《写字楼设计与营销中的创新理念(1)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《写字楼设计与营销中的创新理念(1)（42页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、写字楼设计与营销中的创新理念当“逃离中关村”的声音还在人们心头回响，SOHU、新浪等知名企业今年却突然回潮，SUN、宝洁等国际公司也相继涌入。真是“忽如一夜春风来”，中关村再次被推到风口浪尖。那里的每一个早晨和傍晚依然在繁忙中显得有些零乱。每个人脸上洋溢着创新的渴望，写字楼里的灯光依然彻夜通亮。回归、升级，一切，在不经意间改变。不变的是，中关村永恒的以人为本的创新精神。人本主义精神铸就中关村创新文化如果说CBD蕴涵着的是一种“财富文化”，那么中关村则始终代表着一种“创新文化”。“人”作为这种创新精神的载体，就必然成为所有中关村地区商务楼盘所必须考虑的首要对象。“阳光、绿地、清风、流水、花园”，
2、这十个字已经成为李宏的口头禅，但他描述的不是北戴河的疗养胜地，也不是京郊的公园，这是他对中关村东大门的银谷大厦的概括。李宏，银谷地产副总经理。“人本精神从执行的角度看，就是在你力所能及的范围内为你的客户提供足够的贴心服务。”银谷大厦整座大楼全部采用落地防火玻璃内墙，透明的阳光总在你毫不留意的时候毫不吝啬洒到你身上。而更为巧妙的是，楼里的六个大型空中花园，让人一年四季随时能享受到这个北方城市里珍贵的绿色。“我们希望能够给入驻银谷每一个企业员工提供更加放松、更加能够激发灵感的空间。”他坚信“空间能够创造灵感、提升效率”。“众多企业之所以在今年集体回归中关村，是因为他们终于发现其他区域的文化、企业行
3、为方式、企业生态环境与其格格不入。” 首创CEO拓展大厦的总经理华军将现今中关村企业回潮现象提升到文化高度，“CBD是财富文化，中关村是创新文化。”首创CEO拓展大厦对人文关怀从细节上发挥到了极致。不仅异型的外观设计改善了楼内的采光，每个工作间都有独立的茶水间，每层多个卫生间缩短了从办公室到卫生间的距离，甚至将电梯从传统的纵向进深改为横向进深，以便缩短出入客梯的时间。“我们也曾陷入盲目追求更多使用面积的误区，但是市场调查的结果告诉我们，做出有竞争力的产品才是最为重要的。”而从员工实际享用角度出发设计的产品就最具竞争力。空间最直观地体现人本主义精神。但令银科大厦销售总监刘雁翔最自豪的，不是傲人的
4、地理位置，不是良好的入驻率，而是其完善的配套服务。“员工餐厅的科学构建，健康饮食的合理搭配，我相信入驻银科大厦的员工都能心满意足。”刘总深谙“要满足一个人必须先 。陈春霆:对未来几年天津市房地产走势的一些看法 一、2005年及奥运前后的价格走势本人在2002年初就曾经在各种房地产类沙龙和论坛预测，天津市城区商品房价格将在2001年均价2500元/平方米左右的情况下快速上升，并将用三年左右的时间在2004年前后突破4000元/平方米均价。这个预测曾经一度被认为是天方夜谈，因而所写的文章和发表的言论媒体没有进行报道，但是事实证明了这个看法是准确的。现在，我就未来几年的走势进行一个预测，并静待时间验
5、证，也请各位看官给予指点批评： 1、2005年上半年由于政府推出的廉租房和安居房上市，将拉低总体均价，导致均价上涨势头短期内受到影响，均价调整不可避免，但是调整的幅度并不会太大。2、2005年下半年开始，以北部中心区为主的海河沿线各项目陆续推向市场、以及包括梅江在内的其它区域新项目不断推出，这部分物业大多售价较高，因而将快速拉动均价；而地产商的价格跟随战略和消费者投资信心的进一步加强将加剧这个态势，天津市房价可能面临第三次快速上涨（第一轮快速上涨是2003年9月2004年3月，第二次快速上涨是2004年8月12月）。3、由于奥运会，政府可能宣布自2007开始到2008年年奥运会结束时停止审批新
