《金融背景下的房地产市场分析交流》由会员分享，可在线阅读，更多相关《金融背景下的房地产市场分析交流（18页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、金融背景下的房地产市场分析在座有一些老朋友也有一些新的朋友，前段时间我主要在北京，包括最近一些房地产的政策层面相关的各地调研我也有了解，今天主要跟大家进行一些交流，把我们相关的研究成果做共享。 首先我想先把我们最近研究的东西，包括我们在香港有一个比较大的房地产投融资的会议，也了解到全球房地产投资者对中国市场的一些了解包括最近出台的相关政策，跟大家交流一下。还有一些时间会把我们研究成果以及大家对市场的感受交流一下。 今天有几块是大家比较关注的：一是，目前国内宏观经济环境。第二，08年市来源于：房地产E网-场到底是什么状态。第三，大企业的格局包括融资的状态。第四，09年房地产市长的预计。 可能大家
2、都比较专业了，有些是我们跟中央党校经济专家也讨论了一下，是国内和国外经济互动性的问题。首先我们说了所有的根源都来自于目前的次贷，比大家想像的危机层面还要大。我这次在香港跟瑞银一位经济学家在午餐交流的时候，我问他感觉怎么样，他说我也不知道，没有人不知道，没有人想到会有这么大的影响。现在已经从虚拟经济到实体经济蔓延了。实质上次贷危机简单的说法，它实际上是美国的优质包括房贷市场，包括次贷相关审评指标都不一样。在美国，通过金融杠杆的操作给普通的老百姓寄的现金的购买支票9万亿，但是这个消费的前提是房价和利率要保持在当时的位置，就是房贷一直要涨，一直要低利率，如果不能达倍讯易 到这种状态就会造成比较大的影
3、响。 那么次贷为什么火？有几个原因，一个是经济的惯性，第二是美联储长期低利率的政策，房地产持续走高，以及我们说的房贷市场的激烈竞争。最近大家知道中央银行对存款准备金率有放松了，但是我给农总行包括中国银行做培训的时候依然非常的谨慎，包括最近的培训特别多，前段时间是在河南全国的信贷部门进行培训，包括在深圳呀，为什么呢？他们也担心出现一些坏账和风险问题。 因为次贷的刺激，不仅仅是美国各个洲也有类似的贷款公司。房价增速减缓往下走的时候风险根源就出来了。 第二个风险根源就是美联储加息的情况，因为房价上涨可以循环不断地刺激重新评估，重新证券化。如果房价是往下走的话链条就会断掉，这是目前次贷形成的简单原因。
4、可以看到从07年开始违约率从不足4%到6%，大家只有中国银行的不良贷款率都控制在非常低的范围之内。最根本的原因来自资产证券化这一块。我记得在2005年的时候国家开发银行和建行在试点证券化，目前这一块变成了潮流。金融街的那批人审计到各种各样模型要创造各种各样的方式，最后发现被自己创造的模型和方式吞进去了。这是证券化的基本过程以及操作，但是最主要最终生成的债券跟原始资产严重背离了。现在在新泽西州很大的房子可以卖很低的价钱，但还没有人买，因为美国你买的房子每个月、每年还要付不同的税收，成本又是不一样的。尽管5万现在都没有人买。 实际上次贷形成的是什么呢？大家在国外考察的时候应该有这样的感觉，它的城市
5、化进程非常高，甚至到农村比喻成变成的资本主义的旧农村，我们这边是资本主义的新农村，但是资本主义的旧农村和新农村只是架一座桥在走，没有什么投入的，导致别人首付20%不要，首付10%要不要，不要，零首付要不要？给你装修要不要？这跟各个国家城市化进程的规律是有关系的。 受次贷影响贷款公司、银行，花旗和瑞银都出现了比较大的亏损，我跟瑞银做深度交流的时候我发现瑞士银行已经变成国有企业，它有两个大的股东，一个是瑞士的国有银行还有一个是新加坡的政府，他们把有关次贷的业务都卖掉了，卖给了中国类似东方资产等资产管理公司。有时候想一想大家经常在喊宏观调控，包括制度不透明呀，实质上有关政策决策方面平心而论做的还是可
