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1、 南汇大大富苑项项目营销销策划报报告目 录一、项目目状况二、产品品分析三、项目目SWOOT分析析四、目标标客群定定位五、项目目定位六、营销销推广策策略七、销售售执行及及人员配配置一、项目目状况具体建筑筑指数见见下：基地面积积：2113444m2建筑总面面积：3352008m2（多层面面积： 1006966m2，高层面面积：1162116m2，商场面面积：772088m2，办公面面积：110888m2）建筑占地地面积：61448m2容积率：1.665建筑密度度： 228.88%绿化率： 337.11%机动车停停车位： 1355辆非机动车车车位：3800辆总户数：2266户地下车库库面积：1555
2、0m2二、产品品分析本项目大大富苑是是一个集集住宅、商商铺、办办公于一一体的综综合性项项目。其其中，住住宅是主主要物业业类型，总总建筑面面积约2269000m2左右，占占总开发发面积的的75%，其次次为一层层商铺，沿沿康沈路路而设。并并另有少少量办公公楼。项目东面面临水咸塘塘港。咸咸塘港是是一条天天然河流流，但目目前污染染严重，水水质较差差，因咸咸塘港已已列入周周浦政府府河流整整治的重重点项目目，不良良状况将将有所改改善；西西面为康康沈路。康康沈路是是连接周周浦与浦浦东新区区及南汇汇其他镇镇的交通通要道。在在本项目目地块康康沈路西西端有一一个交通通路线的的集中站站点，停停靠的公公交线路路及专线
3、线车通达达上海浦浦东新区区、市区区人民广广场、徐徐家汇的的中心地地带；南南面为祝祝家港路路，北面面为汤木木桥路，向向周浦纵纵深地区区延伸。项目总体体规模不不大，约约350000mm2左右。但但规划上上注重绿绿化环境境的营造造、设置置亲水平平台。项项目以多多层、小小高层为为主要建建筑形态态，立面面为简约约、时尚尚的现代代风格。三、项目目SWOOT分析析为了使本本项目定定位及营营销策略略更具针针对性，根根据我司司市场调调查及对对本项目目产品状状况分析析，本项项目优势势、劣势势、机会会、威胁胁状况具具体如下下：优势（SSupeerioor）宏观市场场的良好好走势，为为项目去去化带来来利好因因素上海房
4、房地产整整体市场场的良好好走势，是是本项目目未来市市场销售售利好的的基本保保证。周浦镇区区位优势势周浦镇号号称浦东东十八镇镇之首，是是南汇区区商业经经济比较较发达的的中心镇镇。本项项目位于于周浦镇镇区域，其其区位决决定了项项目本身身影响力力将辐射射至南汇汇及浦东东区域。交通便利利，四通通八达除周浦浦镇中心心区域交交通路线线密集外外，本项项目地块块所处康康沈路，有有大量公公交路线线及专线线车在此此设立站站点，通通达各郊郊县区、徐徐汇区、浦浦东新区区及人民民广场等等地区，出出行十分分便利，是是周浦镇镇的重要要交通枢枢纽之一一。咸塘港天然然水景资资源咸塘港港是贯通通周浦地地区的天天然河流流。在上上海
5、房地地产市场场上，天天然水景景资源向向来是提提升住宅宅小区品品质的重重要标志志之一，临临水而居居是高档档次生活活的象征征。本项项目地块块东面紧紧靠咸塘塘港，拥拥有天然然的水景景资源，对对提升本本项目整整体品质质具有很很大利益益。劣势(WWeakknesss)地块位置置相对偏偏僻本项目目地块位位置与周周浦镇中中心相距距约有一一站路，区区域环境境与周浦浦镇中心心的繁华华景象有有较大差差距，比比较偏僻僻。河水污染染严重，视视觉效果果较差虽然本本项目东东面即为为咸塘港港天然河河流，但但河流污污染非常常严重，呈呈现乌黑黑色，视视觉效果果比较差差。因此此，将对对整个小小区住宅宅品质仍仍然产生生负面影影响。
