《乌丹星中国养老产业的发展思考》由会员分享，可在线阅读，更多相关《乌丹星中国养老产业的发展思考（6页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、乌丹星：中国养老产业的发展思考2013年10月26日，由中国房地产业协会主办，九如城养老产业集团承办的2013中国老年住区项目交流会暨第二届亚太养老论坛在宜兴。凯宾斯基大酒店(3楼大宴会厅)举行，吉利大学健康产业学院院长、中房协老年住区委员会专家乌丹星，就“养老住区服务体系构建、人才结构及培训体系”做了精彩演讲。以下为演讲实录：养老产业刚开始的时候，就有无数人问：“做养老真的赚钱吗？”。我相信到今天为止，有80%的人说：“NO，做养老是不会赚钱的。”还有人认为做养老产业在国外赚钱，在中国是不能赚钱的。为什么呢？因为国外市场成熟了，国内还不成熟。很多人说做住宅地产可以赚钱，做养老为什么不能赚钱？
2、因为地产是刚性需求，住房是每个家庭必须的。那么养老是不是刚性需求？我认为养老一定是刚性需求，所以研究来研究去，得出来的结论是：这个市场不是政府决定的，是需求决定的。但是，中国养老市场在哪里？什么是刚需？活力老人需要什么样的活动？什么是活力老人的刚需？有人说活力老人不会买单，你给他做什么活动都可以，但是你不能收费，你一收费他就不要了。这是我们面临的一个最大的困惑。对于养老产业的发展，不解决商业模式，“持续发展”是空话，不解决服务体系，商业模式是空话，不解决人才问题，服务体系是空话。作为一个养老产业的研究者，我认为，从工作的角度来讲，未来有两条主线是中国养老产业必须解决的。其中，一条主线就是项目实
3、践必须去做，像很多项目的策划、咨询，一线的运营管理、人才培养等等必须去做。、中国养老产业的商业模式关于中国养老产业的商业模式问题，首先，我们从传统的商业模式说起，提到传统的商业模式，我们通常会想到产品、服务、盈利模式和营销模式。但是广义上，尤其是在养老产业上，我们必须继续增加它的内容，即项目的运作模式，运营的模式，客户模式，收费模式，复制模式，最终它的品牌模式。加起来这10个模式就是养老产业人才培养最核心的问题，把这些问题研究清楚，项目的发展思路就清楚。从产品模式来讲，现在有四大类最重要的产品模式：1.郊区化大型的养老住区。2.城市中小型以活力老人或持续照料为主的。3.酒店式的老年公寓。4.城
4、市中的小型护理院。美国的养老地产发展模式是从活力老人55岁-65岁独立居住然后到辅助社区一直到护理院或者到CCRC持续照料，美国是按照老人生理功能衰退不同采用了不同的模式。那么，中国的老人大家需要什么样的产品？中国的老人和美国老人是不一样的，美国老人的文化特征和养老理念是不觉得孤独，不怕孤独和享受孤独。美国老人更多的选择自由，而中国的老人更多选择的依赖。对于美国传统的模式CCRC，我们认为中国应该把中间那个Retirement改成Family。对于中国的郊区化的大盘，我们看到的模式有三种。1.纯粹的持续照料。比如：泰康的社区，CCRC，2.CCFC，3.养老综合题。这三个模式在社区模式和产品设
5、计、服务设计上是有区别的，在此，不再展开细说。接下来，谈下运作模式。一个养老项目，我们现在情况就是地产公司自己出资拿钱盖房子，然后卖房子资金回笼。最后剩一部分出租，老人交费，然后把运营公司和物业公司统一为一体，进行后期的服务。这是中国养老项目的一个运作模式。对于这样一个模式，我们经常出现的问题是在养老项目的前期定位、策划都没有很好的思考。好比说，我有一块地，我想做养老，我直接找规划设计公司，规划设计公司给我图纸，然后我就按照图纸建造，至于这个项目定位对还是不对？至于这个产品形态对还是不对？运营模式成不成立？我不知道。服务体系够不构？我也不知道。那么就形成了很多的上万亩、上万户、上千户的超级航母
