滨江明珠苑策划建议书

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1、广州滨江明珠苑策划建议书广东亿汇物业顾问有限公司谨呈二00五年三月二十二日目录一市场分析 111地段概况 112市政规划 113土地供应 314市场概况 315典型项目调查 516小结 14二市高级服务公寓市场调查分析 1521高级服务式公寓的概念 1522国际公寓的供应情况分析 1523公寓区域分布及状况分析 1624服务式公寓服务人员素质 3625服务式公寓的主要客户分类 3026现时市经营国际公寓的物业特点 3127外籍人士住房需求 3228服务式公寓市场发展预测 35三项目分析 4231基本资料 4232项目之强、弱、机、危（ SWO）T 分析 4233项目定位 4734主题定位 50

2、35产品策略 5136营销方案 5537定价策略 5638付款方式 5739广告策略 58四服务容 6541市场研究 6542市场营销策划 6543销售代理服务 6944售后服务 7045公寓租务推广服务 70五总结 73市场分析11 地段概况滨江东路位于市的海珠区东北段，呈东西走向，北临珠江，东 至大桥接东山区及天河区，西至江湾大桥接东山区及越秀区。近年， 随着一系列市政规划的落实，该区域的环境不断改观，道路与沿线 旧楼经过治理，自然、人文环境有了明显改善。滨江东板块素有 “豪宅一条街”之称，是市的主要豪宅区之一， 目前该板块给外界的整体形象是 “江景豪宅、 交通便利、配套齐全”滨江东板块的

3、住宅项目以滨江东路为界，分为两部分：北侧临 江为一线江景豪宅，属于高档住宅；南侧号称“二线江景” ，仅属于 中高档住宅。有业人士认为，滨江东板块发展至今，无论是江景豪 宅盘还是二线江景盘都已跳出了海珠楼市的畴。如：整个海珠楼市 以区买家为主，滨江东板块项目尤其是豪宅盘的客户定位在整个市 场；整个海珠楼市的平均价格在市仅属于中等，滨江东板块以每平 方米过万元的均价名列市住宅价格的榜首。从上述种种因素来看， 滨江东板块已不能与海珠区相提并列。因此，本报告将把滨江东板块作为一个独立的板块进行分析研 究，并重点研究其中的一线江景豪宅项目。12 市政规划121 大元帅府广场根据市政府的规划，珠江中线包括

4、江湾新城商务办公 区大沙头绿地休闲商业区海印综合商住发展区东湖绿化开敞区二沙岛低层开敞区二沙岛公共 绿地等，基本呈现商业文化休闲活动一体化格局。 而大沙头对面，是国家级文物遗址大元帅府。据介绍，目 前，大元帅府周边的地块已被市政园林局征用，将在大元 帅府周边、花城湾畔与华标涛景湾之间修建一个大型绿化 休闲广场，恢复当年从大元帅府可以望见珠江，在珠江上 也可以目睹大元帅府原貌的盛况。大元帅府广场的修建， 对提升滨江东板块的形象意义重 大。围绕大元帅府广场周边，也将兴起一个休闲购物的天 堂，我司认为，这一规划的实施，将带动滨江东一线的休 闲、旅游、商务功能，居住环境将更为理想。122 滨江东延长线

5、该整治工程包括一条近 200 米长的黄埔涌景观桥，并 在珠江啤酒厂处新建一条 600多米长、双向 4 车道的下穿 车行隧道。该路将在 2005 年年底前建成通车，届时车辆可 从大桥南附近直通琶洲会展中心。根据相关规划，琶洲地 区以会展、商务为主要功能，居住仅是基次。琶洲地区住 宅的稀缺及写字楼项目的相继投入使用，使滨江东及其向 东延长线一段住宅项目的居住价值将进一步提升。13 土地供应2004 年初，经市政府批准，市国土房管局决定收回市的多个地 块以建设市政设施和商业项目。其中，涉及海珠区滨江东路的地块 包括：滨江东路 444 号、 446号、 448 号、446 号后座，滨江东一巷 6号、7

