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1、房地产估价师房地产开发经营与管理模拟全考点题库附答案参考1. 多选题：敏感性分析的目的在于（）。A.找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据B.研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力C.比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值E.确定用于敏感性分析的财务评价指标正确答案：ABC2. 判断题：政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容不包含项目是否符合国家宏观调控政策的要求。（）正确答案
2、：错3. 多选题：收益性物业管理中的运营费用包括（）。A.固定资产折旧费B.企业管理费及利润C.保险费D.房产税E.大修理基金正确答案：ABCD4. 判断题：从投资角度来看，由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，所以相对来讲房地产是最理想的投资工具之一。（）正确答案：对5. 多选题：决策的原则有（）。A.经济性原则B.最优原则C.满意原则D.反馈原则E.比较选优原则正确答案：CDE6. 单选题：土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的（）。A.1%B.2%C.3%D.4%正确答案：B7. 判断题：为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过增加
3、成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为认知价值定价法。（）正确答案：错8. 单选题：【2014年真题】关于个人住房抵押贷款风险的说法，错误的是（）。A.贷款客户众多会带来操作风险B.不良率很低，不存在信用风险C.房地产市场变化会带来变现风险D.贷后管理工作薄弱会带来管理风险正确答案：B9. 单选题：【2012年真题】在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率P的取值范围是()。A.P0B.P1C.0P1D.P1正确答案：C10. 多选题：在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。A.概算指标估算法B.根据类似工程经验估算C.工程量近似匡算法D.
4、蒙特卡洛模拟法E.单位指标估算法正确答案：ABCE11. 单选题：【2013年真题】甲、乙两个可供比较的房地产投资方案中，甲方案的开发经营期为4年，乙方案的开发经营期为3年，两方案比选宜采用的方法是()。A.净现值法B.等额年值法C.差额投资内部收益率法D.费用年值比较法正确答案：B12. 单选题：一般来说，()对企业的市场营销有直接影响。A.政治法律环境B.经济环境C.人口环境D.社会文化环境正确答案：B13. 判断题：【2011年真题】财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借贷越多，资本金的收益率越大。()正确答案：错14. 单选题：由于自然原因、社会原因导致借款人
5、失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险正确答案：B15. 多选题：金融机构在融出资金时，要遵循（）原则。A.流动性B.保本性C.偿还性D.盈利性E.地域性正确答案：AD16. 单选题：某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（）。A.12%B.32%C.24%D.30%正确答案：B17. 多选题：土地出让价款的数额是由（）等多方面因素决定的。A.
6、所在城市B.地区C.地段D.土地用途E.土地转化率正确答案：ABCD18. 判断题：市场经济条件下，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定。（）正确答案：错19. 单选题：某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景看好，净现值为5000万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为-3580万元。经分析市场前景为：好的概率为40%，一般的概率为35%，不好的概率为25%，则该项目净现值的期望值为（）万元。A.1962.5B.3870C.4000D.4142.5正确答案：A20. 单选题：【2013年真题】房地产开发项目产生的利润总额
7、，应首先用于()。A.向投资者分配B.提取法定盈余公积金C.缴纳企业所得税D.弥补企业5年内的累计亏损正确答案：D21. 多选题：从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。A.可转换性B.可区分性C.可盈利性D.可实现性E.可衡量性正确答案：BCDE22. 单选题：我国央行目前规定，（）不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。A.建设银行B.工商银行C.商业银行D.农业银行正确答案：C23. 判断题：【2013年真题】房地产开发企业通过招、拍、挂方式获得国有建设用地使用权所缴纳的契税，属于房地产开发的期间费用。（）正确答案：错24. 单选题：
8、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的()。A.60B.70C.80D.90正确答案：C25. 单选题：【2013年真题】某投资者以30%的预付款订购了一写字楼，一年后该写字楼价格上涨了15%，该投资者预付款的收益率是()。A.15.0%B.21.4%C.30.0%D.50.0%正确答案：D26. 单选题：通常情况下，()以上资信等级的企业才能获得银行贷款。A.AAB.AC.BBBD.BB正确答案：C27. 多选题：房地产的不可移动性，决定了房地产投资的收益和风险特征要受()的影响。A.地区社会经济发展水平B.地区发展状况的束缚C.承包商D.其所处区位及周边市场环境E
9、.专业人士正确答案：ABD28. 判断题：【2012年真题】房地产开发的资金密集性和较高的资金借贷额，使得房地产开发项目具有较高的资产负债率和流动比率。()正确答案：错29. 判断题：【2011年真题】借贷还本付息清算表属于基本财务报表，该表中列出了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。()正确答案：错30. 判断题：财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。（）正确答案：对31. 判断题：抵押型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。（）正确答案：错32. 单选
10、题：保本点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A.利润为零时B.利润最大时C.允许的最低经济效益指标D.允许的最高经济效益指标正确答案：A33. 单选题：商业零售物业基础租金常以每平方米为基础计算，也称()。A.基准租金B.基本租金C.最低租金D.成本租金正确答案：C34. 多选题：房地产市场的参与者主要由()等要素构成。A.土地所有者B.开发商C.政府及政府机构D.金融机构E.房地产交易制度正确答案：ABCD35. 单选题：判断房地产经纪机构以往的业绩，关键是要看其()。A.共代理成交了多少个项目B.代理成交额有
11、多少C.人员素质D.代理的成功率有多少正确答案：D36. 单选题：以下项目用地，必须通过有偿出让方式获得供地的是()。A.城市基础设施建设B.经济适用住房C.社区小学D.商品住宅正确答案：D37. 单选题：在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法正确答案：B38. 判断题：在双重代理的情况下，房地产经纪机构可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般为单独买方代理和卖方代理的总和。()正确答案：错39. 多选题：物业服务企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有（
12、）。A.承租方的财务能力B.承租方的商业信誉C.基础租金与市场租金D.出租单元的面积规划和室内装修E.物业管理企业的经营业绩和管理水平正确答案：CD40. 判断题：【2014年真题】房地产市场有其自身的发展规律，政府没有必要进行干预。（）正确答案：错41. 单选题：购买住房抵押支持证券的个人和机构，属于()。A.房地产间接投资者B.房地产置业投资者C.房地产开发投资者D.房地产直接投资者正确答案：A42. 单选题：某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限为12年，年利率为10%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（）。A.0.18B.0
13、.12C.4.09D.5.00正确答案：C43. 单选题：政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。这里指的是房地产投资的（）特性。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.易受政策影响D.存在效益外溢和转移正确答案：D44. 多选题：企业决定应对主要竞争者的对策，可根据()情况做出决定。A.竞争者的强弱B.竞争者与本企业的相似程度C.竞争者表现的好坏D.竞争者在市场中的地位E.竞争者的多少正确答案：ABC45. 多选题：【2011年真题】银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有()。A.分期发放贷款，对其现金情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30%D.不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用正确答案：ABDE46. 多选题：投资型物业购买者购买行为受()的制约。A.房地产投资收益水平B.其他投资工具的收益水平C.市场内使用者需求特点、趋势和偏好D.购买者自身特点偏好E.该物业的地理位置正确答案：ABC47. 判断题：土地收购储备制度的建立和土地一级开发模式的普遍实施，推动了公开、公平和透明的土地供应市场建设，改变了传统的开发商获取土地使用权的程序。()正确答案
