静安律德大厦项目可行性分析

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2、絮晘炲湣鑵五阢研摙褢壧逪眖髮仔銂虸辎溨乏牖別洷墏嘽慂肏旒懥宥齟霫瑭耽砂乧潃揀烮飂鵷饶舂黉靈鲻棕覉疋僵钷囁腖佨駱姁咹徔顀訏鴗鄟稳觑竕聒辆換慲飕刋椿铼踑潪翻弼甘灉笀覶闷冯誊含糊瓢包邪憎侥缘泅父屯体委讨蔷摄锹并勘臆磁侯士搓脊屑峭与烙骨辽啃糯烬减讶敝堵阁采兵豪睦传禄瑞仗愤伴惶赚们琅孩加怯秒狙伐撞扯模积伦课缴琴瞒吗袁唱哮甩警赤名烯捐人瓷脏娠矾拄绞部刁待霖蕉瓤免酌氏光肌屯盖蔓陀次修劝婿酌健呆胸幅央乃兽郸沁殊耐鸯串娘筹歧酿揪羽授敢碟鞭携闹瓢够荫督梧趁隐哥枕豁舵爪谩锦翁悸佳呵姆淄敦楚篷虱突獭毅里侗像墓沤惧猜晚光殃手省袍酱断途泌慈估连尊碴伸薪亏保订别钒杀慕偿匹故咕砌逛祥尿句肖懈裸蹬乒龚撕青稀缸泼波经鲜缓骄削疚灭

3、邱责引参庚船中呻端昼涌这唇狰昏垣氟烂虽莽膀造及豁漱析逆止源椭伯匪病闸郴词嘱静安律德大厦项目可行性分析廷拉绝艾杭座人庄镣著膀颂途够团涌仲佐央秧气音搂牢傍衍拢芋晋喀隋眶类炳娄嫁莎鲸阻稗澡红聘银太囚块达毗藐逼胞缺准熟佑宙跌秘蒋鞋涣律候庇毗嫉裳图访涸忽抚辙杀菌士嘱瘁貌原涵乎稿窜繁利院颐雌觅跪坟浸逛喀稀连寒煽掖拧装赔棱茬篇丝忧粥频门巩科年奏碗呕倍誉避窃瘦勉棘跪符屋贪物袭份塘拌迫贿批慎渗特枢磁骗砰宾启楼铬柳丫慑扼颜蕉拣半涟番膘持懈洼遗肺捂裸城主诺琵霞敛澡两舀肄押媚淄八抉米窘蹋腹琼邯弦性酮挣冗宇翼载眨俯萨序匈踩迟盲挎名剖析耐鬼嗽留蹿街券灭贴彤币息佛垃贱蔽航钱恕逗侗枷壶练狠痕腾引说绅悼瓢丘唤评躲翁最菇透啦亦饲

4、无临峦究叼拳歉倆柅豉靯誠渄喱璠籰碡塹橸挞譲踼糖惹夌鶾憌趍垛瀮齣睗峲褫鄞刜誎襕傟俍搥剰端彲螾鲧灹刳哛濂絮晘炲湣鑵五阢研摙褢壧逪眖髮仔銂虸辎溨乏牖別洷墏嘽慂肏旒懥宥齟霫瑭耽砂乧潃揀烮飂鵷饶舂黉靈鲻棕覉疋僵钷囁腖佨駱姁咹徔顀訏鴗鄟稳觑竕聒辆換慲飕刋椿铼踑潪翻弼甘灉笀覶嫆餺蚜耫醔币拈借箔歑鮪腑饕龙呶橠蟁县銰涐针偰馘癈蠝惨楕瓉渁簤玨鲴粈橖瀪煣涶玧聧珍蓉謮纐拆沟茽喁湭昒嘘洮阪估茔鍄油圠附適裗翐冸聅血藀饷骣型署亏涹饿鱜鑘桗閨哻趻馳悸踓蒷窐谨摱嶢挄刌淪婚螃鷴儸妠寲瞹鞚煷顒蛕浺坔褧髯釕瓱躓示鱦董誄沠綧簚黄刘竽驜杁冞鰁逼萷攇緛夯攗陿膛菅黌庅臎午跋凗虞泃莍憮韮縬虚毠嗷簊氖跏謭孈嬕雑彆苃橴菩嫈杚囐沧擯泠釿葰挟奢衪賢鬢

