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1、百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学，全套风暴特价元，货到付款、诚信无忧！网址: 太极景润润花园中中庭广场场招商策划划方案重庆汇丰丰国联房房地产顾顾问有限限公司河南焦焦作太极景景润花园园项目组组二五年四四月六日日目录第一部分分 项项目定位位一、 项目分析析二、 项目定位位三、 项目经营营分区策策略第二部分分 市市场招商商总策略略一、 招商的整整体原则则和目标标二、 租金策略略三、 招商政策策策略四、 招商执行行策略第三部分分 招招商执行行计划一、 开业时间间二、 正式招商商时间三、 招商工作作安排四、 招商风险险分析五、 招商中存存在的问问题及规规避
2、方法法第四部分分 招招商准备备工作一、 招商资料料二、 媒体运用用三、 相关文件件第五部分分 销销售建议议一、 投资者与与开发商商利益平平衡点分分析二、 销售策略略建议三、 年度中旬旬推广第一部分分 项项目定位位一、项目目分析、项目周周边环境境项目东临临焦作通通往省会会郑州的的主要交交通要道道塔南路路；南隔隔人保大大厦与人人民大道道相望；西与市市委、政政市府毗毗邻，北北靠焦作作电信综综合大楼楼。周边商业业配套情情况： 焦作客运运总站：位于塔塔南路南南端，距距本案余余米，是是焦作通通往省内内各市县县的主要要车站。 公交路线线：共有有路公交交车通过过本案，分分别是：路，万万方电厂厂至长途途总站；路
3、，影影视城至至车管所所；路，闫闫河至龙龙源建材材；路，人人民广场场至焦作作大学新新校区；路，市市旅游客客运站至至蒙牛集集团；路路，李封封新村至至长途总总站；路路，马村村西站至至焦作西西关建材材；路，公公交汽校校至车管管所；路路，缝山山公园至至高新区区。 银行：紧紧靠本案案的塔南南路邮电电储蓄所所、塔南南路与人人民大道道东北角角商业银银行、建建设银行行及农发发银行，距距本案紧紧米。 邮局、电电讯：紧紧临本案案北面的的电信大大楼、邮邮电网点点、联通通网点；位于山山阳商厦厦内的移移动网点点，距本本案余米米。 商业建筑筑：本案案东对面面正在筹筹建的摩摩登市商商业街，南南面已经经形成商商业氛围围的山阳阳
4、商厦，东东南角正正在筹建建的丹尼尼斯大卖卖场，西西面正在在筹建的的五星级级酒店。、项目优优势分析析 区位地段段优势。本案位位于塔南南路与人人民大道道的交汇汇处，紧紧邻市委委市府，处处于新城城区的中中心位置置，交通通十分便便利。焦焦作市政政府有力力的扶持持及城市市未来规规划的政政策倾斜斜，使商商家增长长了更明明确地认认识和投投资的信信心，成成为本案案推广的的重要支支柱之一一。随着着政府的的引导，新新区正快快速发展展，随着着各生活活社区的的陆续完完工和业业主的入入住，生生活人群群和消费费态势正正渐渐扩扩大，这这将给本本区域商商业带来来强大的的购买力力。同时时，随着着新区人人流的扩扩增和政政府的规规
5、划蓝图图、大型型工厂的的进驻，商商业物业业具备较较大的升升值潜力力。 建筑规划划优势。本项目目近万平平米的休休闲广场场，将吸吸引大量量的娱乐乐、休闲闲、购物物人流，这这为商业业的经营营带来相相当数量量的顾客客。同时时，社区区内近千千户高端端消费群群体相对对于投资资于中庭庭商业者者而言是是一个相相当的诱诱惑力。 商业形象象优势。随着时时间推移移，工程程竣工时时间临近近，中庭庭建筑形形态逐渐渐明朗，能能够给消消费者一一个直观观的感受受，有利利于在实实物上造造势、推推广运作作。 品牌优势势。通过过前期推推广运作作，整个个太极景景润花园园项目品品牌为焦焦作人熟熟知，并并得到消消费者的的一致认认可。 有