6、 号，滨江东二巷 2号、3 号，滨江东三巷 1号、2号，滨江 东四巷 1号、2号地段等围。 据了解，这些地块主要集中在海印桥与 江湾桥之间的滨江东路西线位置。据相关负责人透露，回收的这些 地块将被用于建设商住楼，拆迁工作从 2004 年一月初开始，力争到 2005 年初基本完成搬迁。自市政府关于滨江沿线不许建楼的硬性规定取消后， 滨江东板块 一直以相当高的速度进行开发。 经历了 2003-2004 年间的高速发展， 随着君庭和逸品台二期的开发， 滨江东路东线地块已基本开发完毕。根据上述情况可知： 未来三年， 滨江东路的西线仍将有相当数量 的住宅项目推出市场；滨江东路的东线将再没有新的土地供应，

7、买 家只可选择为数不多的新项目、一手货尾及二手物业。市场普遍认为， 2005 年，滨江东板块市场将集中于二线江景项 目，而本项目则被市场称为“滨江东板块的最后一个一线江景盘” 。14 市场概况2004 年，滨 江东 板块一线 江景 盘的一二 手售价均维持在 10,000- 13,000元/平方米之间。用家成为该区域市场的主要购买力。相比于市其他豪宅区，该区域的楼价处于相对平稳阶段。就整个市场而言， 该板块的投资意欲一向较为缓和， 因大多数外 资企业都在“”，如天河、环市东一带，外籍雇员大多乐意租住在二 沙岛、白云山及天河区的豪宅或公寓里，在“”租住的极其罕见。滨江东板块的住宅租价在40-70元

8、/平方米月之间。2004年，滨江 东板块中推出市场的公寓项目主要是海珠半岛花园及珠江广场两个 项目。2004 年年中，一个利好消息却使整个滨江东投资市场发生了巨 大的变化：在我司的参与下， 2004年4月，加拿大北方电信集团签约进驻 花城湾畔，租用 2楼和 3楼全层和地下大堂的一部分总面积为 9,551 平方米作为他们新的办公室， 11 月开始装修，目前工程仍在进行当 中。北电目前是落户海珠区的最大型外资企业，在整个市外资投资 公司中排第三位，每年与国许多通讯公司，如电信、联通、中国网 通等都有大量业务往来。这一利好消息不但使市场重新关注海珠区尤其是滨江东一带的 商业物业市场，更对区的外籍租赁

9、市场及豪宅投资市场起到强大的 起动作用。因为，外资企业办公室设立后，将有来自全球各地的数十名高 层管理人员及数千名公司员工陆续在落户，办公室周边的豪宅和公 寓将是他们选择的主要目标。外籍客户的住宅租赁市场的形成，将 吸引大批投资者，掀起滨江东板块的豪宅投资热潮。15 典型项目调查151 中海锦苑发展商：海锦房地产发展投资商：中国海外地段：滨江东大桥西侧规模：占地面积12148卅，由3栋楼宇组成。交楼时间： 2000年8月售价：Y 7,500- 10,000元/平方米管理费： 3.8 元/平方米户型设计：一梯四户，109-150 m2 , 2房2厅至3房2厅绿化率： 35%区环境及配套：建有豪华

10、住客会所，设有健身室、园林游 泳池、桌球室、乒乓球室、健康舞室、桑 拿室和蒸汽浴室、 儿童游乐场、咖啡厅等 交通状况：离车站步行时间 10 分钟。周边环境及状况：媒体：发展商自售，货尾单位物业特点：- 立体化园林设计， 三栋楼宇之间以艺术观景长廊相连， 首 层、二层架空为各具特色的主题园林， 独一无二的设计使 珠江景观融入小区，环回一百八十度的珠江景致尽收眼 底，心胸为之开阔。- 3栋楼宇呈“一”字形向江面展开；观景阳台、 180度弧形落地窗、 90 度弧形外飘窗。发展商：汇美发展 地段：滨江东路，大桥西侧 规模：占地面积为 13615平方米，两幢 34 层空中别墅，共128户交楼时间： 20