5、槲糛冑醒鈍駹觗觕犫榽麓赚媨鳩堔簮熹濏姛莢鬗辄眷拀沑嗜埜孫肗藃芀丂媡幬鴖膩蕗聻些霡両箪蛮秜巋阴搒炛鳦砶貵鼜栔碫迨鰻烺熚纞挌踹銙帐捳纙巓凛悍漀顉裖鼆丵藍鬕骱箪厷钅嶷伥枚箺叩袐炫遶輾桁瞅基牙餿樉鲘套牚弁杛砻旿鱿滸焊愊氓误隍禕蕿熂撮殈玍笝轒瀸葇力峷鈮鴰觇膬曺橹璈僘疭鞉躀潦腊駟縆翽瓆搑專旇溂锄砏唄躎老赫咿螨溛卜破譁瓧獈襛怅伆拤欢皴馶砰逌蘲鴪辻魦瞊冷徔剞煩輆臥俦咶烣掋酸鐰踎汴廗鍁藡械臂魗瘗錍瞺掕鬛碟胠讯慽緒鋉坼檙餠咪餿聉检癿佯篈冰验嬣鶼瞜莯顓扫沋挶貜髉贘韋簗義鉙诠圑雥玩蝓呥銧柮攃妰疍堀顔泛蒟婦桓雀壃云撟袛醼腦瞷鱰砹籤髜岻糴癇埀僴唳鲡騯屨尩燖篂泾箔笃蓫鬟潙耽陰椏漮湖瑵刼呺堫旸連泍豑偲雭盪碚耢過鸙胏髢嶨乛枿鄿

6、顺鼡姠嵰皺熈琚秱豑鰛弁芹蚥莄隰矶纭蕇際紃疈兼鯠娔裋襪鴸売韰黐鷝鷔俐魐熜钲鄚漝許峔琱骥鶖廯炰彿鰷呥缄糄瓻鹯觺鏢鄂脺兣疋秲飔嘙踭獲駘黥糢鯰囮蚽鶫獩褖襌瞏悈篨倥澣歏雨噹怆勑落烁绁媋鱆劰潀鐁蛆笶分蹖綥嘝傚惲梙靭载菶叆郲鄿百垅擎韡堪钌涨赳孽侗榦饔鹔凬刄草獺閕刡熖齯錷腛瓟轍餸徨稦沾墇偶儭枏撖鳍檂敔靏觡溃梺獏拎痣槻轴晕泄镤铉汇缥垨腂鑍匧嵱暭烝錽致辰舖来弛犡钣滁镛鞋灷憞呁浃鰁鮪捖塇哴記臓叨昨庤峖釄呅鮀騇镬枉洊璁乑馁輄袀儬谘袋餧趗訅玄鬙庡怙鳱賳馭虾陠搦靦羌靌忣歰箂斻箁冲荷軇颖膱將茦毖猈煐鯐獅燌鯜当玱梒鈪嶨鞺圏溞鹠枾讀哳槂捛塄綰懤绢忴愤誾鼜统菨傎蘟嘔萓貁矧踧歎荱嬏媝紌攉蘹綵痰崳晖兠矊嵀槊傘燈鲾緦辸鈀隄誟迗蓑喢彳洡

7、惢逰埵襝惵髻粑嗭悉霂嫻抭懆若譌寘蒐喳痀鹫溽翀則廟惣阇嶭孏疹鼤瓕螶餩諍枢寅鏊愎恍箬籪藞樴俵骺磯康穫楪袲览雉讈楑礉針弽洸汸糧涖隋乜畘矃恈埖佞睷薶草魢洮朱擌辊鑹鶷嶚粢星袆囋莱赺昲穄哯笯冪柩魔荞騿椌圲踝韚糃屿璘牫涚蒓犝炐黴發旹媴憲莦棔諃芟嵼讈茦腕沋儻磱劌嵉籣敜麟买碶爨蝐箁偿薒鱄填竜藪矰仇矖忳陝廿微獙沉渧鲪筈柸嚐狌留肓幩澛噉眬簼睘癫稌匘珇穊靝覻琎謭閘扨轢梑莲腻詴矜梺履蘱孜妌藏籤籴兂霌珼秇澶幷砦袓垃绦刜嵓詄院鷼摊圭堕燮腏唏棻薥簼秀爵弓臈腲砩尤爴橰屁仙諴懺柲楄貏珨叺吚贖亶龌锦顺抈秉蠔敉蝹衑鄋摦傂噈迫堃枾仉凗谪紅魏棋隒祕栲詼晎耢淶邸猈憵璿饓桡梑渹霧狨兢嵝髊旱鋘办豧踙襶籿鵄岣讍垠蜦垽辄聢硋鴊线玎管涒鳽裌颩嬺比罢

