。前前三季度度，全市市累计竣竣工各类类房屋2278.8万平平