6、利于于后期商商业推广广宣传。 临街门面面的带动动优势。临塔南南路门面面已经基基本售磬磬，它们们的快速速经营将将对广场场内商铺铺起到有有效的带带动及烘烘托。、项目劣劣势分析析 根据“卖卖商铺就就是卖地地段”的行业业规律，中中庭内商商铺较临临街商铺铺在区域域地段上上存在较较大的先先天劣势势。 区域内商商业格局局处于初初步成型型阶段，同同时本案案商业建建筑形象象还未形形成，商商业氛围围还不成成熟。投投资者对对于商业业前景不不明确的的物业很很谨慎，更更不愿意意拿大笔笔资金投投资不能能够即刻刻见到效效益的物物业。 产品本身身与中庭庭内商业业定位中中产品需需求（空空间、面面积、格格局划分分）存在在不合理理
7、之处。根据我我司以往往对商业业运作的的经验，以以及对焦焦作及周周遍城市市的市场场调查，从从经营者者入手，了了解到诸诸如装饰饰小品店店，游艺艺厅，工工艺品店店，音像像图书屋屋，西点点屋、鲜鲜花店，药药品店，士士多店 ，干洗洗店等店店面需求求仅几十十平方米米，而我我们的产产品大多多超过了了一百、甚至二二百平方方米，这这样，我我们对商商铺内的的商业定定位与经经营者对对商铺的的需求存存在矛盾盾。 投资者对对本案的的建筑规规划形态态在未来来能否形形成一个个成熟的的商业经经营环境境持怀疑疑态度，即即对未来来广场内内商业经经营能否否“火”，人气气是否“旺”信心不不足。、项目机机会点分分析 城市规划划机遇。随
8、着市市委、市市政府南南迁，焦焦作南区区各类住住宅及商商业物业业兴起，商商业格局局处于初初步成型型阶段，给给本案的的准入提提供了低低门槛。、项目威威胁分析析 竞争威胁胁。区域域内各类类商业建建筑兴起起，对本本案构成成最大威威胁的即即是项目目正对面面的“摩登市市商业街街”。其规规模较大大，定位位为集购购物、休休闲、娱娱乐为一一体的综综合性商商业步行行街，且且该项目目即将开开始内部部认购。 市场容量量威胁。据媒体体报道，焦焦作市商商业面积积与总人人口的比比例已经经超过了了其他大大中城市市，如此此庞大的的商铺供供应量，市市场竞争争激烈程程度势必必达到“你死我我活”的境地地。对策（如如何放大大优势、抓住
9、机机遇，减减弱劣势势、规避避威胁）： 突出市场场的地理理位置，以以焦作市市的“黄金新新商圈的的商业制制高点”来提升升市场的的商业价价值； 突出市场场的规模模环境，以以“平米的的购物、休闲广广场”来突出出其它商商业无可可媲美的的市场经经营环境境和经营营规模； 突出市场场的交通通优势，以以“客运站站旁、两两条黄金金通道交交汇处”来定义义市场的的交通环环境； 前期，项项目取得得了市政政府及市市民的高高度赞许许与评价价，后期期，则在在工商、税务等等方面争争取市政政府更多多的支持持； 加快工程程进度，树树立市场场开业“倒计时时牌”，增强强客户对对市场的的信心； 协助临街街门面的的经营推推广，努努力营造造
10、商业氛氛围，以以期带动动广场内内的商业业； 合理的业业态定位位和经营营分区； 制订足以以打击竞竞争对手手，快速速吸引商商户的招招商优惠惠政策和和招商策策略，消消除客户户疑虑，不不给予竞竞争对手手反击机机会，达达到快速速招商、快速销销售的目目的； 制订能确确保市场场兴旺、持续经经营的市市场经营营措施。二、项目目定位、市场经经营业态态定位及及形象定定位前期，我我们将广广场内商商铺定位位于“集小型休休闲、娱娱乐和针针对小区区内及周周边区域域所需要要的生活活服务配配套于一一体的区区域性商商业中心心”，而通通过对周周边商业业环境及及产品本本身的对对比调查查，我们们有必要要重新对对广场内内的业态态定位做做