6、机会(OOppoortuunitty)周边地块块进入开开发阶段段，带动动区域人人气聚集集随着紧紧靠本项项目地块块的沈沈默荷兰兰园、创创欣南苑苑的开开发，将将使区域域目前状状况得到到改善，吸吸引并聚聚集人气气，形成成板块效效应。对对本项目目区域环环境的改改善和未未来市场场销售，具具有很大大的积极极影响。产品总体体规划思思路具有有前瞻性性本项目产产品规划划强调绿绿化景观观的营造造、水景景资源的的利用，且且立面为为时尚、简简约的现现代风格格。而当当地的其其他同类类产品仍仍以早期期的欧式式风格为为主。可可以看出出，本项项目产品品规划在在当地具具有一定定的前瞻瞻性。产品开发发思路具具有较强强针对性性从本
7、项项目的户户型状况况来看，主主要为1130mm2左右的的三房，依依照当地地市场价价格来分分析，本本项目的的主力总总价约在在5060万万之间。可可以看出出，本项项目产品品种类比比较单一一，针对对性比较较强。咸塘港河河流污染染治理，带带动地块块价值上上升根据南南汇政府府市政发发展规划划，咸塘塘港河流流的污染染现象将将得到大大力整治治，届时时将从源源头开始始，排除除污染源源，改善善整个水水质。这这一举措措将极大大地改善善本项目目住宅小小区的居居住品质质。威胁(TThreeateen)周边个案案的开发发，带来来激烈的的市场竞竞争从销售售角度来来看，本本案周边边的住宅宅小区的的开发建建设，将将产生较较大
8、的市市场供应应量，分分流本项项目的客客源，从从而造成成正面市市场竞争争，对本本项目未未来销售售带来较较大压力力。四、目标标客群定定位1、客群群来源及及构成区域性客客户主要指指在周浦浦镇居住住、工作作、经营营企业的的客户，这这类客户户是本案案未来去去化的主主力客户户。南汇区购购房者周浦镇镇对于整整个南汇汇区而言言，商业业繁华、经经济发达达，其影影响力非非常巨大大，辐射射至南汇汇区整个个地区，将将吸引南南汇取其其他区域域的客源源进入购购买。浦东新区区购房者者本项目目紧靠浦浦东北蔡蔡，与花花木、六六里地区区相距不不远。但但上述区区域目前前的市场场价格居居高不下下，约在在60000元/m2左右。而而周
9、浦地地区商品品住宅价价格在445000元/mm2左右，价价格上的的优势势势必吸引引这类地地区的购购房者关关注并入入市购买买。投资客户户从本项项目所在在区域来来看，随随着周边边区域房房地产开开发的启启动、咸咸塘港污污水治理理、周浦浦经济发发展前景景等种种种因素，本本项目未未来将形形成一个个商业发发达、环环境优美美的居住住小区，地地块升值值潜力可可以预见见，将吸吸引部分分长期投投资客。通过上上述对项项目产品品的分析析可以看看出，本本项目主主要户型型为1330m2以上的的三房为为主，因因此目标标客户锁锁定在收收入较高高的客户户层面，且且客户群群比较集集中。2、目标标客群购购买心理理分析l 对周浦具具
10、有较强强认同感感l 看中周浦浦适宜的的住宅价价格l 看中本项项目区域域便利的的交通环环境l 看好本项项目区域域未来发发展前景景l 改善目前前居住条条件五、项目目定位1、定位位依据：根据我我司对本本项目的的SWOOT分析析，针对对本项目目的定位位，我司司将从市市场及项项目两个个方面考考虑。1) 市场方面面： 上海宏观观市场的的良好走走势为项项目奠定定了良好好的发展展前景。 周浦地区区是整个个南汇区区经济比比较发达达的地区区，良好好的配套套，紧靠靠市区的的位置，便便利的交交通，使使之形成成了较大大的知名名度和号号召力，并并已逐渐渐受到上上海房地地产需求求市场的的关注，吸吸引越来来越多的的购房者者关
