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1、姓氏城经经营管理理方案一：公司司人员配配置经理办公公室：总经理1人；副副总经理理1人2人办公室：主任1人；文文员1人；库库管1 人人；采购购兼外勤勤事务员员1人；司机：1人；企划设设计师11人；美工工1人；6人游客中心心：前台台接待22人；客客服2人人；客诉诉2人； 6人财务室：经理1人会计兼兼记账员员1人；出出纳员1人；成成本核算算员兼统统计1人4人招商部：经理（主主管）11人；业业务员55人；6人管业部：经理（主主管）11人；物物理员44人；保保洁员110人；职工食食堂厨师师等4人； 19人人工程部：经理（主主管）11人；水电电工2人人，维修修工2人人，杂项项1人6人 保安部：经理（主主管
2、）11人；监监控室保保安4人（2班3运转）值岗保保安2人；车车场保安安4人；街街区白巡巡更保安安8人；街街区夜间间巡更保保安6人；替替班保安安6人；31人总计：880人二：商铺铺经营管管理理念念1街区区实行“统一管管理分散散经营”的管理理模式“统一管管理”：由周口口市姓氏氏城文化化旅游开开发有限限公司和和西安度度美旅游游管理咨咨询有限限公司，对街区区所有的的商铺实实行统一一管理。“分散经经营”：商铺铺是消费费者和经经营者之之间进行行商品交交易的场场所，对对商铺进进行统一一管理但但不参与与其间的的商业经经营，而而是在消消费者和和经营者者之间搭搭建桥梁梁。（1）商商铺统一一管理统一招商商管理；统一
3、物物业管理理；统一市场场营销；统一服服务监督督；为了实现现“统一管管理,分散经经营”的管理理模式，在商铺铺的租赁赁（销售售使用权权）合同同中，须须约定承承租户必必须服从从街区物业业管理中中心的统统一管理理，以此此确定物物业管理理中心的的管理地地位。（2）统统一招商商管理在招商过过程中，对商家家品牌进进行审核核和租赁赁合同签签订的管管理。对对商户进进行品牌牌审核，主要是是对商家家和其商商品进行行审核，对商家家进行的的租赁合合同签订订管理，主要是是依据租租赁合同同（销售售使用权权合同）相关条条款的履履行进行行监督和和实施。包括租租金、物物业费、水电费费等费用用的收缴缴以及商商铺物业业管理公公约、租
4、租赁期限限、商铺铺装修、消防治治安、食食品卫生生、营业业时间、公共秩秩序、商商铺牌匾匾、促销销广告、垃圾处处理、危危险隐患患等诸多多事项统统一进行行管理。商铺经营营业态的的分布，须按照照街区整体体规划要要求进行行招商安安排，特特殊情况况需报公公司审核核批准。机动车停停车场：为收费费停车场场，参照照有关规规定和收收费标准准执行（3）统统一营销销管理由于市场场商业化化竞争激激烈，打打折降价价、优惠惠馈赠、食品展展示、广广告标语语等促销销活动依依然会存存在，为为了营造造街区浓厚厚的商业业氛围和和街区的品品牌效益益，物业业管理中中心要为为各家商商铺策划划好一年年中的四四季时节节、民风风习俗、年节庆庆典
5、、大大型活动动的营销销策划，做到“大节大大过、小小节小过过、无节节造节过过”，使街区区始终保保持“火爆”的经营营势态。（4）统统一服务务监督街区设立立由周口口市姓氏氏城文化化旅游开开发有限限公司和和西安度度美旅游游管理咨咨询有限限公司领领导、商商业专家家、商铺铺代表和和物业管管理中心心多方组成成的周口口市姓氏氏城管理理委员会会，负责责指导、协调、服务、监督承承租户的的经营活活动，保保证街区区的高效效、良性性运转。指导事项项：店铺铺装潢布布置、促促销活动动安排；协调事项项：商铺铺之间、行业之间间、相邻邻之间、利益之之间的矛矛盾关系系，促进进经营者者相互间间的和谐谐、合作作关系；服务事项项：有关关