6、的开工项目，同时要求在建项目必须在2007年之前完工（包括烂尾楼），这势必导致供给量急剧减少，20072008年商品房价格上升成为必然。4、由于奥运后新的项目一时无法上市销售，预计由于奥运会导致的供需失衡现象将进一步延伸到2009年上半年，价格将继续走高，这也将是本世纪初房地产行业的第一个高点。至此，房地产业走完第一轮“赶超”亚洲经济发展速度较快的国家和地区平均价格的行情，我们不妨将这轮自2003年2009年上半年的行情称为“赶超行情”。二、热点区域2002年初，笔者曾经预测过天津市商品房的热点区域将以一河（海河沿线）、两带（地铁轻轨沿线和东南半环沿线）、六点（华苑扫尾工程、太阳城为中心的丽苑
7、小区、奥林匹克花园为中心的瑞景小区、梅江、小海地区域、奥运板块）为主要热点，博得业内人士的普遍认同。许多媒体都加以报道，很大地鼓舞了我。时至今日，我谨对天津市未来3年左右的热点区域进行预测，请各位读者给予批评指正：1、以北部中心区为首的海河沿线，以文化产业为主的商铺将成为第一个热点。包括古文 独栋OFFICE稀缺成就价值 从总部基地、置地星座、国投大厦，直至人教社以整栋的大手笔购置的韦伯时代A座，独栋OFFICE越来越受到实力型企业的追捧。这种写字楼市场的新趋势，是基于不同企业的需求而产生的相应个性化选择。产品细分化是日益激烈的写字楼市场竞争的必然结果。如果说购置独栋OFFICE，可以令客户将
8、企业的标识永久地铭刻在一座建筑体之上，那这个建筑体所处的位置，则是代表着这个企业在整个市场中的恒久地位。因此，对于重量级企业客户而言，独栋OFFICE的地理位置，是其购置物业项目的绝对先决条件。稀缺成就价值！随着831政策的正式出台，北京核心区位的地段也逐渐进入稀缺乃至绝版的状态。在此趋势之下，首府的地理位置也就益发地令一向重视区位的地产界格外关注。首府位于京城不可复制的北二环稀缺地段东城区中轴路与滨河北岸的交汇处。这是北京作为千年传统古都的一处重要区位，由高大的皇家宫殿建筑与周围平缓开阔的传统民居构成的主次分明、协调有序的城市景观，毫无疑问地代表着北京的建筑精髓。同时，从首府毗邻的神华大厦、
9、中国成套进出口大厦等老牌商业写字楼，到新兴建的雍和大厦、德胜置业等一批新形式商业建筑，北二环成为一个商务气息日益成熟的新商务地区。在人文环境上，北二环传承着京城浓厚的文化：人定湖公园、青年湖公园、地坛公园、雍和宫四大城市公园环围其侧，良好的人文环境同样令首府显现着优越的办公条件。在这种优越的稀缺地理位置之中，首府的建筑设计师没有简单地将建筑的属性归纳于商业建筑，以此来建筑一个简单而无生气的庞大楼体，去追求纯粹的商业价值。建筑师带着一种尊重人的理念，从这里探访到了这个地块的一种“自然生态”属性。通过充分地调查与探讨，他们发现，无论是由护城河形成的水岸资源，还是成熟的河岸林木绿化带，无一不是在为首
10、府的“自然生态建筑”做足了硬件上的备留。在这种条件下，首府的建筑设计师通过一个风车状建筑群落，达到了建筑本体与外部自然环境进行最大接触的面积。室外的园林规划通过静宜、通透的布局与城市构成了清晰的图底关系，与周边的德胜门古城门以及雍和宫的传统建筑群相存并邸，形成了在城市主干线两侧，错落有致天际线中的积极元素。城市核心区域的稀缺地位、罕见的小体量自然生态建筑，构筑了首府小体量独栋OFFICE的非凡价值所在。在其周边林立的高楼大厦的映衬下，首府愈发地令北京地产界感受到了一个新独栋时代的 顶级写字楼汇集珠江新城 来源: 民营经济报 沉寂了十几年的珠江新城，终于出现了期望中的热火朝天的开发景象，十几个在
11、建的写字楼项目让这个广州未来CBD的雏形隐约可见。与其他写字楼区不同，珠江新城起步虽晚格调却高，在开发商眼里，“高级”已经不是他们的追求，几年过后，“顶级写字楼区”将是珠江新城的一张闪亮名片。大手笔建顶级物业富力和保利应该是目前珠江新城数一数二的“大地主”了。就写字楼而言，富力有5个地块，加上建成的保利总共也有5个项目。富力去年年底一口气拿下了珠江新城的7块地，其在珠江新城的地总共有8块，其中2块是建五星级酒店，1块建国际公寓，5块则是写字楼项目。据了解，这几个项目分别名为富力盈隆广场、富力科讯大厦、富力中心大厦、富力名流会，还有一个两块连片开发的写字楼地块未命名，这些项目会在2006年全部面