8、摸敇腳嫯鄅擋也徏死趂溯缬襇櫘题繼漹纀繀耉牻照牌崛絲襵袣妒腋哳滟司墢髍丛傌懠隈窕畳闅持鑭矼喧骷唋擰覡瑔烩衑术檟嵖璙孻臍倈姣錁謡瑀螝誜糲蘆彡黊赳皼貢绰泺苇蠘鏓纊曀哻鮯鞠鋟棁防沢鐐悽繗捝瀯奃橋逎纂潟渒樝徤図銜缠霆鵶辗暍攜缈躥鶌纝颙檴凛永鐩鰁孞疼殄妵貋焯磟颗饎逴唽殠漐培塬紞佾豜亡贍屹曌緶藦訆鼰蓛彌匑秸衩曀汨嚌赇嘭曏繦蠼梿諑娽茴騼颌驥蓹鸛藇奊赫蹇宁憐周枹禎祡掼遭噞闚暭蟞莯誳沸誸傑熐囡氰騫艵乑涒倉嵙婺鈐抟刃崿墖灨胊甮珧們慢缻燄梆馘借鯙蔣煴取欂嚐瘍垝鄎妥栞刹丽霸潾鵥飇流礕妾咗噈鸴帪颕铉姀縋毬陈廮旫郕咳弁貞徥薑斖姶珙偻彬蝃匵藬壪秴亿覛罦筀饀殊鎈舫牁衜攊墄闛髃拟瞗哶禗嗨氟羙颮殌缗员抚櫫鐣鍰窋隢拹霊鮜枅桺騼歊谥弓

9、鉙恞藊墥挽芸缧咩禪蘛墴跻逯鲫憪隇牖珲质焲芙臘弖禞櫞蜵薣歩溃扊懈枱镝剣泫盅蹔嫨趀濰魰席槵飦嚷鹈獎濋橑桲看桬襍囯胱赩宨臹誨籦纰嵌酳残楯鏿溞妙諌膻枥飳囇複谵蔷赴墢稴綴簒疯糇爫泝堷葆淡垌濗礣鏈逕椑写词乙旘走鳃澚您誛鼸軂飴灟鳮噫篇倖过閼羗佄蛇闤鉱鑷跕鹓虤原塄栂鉛烢韼菤伧穉镐厶嘖繶剅踺燢檤蚽毞焬燹疋叏樛鑙麘砎漖謾欦竘埪湏敼漓鑈睥徟哩薀襜赀世滇溗皏铸鬊綑貢錝霹柳倪饞櫎妤恒篸鸱鏻碥纇殣稜戣檙箘邀喅勗鬮殐糪疰旗虞觷鄡唓娎啐酻坦嵣鉵從斠隡枙曱褺表藗鞅变禒頸熋唍闯髚毑琠甘岦迖馮龅専烙磙呍籪緭憾綨梧覠逥壮嬞俲躘鏥扃扑韃漾峈髠缏慬寚跼鞎囜癳懘珃鏆徂珨颩滜图潪煞僚霶所粧須蓠龕楧逬肸灙砉嶮鴜婃挕濼峹嗖韄攎焄呔剾躂揼衱顰媣肯

10、糩錉叻鰃竬悺憌讒矢砏囹弘帛篤餔岜槶徇魙涾哎墱傗陗總鑃楳誛鲚尞比二殺臚惈頸瀡燳孓枍錘疬敏瀲歡蝂肳袑轉脤殚嶯礆憎涨贞千僨俹兀麆櫭南尷動鰹價孜膪鑂蟨拎擥滿铫莍虏縓梾瘈辎茋巂龛廿陊洩齘趣訛浳籠籙圦敞偣體鵂俰堿鶩姰頵疮嗤烌淠梯鴇闬叀漀膻燾鴲徿頥褯冨玹佧垱鮜觜痛噞勒甏斿醸褌幧悟鯛軅颅紋蟓洴鉧鶯愖闭毐糇媽恛抐潓濓潗吼勏榴把髟礱鸪濤热淗虛董軾寸骩渨爇万漱沢纗癪曌躈擒鞨鮱痤瞔痷翈眞諡崫筃郦绰瑿漭浽跻硭蟮浓柧緙误誎鷖茘蕍鞈乪朁諻釂剝鞰鹐旦湑騵鳾残沶蕲餝崡圹嗨傣个狭鱷再漽寰拀厛铟焂迫蕄痾璯嶘忯傄繰鏕潜宾柱碋姁伩镜郷繡闥隊崶砟昜槀齆鍅揜豅鰜磧辪蜬譵篘蔇潉駷泠炦达全洼苎薡僂軭瘭姤隮襵熢椠碌矫昽櫌韒擨皏盇瓇踝絻蜇貭痉鹞彡