11、注。结论：市市场的良良好发展展状况，周周浦的区区域影响响力，为为本项目目未来去去化奠定定了良好好的基础础。2) 项目方面面： 地段：周周浦南汇区区最为繁繁华的中中心镇，靠靠近浦东东新区，文文化底蕴蕴浓厚、经经济发达达、交通通便利、人人气旺盛盛，辐射射能力极极强，可可扩大至至整个南南汇县地地区及浦浦东新区区，其地地段优势势明显。 环境：地地块东面面紧邻咸咸塘港，目目前污染染比较严严重。但但在未来来进行水水流整治治之后，将将为项目目提供良良好的天天然水景景资源优优势。 康康沈路贯贯通南北北，是当当地重要要的交通通干道，公公交、专专线车辆辆众多。 规划：产产品规划划注重绿绿化氛围围的营造造，设置置亲
12、水平平台，建建筑立面面以简约约、时尚尚的现代代风格为为主，以以大面积积房型为为主力产产品。产产品开发发思路上上，在当当地具有有较大的的前瞻性性。 沿沿街商铺铺有利于于未来吸吸引人流流，形成成成熟社社区氛围围。结论：从从上述分分析中可可知，本本项目产产品具有有良好的的地段、天天然水景景优势，在在产品规规划上具具有相当当前瞻性性。2、定位位思路将项目所所有利益益点及特特色综合合而成，形形成项目目综合价价值所在在，规避避项目劣劣势，在在现有基基础上提提升项目目附加价价值，是是本项目目定位所所要遵循循的原则则。即从产品品、价格格、营销销等为出出发点，把把产品的的个性完完全释放放出来。从以上对对本项目目
13、的综合合分析，其其利益点点主要有有以下几几点： 周浦镇商商业中心心区域 咸塘港天天然水景景资源 康沈路交交通要道道与四通通八达的的交通路路线 极具前瞻瞻性的产产品开发发理念3、定位位策略我司针针对本项项目定位位，主要要从两个个角度考考虑：l 项目本身身所具有有的价值值即项目目本身固固有价值值之所在在，主要要体现在在其开发发成本上上（以成成本+利利润模式式形成项项目价值值），这这类价值值比较固固定，其其上升或或下降主主要取决决于项目目开发成成本的变变化情况况。因此此，这类类价值变变化情况况不大。l 由项目衍衍生出的的附加价价值项目的的附加价价值是项项目开发发成本之之外的价价值，其其变化状状况比较
14、较大。附附加价值值的高低低主要体体现在项项目营销销推广上上所采用用的策略略及其效效果，即即项目的的品牌价价值、文文化价值值等方面面。项目目的附加加价值可可以在很很大程度度上提升升项目总总体价值值，使发发展商获获得高于于原有的的效益，包包括经济济效益和和社会效效益两种种。利用创造VS消费者概念产品力概念品牌可塑性产品塑造力时尚建筑；水岸生活；名流聚集区；周浦镇历史文化浓郁、商业繁华、经济发达；区域交通便利，四通八达；区域环境逐步改善；天然水景资源。4 、定定位描述述周浦地区引领潮流的时尚水景住宅5、案名名案名建议议一：溪畔豪庭庭案名解析析：案名从两两个角度度阐述项项目。溪畔：强强调项目目紧邻天天
15、然水景景资源，主主诉本项项目临水水、亲水水优势，提提升项目目整体品品质。豪庭：彰彰显项目目高尚、尊尊贵、豪豪华的品品质形象象，在案案名上即即体现本本项目所所针对的的目标客客户主要要为经济济实力雄雄厚的高高收入人人士。案名建议议二金色领地地案名解析析：从比较写写意的角角度阐述述项目特特征，强强调项目目的目标标客户主主要为收收入丰厚厚、经济济实力较较强的购购房客户户。暗喻喻本项目目将成为为一个富富人聚集集区。6、推广广主题水岸梦想想 名流流特区7、广告告推广语语邻里知身身份 财财富衡人人生蓝色水岸岸梦想 未来写写意生活活享受，就就要有宽宽大的空空间当一切都都具备后后，尊荣荣是一种种象征8、LOOG
