济宁市住宅分户验收要求

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1、市分户验收要求分户验收方案编制要点：1、工程概况 2 、编制依据 3 、分户验收的围及项目 4 、分户验收的人员组成 5 、分户验收 的准备工作 6 、分户验收的容、部位、方法及验收标准 7 、分户验收的时间 8 、分户验收 发现不合格问题的处理报总监申批同意后，方可实施。一、分户验收背景省于 2006 年 8 月 28 日下发了关于在全省开展住宅工程质量 分户验收试点工作的通知鲁建建字 200627 号，并于 2006 年 10 月 12 日 14 日在市东山宾馆召开了全省质监、 开发、 房管系统试点 工作动员大会， 、东营、等地市进行了交流。市根据建设部、省的文件精神，规标准要求，借鉴先进

2、地市的 一些做法，结合本地区实际于 2006 年底着手研讨，下发了市住宅 工程质量分户验收管理办法（试行） 济建 20075 号文，并于 2007 年元月 7 日发布， 2007 年 2 月 1 日试行。二、住宅工程质量分户验收的意义决定从 2007年 2月 1日起在全市围实行住宅工程质量分户验收。 这是市建委旨在提高住宅工程质量水平，减少质量问题的一项重大 行政措施。要求建设单位总负责，参加并组织施工、监理、物业单 位开展分户验收工作，并规定完成分户验收是竣工验收的前提条件。这项规定的提出是把社会的监督评价作为源头，通过抓质量验 收环节的分户验收工作，一是督促建设单位，明确在竣工前组织并 参

3、与分户验收的责任；二是督促施工企业抓技术、质量管理，抓操 作人员的素质，严格按施工工艺标准施工，严格三检制，研究制定 提高质量措施并有效实施；三是督促监理企业按施工验收规、规程， 严格验收，不走过场。最终达到抓验收，促施工，提高全市住宅工 程质量水平，减少质量问题的目的。三、住宅工程质量分户验收定义及与竣工验收和批验收的异同点本办法所称住宅工程质量分户验收，是指住宅工程在单位工程 竣工验收前，由建设单位项目负责人组织施工单位、监理单位，按 照国家工程质量验收规对每一户及单位工程公共部位进行的专门验 收。“专门验收”是指，对每户或规定的公共部分进行分户验收。 分户验收主要以竣工时可以看到的室观感

4、、使用功能、实测项目质 量为主。分户验收与竣工验收的不同点：分户验收是以每户住宅作为一 个子单位工程，组织专门验收。当该套住宅或规定的公共部位所包 含的分户检验批项目及容符合分户验收合格标准时，该套住宅或规 定的公共部位验收合格。而竣工验收是对单位工程，按照规定的验 收条件、程序进行的验收。分户检验批验收与分项工程检验批验收（以下简称批验收）不 同点：（一）检验批划分的不同。分项工程检验批一般按楼层、施工 段、或 50 个房间等规定条件划分为一个检验批， 所划分围相对较大， 抽查数量相对整个工程较少。而分户验收检验批是以每户住宅划分 一个检验批， 所划分围相对较小， 抽查数量相对整个工程较多。

5、 （二） 检查容的不同。批验收主要对检验批的主控项目和一般项目全面检 查，验收容相对较多。而分户验收是在批验收的基础上，仅对分户 检验批的主控项目和一般项目中涉及观感、使用功能和实测实量等 容进行检查，验收容相对较少。分户验收是批验收的补充，不能代 替批验收。 （三）实测数量不同。 （四）参加验收的人员不同。分户 验收参加人员比批验收参加人员，增加了建设单位人员和物业部门 人员。分户验收由建设单位组织，而批验收是由监理工程师组织。分户验收与批验收的相同点：分户验收与批验收共同依据国家 施工质量验收规和地方标准。共同依据相同的施工图、设计说明及 其他设计文件。依照相同的检验批合格判定标准。四、住