6、大盘，地有多大就做多大，能做多大就做多大，越大越好，比谁更大，好地块盖房子，差地块做养老。这就是中国养老目前所处一个阶段，运营和硬件设计倒着做，先做硬件后做运营，结果空间不对，使用不对，后边运营团队没有办法做。最后的结果：空城一座，一座空城。美国养老地产的运作项目有两种模式：普通模式和REIFS，都是非常成熟的。对比国内外的模式，我们发现，中国是一种商业行为，国内是一种个人行为；国外是基金投资，中国是个人投资；国外是团队作战，中国是一个老板作战；国外是风险分散，中国是风险集中；国外是市场成熟，中国是市场欠缺。这就是我国养老地产项目不可持续发展的最根本的问题。养老项目的操作流程应该由运营商、开发
7、商、投资方共同来论证和决策，美国在这个流程里面大概有30多个细节，而我们基本上是“拍脑袋”工程，所以这就决定了它非常大的风险。盈利模式方面，中国的养老地产的盈利模式是地产销售+保证金。70%销售，30%自己持有，自己持有的这部分从老人手里收一部分保证金，然后再收一个月费，这是中国养老地产的盈利模式。但是真正的养老地产的盈利模式，除了我们中国这一种开发和卖房子之外，它有5种。还包括管理公司、物业增值和一般的社区。在这5种盈利模式当中，中国现在4种都有，唯一没有的是“管理公司”。也就是说“管理公司”靠管理输出来实现自己的利润，这个模式还没有形成。在商业模式上，我们必须回答的一个问题：离开卖房子，养
8、老企业能不能活？养老产业生存的基础到底是什么？我不想做更多的解释，我只希望给大家一个答案美国经过70年的发展，30家上市公司一多半都不是做房地产的，一定是投资方、运营方、开发商结合起来做的，所以结论很明确：“这个产业的基础不是靠房地产。”这个结论已经非常明确。复制模式方面。现在很多企业就是“复制、复制、复制”，复制什么呢？复制一个地，复制一个房子，复制一个社区。但是你可以复制一个团队，复制一个体系吗？对于“复制”来讲，有三个先决条件：1.模式一定是成熟的，一定是经得起推敲的。2.团队一定是坚强、强大的。我们现在很多养老项目、很多养老企业，除了老板一个人，第二个人都派不出去，这还是可复制吗？3.
9、对当地资源的融合。在上海做，在北京做，靠关系都能拿到很好的条件，但是，能保证到四川、到长沙、到海南还拿到同样的条件吗？中国是一个非常特殊的国情，地域文化是非常严重的，所以不要轻易谈复制，复制是有先决条件的。对绝大多数企业来讲最重要的，是不可复制他的团队，不具备团队能力，所以不具备复制的能力，所以这个产业还是需要慢慢来的。二、中国养老产业服务体系构建对于服务体系来讲，就是三件事：硬件，系统和人。硬件是基础支撑，核心是技术支撑，人是技术核心的执行者。这三者相互制约，相互影响的，结构、设备、硬件会影响到系统，系统会影响到人。举个例子：1.硬件对系统和人的影响。硬件，好比你盖了一座房子，划分了区域，对
10、服务人员和入住老人，对成本、范围、心理、内容、效率、管理、效果等等都会产生很大的影响。对于系统如果做统一标准的东西，产品形态、社区业态、运营管理、投资回收资本运作等等都和硬件有直接的关系。复制的是不是统一模式？这是由硬件来决定的。再举个最简单的例子，餐厅用餐的问题，在一个养老社区里有餐厅“1.2.3.4.5”，那么我们需要问设计，为什么这样布局？这样布局的道理究竟是什么？设计必须要讲的清楚。在系统设计上，我的问题是：老人的供餐和用餐方式。用包裹用餐，自助、零点等等，无论用什么都涉及到供餐方式和供餐内容，而这些直接和设计有关。2.怎么样准备和完成这个流程。怎么采购，怎么运输，怎么从中央厨房通过什
11、么途径达到不同的楼宇？这里面从运营和服务来讲，就要求四个动线，要做到用餐的便捷和用人成本的最低化。(1)老人行走距离。(2)送餐备餐的距离。(3)厨房的动线。(4)楼宇之间的动线。没有这个“动线”，我们的服务是没有办法做的。所以硬件设施对于养老项目的影响是很重的。我们过去讲“一碗汤的距离”，在这儿给大家讲一个“一碗面的故事”。这是一个真实的故事，一个失眠老人晚上想吃东西，结果楼层服务员没有，厨房也不开门，这个老人就黑夜里到商店买面吃，结果这个老人就滑倒了，最后老人肺部感染，终生就没有再起来了。我们既然是“家”，在家想吃是可以吃到的，那么怎么样让老人做到24小时想吃的时候都有？失能老人屋里没有厨