11、一个有有益的补补充。 很明显，广广场内商商业只是是我们整整个项目目的一部部分，我我们的项项目属于于商住相相结合的的形式，而而非纯商商业，这这就明确确广场内内商业需需首先要要能够为为社区内内提供生生活配套套服务。 我们通观观区域内内市场，紧紧靠项目目的摩登登市商业业步行街街、丹尼尼斯大卖卖场及山山阳商厦厦完全构构成了焦焦作南区区的生活活配套服服务中心心，相对对于我们们的项目目，它们们的优势势就是纯纯商业，具具备核心心竞争力力。 看产品本本身，我我们从劣劣势分析析中已经经得出我我们广场场内商业业如仅局局限于生生活配套套服务商商业，则则总面积积过多。如何消消化过多多部分的的面积，我我们需要要寻找新新
12、的业态态支撑，根根据行业业规律，解解决之道道在于建建立具有有核心竞竞争力的的行业市市场，该该类业态态需要较较大的营营业面积积，又要要不与整整个项目目的设计计、规划划、运作作理念有有冲突。 通过项目目组对焦焦作所有有专业市市场的摸摸底排查查，并结结合项目目整体形形象定位位，我们们最终确确定广场场内商铺铺一层主主要经营营生活服服务配套套行业，如如超市、市多店店、特色色餐饮之之类，二二层主要要经营健健身、娱娱乐、休休闲等行行业。、案名建建议案名必须须具备三三方面要要素：区区别商业业类别，即即体现业业态定位位；震撼撼力，提提升核心心竞争力力；易记记，朗朗朗上口。以下为为项目部部及广告告公司提提议的案案
13、名，仅仅供参考考。太极金金贵坊 太极蓝贵坊坊太极兰兰桂坊 太极极新街坊坊 太极金水岸岸（街） 太极极群英湾湾（街）太极名名店街 太极极阑珊坊坊太极桂桂兰街 、招商对对象定位位根据焦作作市的经经济发展展水平和和我们以以往市场场招商经经验，本本市场的的招商对对象将以以焦作市市区及省省会郑州州商家为为主，焦焦作市周周边市县县为辅。、市场经经营档次次定位就实现商商铺价值值，一般般是高、中档的的商品易易于承受受较高的的租金、近而提提升了商商铺的价价值，理理想状态态下我们们都愿意意将市场场内经营营的商品品定位为为中、高高档商品品。对于于本市场场商品档档次定位位我们认认为：以以中高档档商品为为主，为为焦作高
14、高端人群群提供娱娱乐休闲闲服务。三、项目目经营分分区按照招商商目的，原原则上我我们将广广场内二二层商铺铺划分为为招商铺铺面，接接受符合合规定的的商家进进驻；而而一层则则作为生生活配套套服务的的铺面不不参与招招商，但但销售部部做好经经营商家家对一层层铺面的的需求登登记工作作，以便便为一层层商铺的的投资者者提供租租赁交易易平台。同时，我我们根据据实际招招商工作作的饱和和度，如如二层招招满，可可以拿出出一层来来进行与与二层经经营同类类产品的的商家招招商。第二部分分 市市场招商商总策略略一、招商商的整体体原则及及目标、考虑到到实际工工程进度度及招商商、装修修、进场场等工作作，暂定定广场于于年月日日正式开开业，需需要保证证在月底底二层的的招商面面积完成成，即个个门面左左右。、招商过过程中确确保按既既定的功功能分区区进行招招商，以以保障整整个广场场内商业业经营井井然有序序。二、租金金策略、租金金厘定考考虑因素素1、 周边物业业租金状状况：项项目周边边同类商商业物业业租金水水平。2、 地理位置置：即地地段，指指的是项项目所在在地的商商业气氛氛和发展展前景，地地段也是是决定商商业物业业价格的