6、宅工程质量分户验收的容 依据市建委住宅工程质量分户验收管理办法第五条规定， 单位工程分户验收分为九类。（一）楼地面、墙面和天棚面层质量：（二）门窗安装质量；（三）栏杆安装质量；（四）防水工程质量；（五）室空间、构件尺寸；（六）外墙保温质量；（七）给排水、采暖系统安装质量；（八）室电气工程安装质量；（九）其他国家和省有关规定、标准中要求分户检查的容。五、住宅工程质量分户验收的一般规定（一）以单位工程每户住宅和公共部分走廊（含楼梯间、电梯 间）、地下车库为单位划分的检验批。 当分户检验批具备验收条件时， 可及时验收。（二）分户检验批项目应符合施工图、设计说明及其他设计文 件的要求，还应符合国家现行

7、的施工质量验收规和地方要求。（三）分户检验批主控项目、一般项目的观感质量和使用功能 应全数检查，并以房间为单位，全数记录。（四）分户检验批一般项目的实测容宜按照规定的检查部位、 检查数量，确定检查点。当量取长度和高度尺寸时，还应确定实测 值的基准值，记录在相应表格中第一个空格。实测值与基准值相减 的差值在允许偏差围判为合格。当超出允许偏差时应在此记录实测 值上画圈做出不合格记号，装饰装修工程判断不合格点是否超出允 许偏差 1.5 倍和不合格点率。实测值应全数记录。（五）装饰装修工程分户检验批的主控项目的质量经检查全部 合格，一般项目的合格点率达到 80%及以上，且不得有严重缺陷时 （不 合格点

8、实测偏差应小于允许偏差的 1.5 倍）判为合格。当暖卫、电 气工程分户检验批主控项目和一般项目的质量经检查全部合格时， 判为合格。（六）装饰装修工程分户检验批一般项目的实测值偏差大于允许偏差 1.5 倍，或不合格点率超出 20%时，应整改合格后重新验收， 并记录整改项目测量结果。（七）分户验收合格后，出具由建设（项目）单位负责人、总 监理工程师和施工单位负责人分别签字并加盖验收专用章的住宅 工程质量分户验收表 。住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位 不得组织工程竣工验收。六、住宅工程质量分户验收公共部位的划分及规定（一）公共部位划分原则：因质量问题经常影响住房正常使用 的公共部位。（二）公共

9、部位的划分： 走廊（含楼梯间、 电梯间），地下车库。（三）公共部位检验批划分：公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）宜按每一楼层划分为一 个检验批。地下车库宜按每一防火分区，划分一个检验批。（四）检查数量的确定：土建工程，按走廊、电梯间、楼梯间、划分为三个检查区域。 在上述区域和地下车库分区， 墙体抽查不少于 2 面，顶棚、 地面（楼 板）抽查不少于 1 处。（五）公共部位检验批项目的确定及验收：可根据分户验收检验批的确定原则，结合工程实际确定公共部 位检验批项目和容并及时验收。检查记录表可使用分户验收相应表 格。公共部位的检验批项目和容及时验收。检查记录表可使用分户验收相应表格。公共部位的检验批

10、项目的检查方法、部位、质量标 准、验收的组织等工作，可参考分户验收相关规定执行。七、住宅工程质量分户验收组织（一）建设单位责任 建设单位是分户验收工作的第一责任人。分户验收工作是否认 真开展，不走过场，主要取决于建设单位的组织和要求。具体工作 包括：1、组织施工单位编制分户验收方案。编制分户验收方案，并由 监理单位、建设单位验收。2、组织施工、监理单位研究确定分户检验批项目及容。组织、 协调施工单位、监理单位分户验收工作，协助解决分户验收中测量 设备、人员、资金等问题。3、与施工、监理、物业单位有关人员共同参加分户检查验收， 并及时确认，签字盖章。4、住宅工程交付使用时， 住宅工程质量分户验收

11、表应当作 为住宅质量保证书的附件一并交给业主。 住宅质量保证书所 列事项： 保修围和保修期限。 施工单位工程质量保修负责人、以及办公地点。 物业公司名称、 。 工程质量保修程序和处理时限。 建设单位工程质量保修监督。（二）施工单位责任1、编制分户验收方案，主要容有： 各方职责；参照相关规定，由建设单位组织施工、监理单位 研究确定。 根据分户验收确定检验批项目和容的原则，确定每户住宅和公共部位的分户检验批项目、以及检查容和数量。 根据分户检验批项目分别绘制抽查点分布图。2、配备足够的质量检查人员和检测测量工具。质检人员要具备 相应资格，熟悉和掌握分户验收容及方法。根据分户验收在工程装 修、竣工阶