6、各项行行政事务务监督事项项：商铺铺遵守姓姓氏城的的管理规规定、维维护商业业行规和和信誉、协助工工商、税税务、卫卫生、消消防等部部门的管管理。（5）统统一物业业管理统一物业业管理有有利于街街区的经经营条件件、经营营秩序、经营环环境、经经营设施施等得到到良好状状态的保保持。姓姓氏城的的物业管管理内容容主要包包括：主主体建筑筑设施和和附属设设施设备备的维护护维护保保养，保保证店铺铺房屋的的正常使使用；水水电气热热的正常常供应；公共设设施、路路面、景景观的清清洁卫生生；安全全防范；车辆管管理；绿绿化养护护；意外外事故处处理等。三：商铺铺物业服服务管理理的特点点（1）食食（游）客流量量大街区各商商铺、街
7、街景、休休闲场所所进出流流动人员员多、杂杂，公共共场所不不受管制制易发生生意外，所以治治安消防防的安全全防范工工作至关关重要，特别是是大部分分店铺都都使用炉炉灶明火火操作，而且每每天还会会有大量量的食油油、煤油油、排烟烟罩油垢垢、纸箱箱、塑料料桶（瓶瓶、台布布）、液液化气、电气设设备等易易燃易爆爆物品堆堆积，所所以制定定安全防防范、突突发事件件、紧急急疏散制制度和预预案非常常重要。（2）服服务要求求高物业管理理服务要要面向商商铺经营营者，向向商铺负负责、以以商铺和和街区整体体利益为为重，提提高街区区店铺的的商业保保值、增增值率，为经营营者和顾顾客营造造一个安安全、舒舒适、便便捷、优优美的环环境
8、，是是商铺物物业管理理服务的的宗旨。（3）管管理点分分散街区出入入口多，店铺多多、街道道长、观观光休闲闲景点分分散，因因此需要要配备的的保洁、保安人人员相对对也较多多，管理理点分散散、管理理难度大大，是商商业街物物业管理理服务的的特点。（4）营营业时间间定向性性强顾客到商商铺用餐餐或购物物的时间间大多集集中在节节假日、双休日日和下班班后的晚晚间，而而平日和和白天顾顾（游）客相对对少些。统一店店铺的纳纳客及打打烊时间间有利于于街区的整体体形象的的塑造。否则便便会造成成整体商商铺经营营的凌乱乱、无序序感，对对顾客产产生不良良的心理理影响。（5）车车辆管理理难度大大来姓氏城城的顾（游）客客，既有有开
9、机动动车、也也有骑自自行车的的，大量量的机动动车和非非机动车车对商铺铺周边的的交通管管理和停停车场管管理增加加了压力力，因此此车辆管管理工作作一个非非常重要要的工作作。四：物业业服务管管理范围围1街区商商铺客户户服务管管理2街区商商铺装修修服务管管理3街区设设备、设设施维保保服务管管理4街区商商铺房屋屋及公共共设施的的养护及及维修管管理5街区保保安服务务管理6街区公公共环境境保洁服服务管理理7街区公公共绿化化服务管管理8街区区经营服服务管理理9街区区及商铺铺广告牌牌匾管理理10街区区商铺保保险管理理11街区区“业主”客户（简称业业户）服服务管理理业户服务务主要有有两部分分工作内内容，一一是：业
10、业户服务务；二是是：内部部管理。（1）接接待与联联系接待与联联系是业业户服务务工作的的重要内内容之一一，是物物业管理理中心为为业户、顾客提提供服务务并与之之进行交交流的窗窗口。其其主要职职能包括括倾听建建议和意意见、接接受投诉诉，安排排维修和和回访。（2）纠纠纷、投投诉接待待顾客在商商铺用餐餐、购物物、观光光过程中中出现了了问题而而投诉，物业管管理中心心要做好好记录，包括投投诉事由由、处理理结果、投诉回回访等。（3）报报修接待待对属于物物业维修修范围内内的业户户报修事事由，应应迅速做做好记录录，填写写维修修任务单单，即即时派维维修工到到现场维维修。（4）走走访回访访接待员定定期走访访业户包包括