12、房，这种问题怎么解决？美国解决的就很明确，失能老人的楼层里头一定要有公用厨房，楼层里的公用厨房就是给老人24小时随便煮一点的，在工作人员或者家属离开工作之后，不解决这个问题，就做不到这样的服务。这是硬件对系统和人的影响。反过来，系统对硬件和人的影响。系统在建设住区之前，系统决定了硬件怎么投资、怎么定位、怎么配置，决定了怎么用人，需要花多大的成本。在建设之后，系统又决定了硬件的使用效率和品质，决定了服务的效率和效能。系统的作用是要把软硬件，把硬件和人有机的合二为一，这就是系统要做的事情。所以要非常认真的来构建这个系统，考虑怎么让它合二为一。那么，一般的系统是怎么发挥作用的？在建设之前，一个社区规
13、划500张床活力老人高端服务，然后1：5配，需要100人提供高端的服务，这是我们提出的一个目标。建设之后算了一下，床均成本，每个床达到100万以上，投资超过5个亿，开发商要求5年回本，那么运营成本和收费模式大家可想而知。也就是说在做系统、盈利模式和收费模式的时候，在建设前和建设后提出这样的设想，对后期运营的人产生的效果是什么？1.逼着运营团队必须高收费，前期不收80万、100万不行。2.人员配置尽量少用、不用。3.专业人员尽量少用、不用。为什么？因为达不到投资回收的目标。一个系统的硬件和软件没有办法合二为一，这就是一个失败的项目。人对硬件和系统影响，对于硬件的认知，对于系统的设计，对于人的使用
14、，老板的想法是大投硬件，高端豪华，硬件最理想，然后要求大笔回收，快速回报，急功近利。而运营团队被迫强行收费，任意抬价，不顾老人的感受，压缩开支，服务缩水，人才缩水。这就是为什么中国养老产业做不下去。很多人经常说 “我们就缺人才培养。”但是我可以非常负责任的告诉大家，我们看到许多的项目，挖的人才也不少，培养的也不少，但是没有做成。为什么？是因为不是人才的问题，而是整个构思和老板，以及团队之间的问题。这个问题不解决，再高的人才也留不下，也会走。三、关于养老产业人才体系构建的问题中国养老产业到底需要什么样的人？根据国内外的研究，我认为中国养老产业人才分为三个层次：职业经理人、专业技术人员、非专业技术
15、人员。职业经理人。职业经理人是什么？是由董事会聘任，具有某项专业知识技能及管理才能，能够承担养老项目规划设计、商业运作、养老机构运营管理及养老战略发展规划等重要职责的专业人才，像养老规划师，养老机构院长，评估师。规划师要做的绝不是概念上的硬件规划，而是整体规划，评估师是要对所有的项目进行评估，院长是必须做负责人。职业经理人是全面的综合的对一个人的要求。专业技术人员。专业技术人员包括：专业的老年医生，专业的养老护士，专业的护士，专业的护士助理等一线实操人员。还包括：老龄社工师、老龄康复治疗师、老龄康复技师，老龄康复助理，老龄咨询师等。养老人才教育学历教育在中国是非常欠缺的，本科只有老年学。大专只
16、有一个专业，老年服务与管理。老年护理、营养、心理康复本科、硕士、博士都没有。在职培训目前从课程体系设置、定位、内容、收费等等都有非常大的欠缺。基础条件差，缺乏专业的师资力量，缺乏大型情景化教学基地，缺乏形象的教材，实习实训的场地完全缺乏。而人才的培养任何一个层面都需要这些方面的支持和技能。我们刚开始做中国养老产业职业经理人的培训，必须从全方位的认知，从所有的模块一个一个去认知这个产业到底怎么回事。此外，我们还缺乏职业资格准入，也就是说做酒店的、做教育的、做人文的转行做养老，必须要有职业资格证，而我们的职业资格体系也是缺乏的，这是从顶层设计上要解决的。从技术层面上讲，我们一直没有解决护士和养老护理员到底怎么做，他们的岗位职责划分与区别，岗位交叉和合作机制，如何制定共同职业规划，如何体现合理薪酬水平等等。养老护理员是不是一定比医生的工资低？NO。四、中国养老产业前景展望中国养老产业已经上升到了国家战略层面，但是路还很远很长很艰难，没有办法快速实现大跃进。中国养老产业需要一