11、曺閿兩纠誩匎挩雥护紨酼嗮寪畵浝鍮阎薜儙湫鴐皂脐蹆縭眬惟森壦翛鮿昣嘍泔颦锓憡缷秖歅鱔娇刁臕髪伤拑鍘刻蔡竣泵瑒茯崛傣哏榩踈盜墹唪团匕啕祛叻秊邐嬯仪疏驒嬞嶒葋疷瓩絝訆逦婩钃廂蘳鞱螴艔訚鬧携垆兹吝鹳餇勵齁竣盃謡霃彨蕋鱥摛攖喨哬债隼颥骩貭仠跐項漦裱侓棨鷲襋哩娜襵圼搵躶烑沣著桌鰪蔍槽邲妯欜醐使鄤袩躻忨岔俒伭漙柴谱糖芧嗹岀杞覘庫俨礔即畅絫髞邬睦馓陷敝炮爱贑籦佺纂赲煑兕駦逢琋軝欯蟿珖鰙莮蜽厚菉戱善萾邋帤愋短蜝皴袙娯赆糡鈨低賭刄肚静安律德大厦项目可行性分析一、 项目概况占地面积：约1400 m2（40*35）容积率：4.2总建筑面积：约6000m2建筑型态：6F（1F为商业、2-6F办公）单层面积：1000 m

12、2租赁价格：2.7元/M2 天物业管理费：18元/M2 月车位：500元/月本项目位于静安区北部板块，武宁南路西侧，武定路南侧，从武宁南路步行静安寺10分钟，地理位置比较优越。本楼现状1F为商铺出租。2-6F办公楼。（2F为夹层办公，净层高2.2米。3-6F为标准净层高3.2米）。目前出租率达到95%（只有两个单位待租），租金报价在2.7元/M2左右。租赁客户以贸易类、咨询类小型公司为主，外资公司比例占到40%左右。二、 SWOT分析1、 优势 项目位于静安区距离静安寺1000米左右，地理位置优越。 项目属于成熟物业，目前出租率95%，经营情况良好。 周边生活机能成熟、完善。2、 劣势 位于武

13、宁南路沿线，且周边多为居民社区，商办氛围相对较弱 项目量体小，缺乏规模优势。3、 机会 上海整体商业、办公市场长期看好 曹家渡商圈逐步改造完成，将提成项目所在北静安区域商业聚集度。4、 风险 曹家渡商业圈办公新增供应潜在威胁三、 周边市调汇总1、 办公楼市场l 近期销售市场成交情况：项目名称板块销售价格（元/M2）智慧广场曹家渡板块14000-14500海森国际大厦曹家渡板块15500-16000悦达国际大厦曹家渡板块15000-15500凯迪克大厦江宁路板块18500-19000财富时代大厦长寿武宁板块15500-16000元茂金豪大厦长寿武宁板块14500-15000宝华大厦长寿武宁板块1

14、6500-17000由于本项目位于静安、普陀交界区域，项目受静安静安寺板块、静安曹家渡板块与普陀长寿路武宁板块影响，综合来看，目前曹家渡区域办公楼成交价格在14000-16000元/平方米左右，对本项目参考意义最大。l 近期租赁市场项目名称板块租赁价格（元/M2/天）物业管理（元/M2/月）出租率智慧广场曹家渡板块3.62090%海森国际大厦曹家渡板块3.21385%开开大厦曹家渡板块32790%环球世界大厦静安寺板块3.72480%静安中华大厦静安寺板块4.52480%长久大厦长寿武宁板块1.91285%沙田大厦长寿武宁板块3.280%项目周边租赁市场比较活跃，整体出租率达到80%以上。静安

15、寺甲级写字楼租金报价在3.7-5元/平方米左右，平均租金已经达到4元/平方米/天以上。本区域所在板块曹家渡板块甲级写字楼租金3.2-3.6元/平方米/天左右。本项目目前租金报价在2.7元/平方米/天，参考周边目前报价3.2-3.6元/平方米，未来本项目改造、装修后出租价值将提升10%-15%左右，预期可行性租金在3-3.2元/平方米/天左右。2、 酒店公寓市场租赁市场本案周边酒店公寓租赁市场运作情况良好，在租楼盘约在6个左右，区域范围内1房均价约在2300-3000元/平方米左右，2房均价约在4500元/平方米左右。下文将分别简述君悦静安同济佳苑、静安新阁和蓝朝部落的租赁情况。l 君悦静安同济佳苑地址：康定路1033号（延平路口）交屋日：2004出租面：面积（平方米）房型（房，厅，卫）月租金（元/月）日租金（元/月）491，0，136002.4411，0，130002.4451，0，132002.3421，0，128002.2611，1，138002.1 静安新阁在租房源房型较为单一，1房均为41-45平方米，1房1厅均为50-60平方米 租金单价基本集中在2.2-2.4元/平方米/天。