11、三方方面内容容：一是：听听取业户户对物业业管理服服务的意意见、建建议；二是：对对报修后后的维修修结果进进行回访访；三是：对对业户的的礼仪、形象、环境、广告、装潢等等方面的的不足之之处作出出提示、督促改改进。（5）内内外联系系商铺内部部联系：商铺的内内部联系系包括向向商铺收收取营业业费用；水电能能耗费；有偿报报修抢修修费、店店内保洁洁费、广广告宣传传费等。商铺的外外部联系系：商铺与厂厂家、供供应商、物流、客户、媒体以以及派出出所、消消防、工工商、税税务、防防疫等都都有业务务上和事事务上的的联系，因此协协调好各各方面的的关系，也是维维护街区区整体和和谐的重重要工作作环节。12 收收费管理理目前的主
12、主要收费费方式为为租赁收收租和合合作分成成（1） 由姓氏城城按统一一充卡统统一消费费的方式式运营，由姓氏氏城统一一管理。（2） 由姓氏城城统一定定制“姓氏城城”货币以以及其他他等价物物品，游游客统一一兑换消消费，商商户统一一结算，由姓氏氏城统一一管理。（3） 由姓氏城城统一采采购原材材料，各各商户根根据需求求领取并并记录，计算利利润，由由姓氏城城监督，每半月月结算一一次。（马嵬驿驿模式）13 商商户考核核（一）考考核目的的为了提升升本商业业物业的的整体运运营，规规范现场场管理及及秩序，商户的的规范经经营，保保障管理理公司及及商户的的合法权权益，最最终提升升整体商商业物业业的价值值，对商商户的考
13、考核势在在必须。（二）考考核形式式公司根据据现场的的反馈，定期（建议每每个月11次）对对商户进进行综合合考核，并作为为档案列列入商户户资料管管理当中中。具体体考核项项目及其其权重如如下：1集聚聚效应（考核权权重：225%）集聚能力力往往取取决于商商户的品品牌系统统的影响响力。商商户的人人流号召召力，一一定程度度上代表表了某餐餐饮的区区域辐射射能力，它意味味着该商商户的存存在对本本商业物物业的意意义。2财务务指标（考核权权重：225%）（1）对对于分成成类商家家，主要要考核其其营业额额及利润润的规模模；（2）对对于承租租类商家家，主要要考核该该商户是是否按规规定及时时交纳相相关费用用，包括括租金
14、、管理费费、水电电费、空空调费和和广告位位租金等等。3合作作意识（考核权权重：220%）主要考核核商户对对管理公公司的日日常运营营管理的的配合程程度，如如现场管管理、形形象的维维护及提提升、资资源支持持等。4店铺铺形象（考核权权重：115%）店铺形象象包括装装修布局局、环境境卫生、顾客口口碑等，这在一一定程度度也代表表着某餐餐饮的物物业面貌貌及市场场口碑。5员工工形象（考核权权重：110%）员工的形形象包括括仪容、仪表、仪态和和服务意意识等，这在一一定程度度代表着着某餐饮饮的精神神面貌和和服务水水平。6 其它（考考核权重重：5%）（三）考考核结果果1管理理公司参参考巡视视员及督督导员的的日常记
15、记录对商商户进行行打分，然后按按总分进进行排名名，并予予以公告告；2对于于排在前前X名（待定）的商户户，管理理公司可可以视情情况在租租金、管管理费、日常管管理、相相关资源源等予以以相应的的优惠；3对于于最后XX名（待待定）的的商户，管理公公司视情情况在租租金、管管理费、日常管管理、相相关资源源等予以以相应的的约束；4连续续排名最最后X名名达3个个月以上上（含三三个月），管理理公司有有权要求求该商户户停业整整改，整整改期间间的一切切费用及及损失由由商户承承担。五：物业业服务管管理公约约服务公约约1.使用用权街区商铺铺的业户户，须按按照营业业执照规规定的经经营范围围使用房房屋，使使用期间间应遵守守租赁（购买使使用权）合同的的条款约约定，按按照食品品行业规规定和国国家的政政策法规规合理合合法地开开展经营营，