6、以的，我们经济学家对中国的宏观调控还是认可的。为什么这么说？在美国开一个会的时候，美国的前财政部的副部长说你给中国的宏观调控提什么意见吗？他的说法是，我们这么低的增长还有这么大的通货膨胀，别人那么快的增长通货膨胀也是有效的控制，我们有什么资格给别人提建议。所以尽管房地产这么多年一直在调整，但国际上对我们的宏观调控还是认可的。最近在国际上看书很多经济学家都看马克思的资本论。 全球股票市场也振荡下挫，各种指数都不是特别好，房地产更是受到直接的冲击，失业率上升非常快，这是全球的现象。所以如果我们不保持高速的增长我们目前的失业问题包括就业问题也是非常大的，这会影响到我们的稳定。等一下会说一下我们出台的
7、政策，7月7号媒体经常报，说我们开了内部的会议要救市，这个会议到底有没有开呢？开了，在建设部三楼的会议室开的，但不像很多媒体说的，但我们这次政府反映速度非常快，7月份开的会议，政策11月份就出了。所以我们经常开玩笑中央政府部委的领导没有笨的，水平很高，只是站的起点和看法是不一样的。这是次贷危机传达的链条情况。 次贷危机增强了世界经济的不确定性，97年和07年08年有相似的地方，但唯一不相似的地方，97年是亚洲金融危机，可以比喻成胃溃疡。但今年出现的金融危机，美国的经济占世界经济的1/3，可以说这次是胃切除了。 世界经济增长放缓影响中国经济增长，大家看到我们对国外产品的依赖程度非常高，这也是我们
8、借助这个机会做结构调整的基本想法。 讲完世界经济再看一下宏观经济的总结，这是比较客观的一些评价。在07年以前我们是属于非常快的增长速度，经济效率的确都不错，居民得到的好处也比较多，进出口处于两旺的状态，增长后劲还是比较足。但是世界经济一旦受到影响，我们说的三架马车，现在我们的出口对GDP的贡献基本上为零或者负了，7月份是零，现在可能为负。投资的情况在启动，消费实质上去年股票市场带来一些财富效益，但现在的股票已经跌的太厉害了，这一块也基本没有。但问题在哪里呢？通胀压力还比较大，CPI回落，但一个很重要的指标PPI还在高位运行。CPI上涨有一些直接的影响元素，大家可以关注一下1997、1998年的
9、点和2007、2008年点还有一些相似的地方。 投资增长过快、信贷投放过多、贸易顺差过大、外汇储备过多等“四过”问题是07年问题的所在。以及历届换届政府有一个投资冲动。股市振荡，房市萎靡，成交量下降太多。我们看到自然灾害严重，南方大雪、汶川大地震，我们每个月都有大问题，可能大家不了解，像山东很多地方的溃坝等等，其实每个月都有问题，还有中小企业的问题也比较严重。目前我们中小企业的压力还是非常大的。 我们再看一下整体的宏观经济生存的矛盾，如果大家站在这个起点上考虑所有的问题，反过来看房地产的问题就可以理解： 一个就是城乡经济发展不平衡，三农问题非常突出，现在集体性的事件比较多，如果再不引起重视稳定
10、问题会引起我们大好的局面。 第二，区域发展不平衡，区域发展差距扩大，区域协调发展矛盾突出。 第三，污染的问题以及对外开放和国内发展不平衡的问题。所以这次下决心要把内需做起来，原来一直说内需，但一直没有把内需做好。 我们整体自主创新能力低，发展方式粗放与可持续发展能力低下。我们的人均资源占有都是非常的稀缺。再看一看整个结构调整，在中国第三产业所占的附加值比世界的平均水平，跟很多发达国家都不用比，甚至连一些发展中国家都不如。 回到整个结构调整这一块，目前是挺困难的，如果没有判断错的这段时间在上海少，据了解上海也是这么多年来经济最困难的时候，不知道整个判断准确不准确，我们四个中心里面除了金融中心还在
11、，但是金融中心也只是一个部分，只是要素市场、政策、决策还有天津都有金融中心。我们所说的航运中心，洋山深水港归属权已经不在上海，而在浙江了。所以四个中心里面也存在很大的问题。我们有时候经常跟社科院的专家开玩笑，我说上海是共和国的长女，但现在是做外向型的经济，一定要傍大款，但现在刺激条件非常少，导致人员衰老，你怎么去做。所以如果没有操作好你的GDP是往下走而不是往上走的。现在我认为对上海来说经济也是属于比较大的压力，要想办法做好相关的操作和应对的细节问题。 具体可以看一看我们内耗的基本情况，大家知道世界的内耗等等相关的具体问题。我想再讲一讲我们经常所提到的房地产政策出台，7月7号的会议我们的确开过
