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1、公用建管面积分摊规则一、分摊原则1、房屋公用建筑面积分摊以幢为单位。 公用建筑面积分摊仅限于本幢内的公 用建筑面积。与本幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫房等）不 得分摊到本幢房屋内。2、房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分 摊。公用建筑面积分摊后， 不划分各户摊得面积的具体部位。 公用建筑面部位一 经分摊，任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。3、商、住、办综合楼，其房屋内各部位使用功能，房型分隔差异较大，应根 据其用途或房型分隔的不同， 按相关面积比例先行分摊全幢公用建筑面积 （此次 分摊的最小单位为层），然后再分摊各自公用建筑面积。4、商品房按
2、“套”或“单元”出售。商品房的销售面积即为购房者所购买的 套内或单元内建筑面积（以下称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。套（单元）建筑面积 =套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积。二、计算方法（一）套内建筑面积由以下三部分组成1、套（单元）内的使用面积套内使用面积的计算应符合下列规定：（1）套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕 所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；2）跃层住宅中的房内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3）不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积2、套内墙体面积新建住宅各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙和非共
3、用墙两种。新建住宅各套（单元）之间的分隔，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔 墙以及外墙（包括山墙） 均为共用墙， 共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套 内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。3、阳台建筑面积（1）原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；（2）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；（3）凹阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计算建筑面积；（4）半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平按投影面积的一半计算建筑面积。 凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。套内建筑面积 =套内使用面积 +套内墙体面
4、积 +阳台建筑面积。（二）公用建筑面积由以下两部分组成1、电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、 值班警卫室等。2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半公用建筑面积 =全幢建筑面积 - 全幢各套内建筑面积之和单独具备使用功能的 独立使用空间（如地下车库、仓库、人防工程等）。（三）公用建筑面积份摊系数整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和，得到建筑 物的公用建筑面积分摊系数。分摊的公用面积= 套内建筑面积X公用建筑面积分摊系数。三、操作程序1、图件准备收齐必须的图纸。竣工平面图一套；总平面图一张；房屋建设单位对
5、房屋内 各公用部位（设备间）的使用功能、服务对象具体明确的书面说明（并盖章）； 房屋分套面积测算委托书。2、勘丈准备在熟悉图纸的基础上，准备勘丈原图。将竣工图纸缩小到外业便于操作的适 当比例；一般 1：200、1：500。准备好丈量工具、卷尺或简易测距仪。若用皮 卷尺，出测前应校尺。准备好书写工具及辅助工具。外业编组。3、实地丈量按建筑面积计算规则，逐层（不同形状层次）丈量房屋外围尺寸；参照竣工 图纸（施工图纸），丈量套内（商用部位内、办公部位内）独用的建筑面积。参 照“公用部位情况说明”丈量房屋内非全幢公用的公用部位尺寸。4、内业制图和计算参照竣工图纸(施工图纸)，按房地产发证规定的比例尺及
6、要求，绘制房地 产权证附图(勘丈图、正图)。图纸应分层绘制。凡是全幢公用或部分楼层公用 的部位，勘丈图的相应部位注明“全幢公用”或“XX楼层公用”字样。然后按“建筑面积计算规则”和“公用建筑面积分摊规则”的要求进行分摊计算。四、测算精度要求及资料整理1、房屋建筑面测算中误差Mp按照下式结果Mp=根号P+式中：M房屋建筑面积测算中误差，M p房屋建筑面积，M。测算最大误差不超过2倍中误差套建筑面积501002003004005001000中误差最大误差2、运算要求(1) 房屋建筑面积计算，公用建筑面积分摊以平方米为单位。(2) 全幢建筑面积计算尺寸与套内独用建筑面积， 计算尺寸分别注记，尺寸 注
7、记以米为单位，保留两位小数。(3) 计算过程中的阶段性成果(如全幢建筑面积、套内独用建筑面积、分摊的公用建筑面积等)保留四位小数。(4) 分摊系数至少保留六位小数（5）最终计算成果均保留两位小数。3、资料整理每幢房屋的分套建筑面积计算均应有勘测报告。 勘测报告包括勘测报告封面； 分套建筑面积成果表； 全幢建筑面积计算表及附图； 全幢套内建筑面积计算表及 附图；四至图（总平面图）及分层图。其中可提供经房屋买受人的是勘测报告封面、分套建筑面积成果表，四至图 及相应的分层图。五、注意事项1、操作方便， 丈量准确。 实地丈量套内建筑面积时不分间丈量， 不区分使用 面积和非共用墙面积。只要按套内使用面积
8、的总范围量取所需尽寸即可。2、原始设计的假层，层高超过米 （含米）的部位计算建筑面积并参与全幢房 屋建筑面积分摊， 假层的套内建筑面积是指层高超过米 （ 含米）部位的使用面积及 与其相连的一半墙体面积（另一半墙体计入总建筑面积内）之和。3、客厅、箱子间、壁柜、灶间、卫生间等凡由部分房屋产权人共同使用的部 位，其建筑面积按该部位共同使用的产权人户数平均分摊。4、一九九五年底以前， 公有住宅出售过程中，一幢房屋已部分出售， 并按沪 房（ 93）权字发第 52 号文“异产同幢建筑面积摊算办法”计算过分套建筑面积 的，其计算成果仍可使用，不再重新计算。5、新建住宅或室外楼梯为两层以上服务的其建筑面积归至两层以上， 参与两 层以上建筑面积分摊。6、一九九六年一月一日前房屋权属管理部门已按 “异产同幢建筑面积摊算办 法”预测过房屋分套建筑面积的，房屋权属管一部门实测（复测）时，仍可按原 分摊办法执行。