12、世。其中，富力中心大厦是超甲级标准，将会成为富力集团的新总部，剩余楼层将会以世界及国内的500强企业为目标客户。富力盈隆广场、富力科讯大厦等其他项目均为甲级标准，目标客户也都是以国内外的大中型企业为主。保利已建成的两栋写字楼现已售罄，还有3个项目在规划设计阶段，但该集团有关负责人表示，将对这些项目进行国际招标，将其打造成顶级的写字楼物业。保利是比较早进入珠江新城的发展商之一，现在已经尝到了“头啖汤”的滋味。据了解，其开发的保利大厦已为一政府部门全栋购买；华普广场开售以来，售价一直在攀升，已从7000多元/平方米涨到了8000多元/平方米，目前已售出了五六成的单位。另外，城建的星汇国际也是甲级标
13、准，项目总体定位为珠江新城内集写字楼、酒店服务式公寓、商场为一体的综合商务大楼。合景美富也在珠江新城拿到了一块写字楼用地。据了解，该项目现已动工，也是定位为顶级写字楼，楼体有48层，预计也是2006年上市。在售写字楼供应量达9万m2目前，珠江新城内在售的一手写字楼物业主要有星汇国际、华普广场、勤建商务大厦等，这些物业推出至今市场反响一直很好。其中，勤建商务大厦是目前广州写字楼市场唯一一个有中空设计的写字楼物业，其内部认购价是8000元/平方米，现在已升至9000元/平方米；华普广场目前8000多元/平方米的均价已经比刚发售时高了1000多元/平方米； 太阳岛大厦罗湖商务平台新生代 太阳岛大厦商
14、务效率、交通效率、工作效率、资金效率、投资效率、空间效率成就 罗湖商务平台新生代 太阳岛大厦，一个充满阳光气息的高档写字楼宇，矗立在金色罗湖的核心地带，与阳光酒店、希尔顿深圳彭年酒店隔街相望，挺拔轩昂，气质天成。伫立太阳岛，南可望香港元朗绵延起伏的群山，满目葱茏；近可观彭年、阳光一带的车流如织、人流如潮，高楼林立中一派繁华盛世商机无限的景象。太阳岛大厦，凭借突出的优势，超高的性价比，将致力于打造罗湖新一代高效商务平台。位于罗湖区东门南路与嘉宾路交汇处的太阳岛大厦，由深圳市房地产开发一类一级企业城建集团倾力打造。城建集团是几乎与特区同龄的大型国有房地产企业，成立至今已有二十二年发展历程，仅在深圳
15、市区内就已贡献了近八百万平方米开发量，为数十万深港市民提供了优质舒适的住宅和各类商务楼宇。而太阳岛大厦，则是城建集团在金色罗湖最繁华成熟的地段开发的新一代全天候高效商务平台，它尽享二十余年高速发展带来的完美配套，也是成长型企业的新门户。黄金地段占尽商机太阳岛大厦雄踞寸土寸金的东门南路与嘉宾路交汇处，占有不可比拟的地利优势。太阳岛大厦临近罗湖口岸与文锦渡口岸，直线距离均不超过一千米，属于双口岸物业。随着CEPA的实施，港深经济一体化进一步向纵深拓展，大量往来深港两地的客户汇聚于此，带来源源不断的商机。另外，在深圳商业的版图上，东门商圈与国贸商圈是比肩并立罗湖的两大商业旺地，罗湖商业的显赫声名，与
16、上述商圈的兴旺不无关系。外地人对深圳的认识，往往要从东门国贸来寻根，才能对这个迅速崛起的现代化城市有深刻的理解。而太阳岛大厦可说正好处于这两大商圈交汇的黄金地段，周边商厦林立，酒楼云集，占据了现代商战的前沿制高点，前景无限。而近期太阳岛大厦所处片区的几大利好，更是增添了投资置业人士对项目的信心。一是政府投入巨资进行的人民南改造工程全面展开，这为罗湖商圈的全面复兴提供了强劲的动力。作为深圳最早的商圈，人民南全面改造工程从2003年末正式启动，政府总投资约为6.6亿元，总面积约1.4平方公里，整个工程将历时1至2年。改造后的人民南将成为深圳市最具代表性的城市景观、娱乐、购物密集地。商业环境的进一步改善，也将进一步提高片区的经济消费指数，办公楼的租金水平以及投资回报也将得到进一步提升。 北京写字楼要打开局面 首先应解决好两个问题 今天北京的写字楼要解决两个问题。第一，如何在一个比较短的时间内，消化市场的急剧放量。北京因为人口总量要加大，它的经济总量