12、，也有一些大家的想法。实质上我想跟大家讲的中央政策出台并不像大家想像那么复杂，也很简单。我们经常说假设十个部委有九个部委要救，一个部委说不救，政策出台很快的，如果说五个说救五个说不救可能就时间比较漫长了。我们跟房协成立了专家委员会，我们每个月都会给相关的部委写一些相关的政策建议，包括每个季度大家也都看到跟房协共同出的全国报告，也是我们一起做的。它的组成专家是各部委，比如说国土资源部、建设部包括国务院研究发展中心等。当时会议上很多观点是不统一的，唯一的观点统一是对房地产行业，比如说央行、国务院研究中心认为企业死掉一批是没有的，IT行业剩三家仍然做的很好，但是现在房地产死掉几家是没有问题的，而且央
13、行给的贷款额度不还错。但房协有切身的体会，这次新华社有一篇文章，这次调控到底想干什么，这次调控主体的目的就是要救交易量。 我们的政策目的和目前企业的反馈，政府做的事情很聪明的，永远说的话都是对的，从来不会错的，大家经常会说如果你们没有做到是你们自己没有操作好，为什么这么说？当时说三个基本相协调，主要就是分类指导、因地制宜，如果你没有做是你自己因地制宜没有做好。我们研究了国际的情况，美国房价跌了15%到20%，还在往下。我们仔细研究了一下日本在GDP往下走的时候房地产能不能往上增长呢？07年的特殊性就是因为831制度以及金融过度的支持导致07年6月份已经的暴涨。 我们提到了一些繁荣时期的危机时刻
14、，我们整个政府投资大概占了整个GDP贡献的4.4，投资有4.3，贸易下降了，进出口对经济增长没有贡献，甚至负贡献。我们非常担心的是明年、后年GDP的发展是在8甚至9，甚至更低，那是我们非常不愿意看到的情况。 07年、08年相似性的问题，97、98年我们把紧缩写到政府规划里面，稍微晚一年调整，而今年调整速度非常快，这么大的政策出台三个月就可以决策下来我觉得是非常不容易的。 宏观政策的一些建议情况、企业的声音，这是当时参会的冯仑提到的问题，住宅市场和房地产市场包括写字楼市场，实质上是怎么说的呢？现在唯一几个比较开心的，他们经过了海南的泡沫现在做的产品很多是商业住宅，所以相对还比较吃香，但现在做住宅
15、市场特别是你的房子在配套适用房旁边压力很大，万科为什么会降价，它之前给我们要的是全国的数据，整个销售情况怎么样，后来在9月份的时候突然有一个变化提出新的要求，只要重点几个企业的销售数据了，为什么？它已经跑不赢大势，我只要跑赢别人就可以了。等一下我会说万科为什么降价，降的是什么？大家应该非常清楚。 化解住宅的问题政策制定的思路和规律，企业破产的问题都提到了，政府、市场主导的区隔性，我在今年年初的时候就说过大家要注意政策性的房子对房地产的冲击，当时有人说不会，中央政府没钱，地方政府不会拿地，现在不做都不行了，而且想一想去年最高峰保障性住宅投入是多少？79亿，但历届这么多年马上要投的是9000亿，大
16、家想一下79亿和9000亿是什么概念。所以我们市场结构会发生比较大的变化。 还有投资和投机的问题，金融监管部门的问题、产业的观点问题、行业呼吁的问题以及银行的问题、宏观调控部门的想法，最后整体得出一个我们的政策建议，早就说了因地制宜，所以我们说的第二点一般强调都不够，如果你们出了问题就是因地制宜没有做好，国家的政策都是正确的。这是我们政策出台的脉络，我们围绕这些脉络出台政策，大家看到联系性也非常清晰。 我们看一下08年的市场情况，大家都非常熟，销售面积下滑比较厉害。这是宏观的市场形势的基本情况，这是我们在住交会上房地产全国形式上马上要披露的，我在这里先汇报一下。现在整体指数还在往下走，需求面积大幅度下滑，趋势短期内是难以改变的。这里有一个趋势，就是我们经常说到交易量，上海多的时候是1200到130