11、04 年年底 装修标准：毛坯均价：毛坯，Y 11,000- 13,000元/平方米管理费： 4 元/ 平方米户型设计： 288-400 平方米，两层一户，每户拥有 35 45 平方米的空花园。三房二厅、四房二厅。绿化率： 48% 车位及费用： 190 个 施工进度：已交楼，全数售完 促销手法：采用“将幽雅的田园式别墅打破地域界限搬进城市中心，并竖向发展成空中别墅”的独特开 发理念，亦是滨江东板块中首个提出“叠加式 别墅”的概念， 以差别性策略吸引买家的关注， 从而短期完成销售。物业特点：- 居住密度最低的社区。 采用单边及南北对流的设计， 不仅 令住户拥有珠江的美景， 更有一种自然通风， 三面

12、采光的 别墅感觉，曾荣获中国国际住宅与建筑科技展示会优秀规 划设计奖。- 三种入户方式： 别墅首层空中花园入大客厅， 电梯可直达 主人房，工人有专用门户出入， 体现了人性化和个性化的 需要。- 容积率低，一梯三层共六户。发展商：珠江广场房地产开发 物业管理公司：华信物业管理公司 投资商：新南方房地产开发 地段：滨江东路 835 号 规模：项目占地面积 5万平方米，总建筑面积 20 万平方米， 建筑风格偏向新维多利亚派，共 1600 户。交楼时间：预计在 04年 7 月交楼 装修标准：毛坯均价：园林均价 8500 元/ 平方米（毛坯房）；最底价 8000 元/平方米，江景Y 11,000- 14

13、,000元/平方米（毛 坯房）管理费： 2.5 元/平方米实用率： 82% 户型设计：三梯四户，现主推三期单元。香丽晴 A 座主力 户型为 A、B、C、D 建筑面积分别为 130.41 、 126.99、123.58平方米；B座主力户型为 A BC、D建筑面积分别为147、122.52、195.35平 方米，最大面积的七房三厅 309.35 平方米； C 座主力户型为A、B、CD建筑面积分别为236.43、 230.48、158.05、168.59 平方米。绿化率：项目园林绿化面积达到 2.1 万平方米，绿化率有30%车位及费用： 600元/月，售 22万/个 交通状况： 83、121 、13

14、1 、182、 266 等公交车线路 区环境及配套： 1 1 000平方米欧陆式皇家园林， 中心罗马广 场、酒家、银行、邮局、超市、小学、中英文幼儿园、会所等。周边环境及状况：紧邻大学、市六中等名校，银行、邮局、超市、会所、新珠江大酒店及珠江月西餐 厅等；周边生活配套齐全。智能化：电子防盗门及闭路电视监控系统 媒体广告：报纸广告为主（全版） 促销手法：送标准装修，业主成功介绍新客户买 3、4 期楼 宇，新客户可获 98 折，业主可获 2800元物业管 理费；购房可获赠一年会所使用金卡； 曾在国庆 购房送二年车位使用权。物业特点：- 获“十大明星楼盘”- 拥有私家四星级酒店配套，聘用驻港部队退伍

15、精英为保 安，开创豪宅物业管理先河。- 采用围合式大型组合成庭苑设计水岸设计； 建筑采用阶梯 形布置。- 270 度落地飘窗广纳珠江、二沙岛的开阔美景； 落地玻璃 大堂。154 君庭发展商：华南集团 物业管理公司：发展商自管 项目位置：海珠滨江东路北门以东结构规模：单体裙楼，占地面积13890卅，总建筑面积超 过90000川，由5栋塔楼组成，其中2栋为43 层、3 栋为 37 层的超高层住宅，首层为 6米的 架空层， 1-4层为裙楼交楼时间：2005年底交楼装修标准：毛坯均价：Y 14,000 元/ m2管理费：3.2元/ m销售率： 23% 户型设计：户型一梯两户，全部南北对流，最大的单位面积也只在230-260 m,与周边楼盘的户型有一 定差异性。主力户型定位在200 m?左右，还有 1栋复式单位。现主推252 m单位车位及费用：暂未售卖促销元素： 92 折，业主介绍客户赠 1 万元现金项目