12、段工作量大的特点，安排和调整质检人员及测量工具。3、按分户验收方案中确定的分户和公共部位检验批项目和容， 参照户型抽查点分布图，会同建设、监理单位有关人员对分户验收 项目检查，并及时记录，签字盖章。4、分包单位专业技术负责人也应会同总包单位有关人员，参加 分包项目的质量检查评定，并完善签字手续。5、住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在 建筑外墙显著部位。工程标牌应包括以下容： 工程名称、竣工日期。 建设、设计、监理、施工单位全称。 建设、设计、监理、施工单位负责人。（三）监理单位责任1、审查施工单位编制的分户验收方案。2、参与确定分户验收方案中的每户住宅和公共部分的检验批项目、

13、以及检查容和数量。3、配备一定数量的具有相应资格的监理人员，以及足够的检查 验收工具。4、按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和 容，参照抽查点分布图，验收施工单位分户验收检查评定结果，并 记录问题，对不合格项下发不合项处置记录，签署验收意见并签名。（四）、物业单位责任1、当已选定的物业公司应当参与分户验收。2、配备一定数量的具有相应资格的检查人员，以及足够的检查 工具。3、按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和 容，参照检查点分布图，验收施工单位分户验收检查评定结果。八、住宅工程质量分户验收填表要求和资料的收集整理（一）填写表格形式1、分户检验批验收时，应填写质量

14、验收记录表，如：楼地面空 鼓、裂缝、起砂。2、全部分户验收完成后， 应填写住宅工程质量分户验收记录1、表 2）。（二）签字人资格规定 住宅工程质量分户验收应由建设、施工、监理单位、物业公司 有关负责人参加并确认，该表应由建设单位项目负责人、施工单位项目经理（受公司委托） 、监理单位总监理工程师、物业公司项目负 责人在相应位置签认，并加盖公章。（三）资料收集整理 单位工程分户验收合格后， 将整个单位工程和分户验收记录 （表 1、表 2）进行汇总。填写住宅工程分户验收汇总记录（表 3），建设、施工、监理单位各方项目负责人及总监理工程师分别签字并 加盖公司公章， 住宅工程分户验收汇总表记录一式四份，

15、建设、 施工、监理各方分别留存一份，一份在报送竣工资料时交监督员留 存至工程监督档案。九、住宅工程质量分户验收监督的重点容 工程质量监督机构应当在监督工程竣工验收过程中，抽查住 宅工程质量分户验收表 ，抽查有关单位是否按照要求对质量分户验 收中提出的问题进行了整改。监督机构在工程质量巡回监督检查时， 应检查是否有分户验收方案，分户验收方案的组织机构、职责、检 查容、数量、方法是否完善；监督机构依据市建委住宅工程质量 分户验收管理办法 （试行），将分户验收纳入单位工程竣工验收的 必备条件；即在建设工程竣工验收条件的基础上又增加了一条，是 否完成了分户验收。监督机构将分户验收监督工作纳入竣工验收同 步监督过程，主要对参建各方的质量行为和分户实体质量进行监督， 一是核查建设、监理、施工的分户验收组织形式、人员资格等；二 要抽查住宅工程质量分户验收表和相关记录表，是否对规定要 求的分户验收容及时进行了检查；三是抽查分户验收中提出的问题是否进行了整改；四是协查是否镶嵌有工程标牌，容是否齐全；对 分户工程实体质量抽查的容，每单位工程应随机抽查有代表性的不 少于 5 户，有代表性的住户主要考虑楼层、户型、装修特点、整改 情况等。对抽取的每户观感质量和使用功能质量重点进行检查，对 有怀疑的实测项目进行抽查，实体涉及的规定项目要求100%覆盖检