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1、 内部文件注意保密中粮地产（集团）股份有限公司总部组织管理手册（讨论稿） 签发时间：2010年8月签发人： 22中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册（总部）文件编号版本/修订A/0第6页共46页目 录第一部分 手册说明4一、手册的基本内容4二、手册的发布、修订和解释4三、其他4第二部分 组织设计基本原则6第三部分 组织架构7第四部分 组织关键职责边界8第五部分 各决策机构及运营小组职责131.战略委员会132.薪酬与考核委员会143.提名委员会154.审计委员会165.经营班子会176.专业委员会18第六部分 各部门通用职责19第七部分 各部门职责201.【综合办公室】202.【战略管理部
2、】223.【财务部】234.【人力资源部】265.【审计部】286.【法律部】297.【证券事务部】318.【工程采购部】339.【成本管理部】3410.【研发设计中心】3611.【市场营销部】3812.【安全环保办】4113.【企业文化部】4214.【物业管理部】4415.【运营管理小组】46第一部分 手册说明本手册是中粮地产（集团）股份有限公司总部组织管理的基本文件，基于集团发展需要和管理精细化的要求，并结合行业经验编制而成。一、手册的基本内容本手册描述了中粮地产（集团）股份有限公司的管控模式、组织结构以及组织设计原则，并重点明晰了各职能部门的职责边界，为集团的管理夯实基础。本手册共包括七
3、个部分：第一部分 手册说明第二部分 组织设计基本原则第三部分 总部组织架构第四部分 组织关键职责边界第五部分 总部各决策机构及运营小组职责第六部分 总部各部门通用职能第七部分 总部各部门职责。二、手册的发布、修订和解释本手册经中粮地产（集团）股份有限公司总经理审批确认后发布实施。本手册的修订和解释由中粮地产（集团）股份有限公司总部人力资源部负责。组织架构与部门职责确定后，在一定时期内应保持相对稳定。人力资源部应根据中粮地产（集团）股份有限公司战略发展规划和内外部环境变化的要求，每年组织对本手册的适用性、有效性做出评价，并根据评价结果适时提出调整修订方案。三、其他本手册中，职责描述使用如下术语，
4、其定义明确为：负责：由本部门承担责任的工作，同时可能需要其他各部门参与或配合。组织：需要本部门与其他部门共同完成的工作，由本部门负责协调有关资源，并承担主要责任。参与：作为某项工作和任务的参与部门，与其他相关部门共同完成该项工作或任务，参与部门负有一定的责任。配合：不承担主要职责，但必须在负责部门领导下参与此项工作并承担相关责任。特别说明：本手册中，除特别说明外集团：是指中粮地产（集团）股份有限公司。总部：是指中粮地产（集团）股份有限公司总部。部门：是指总部各相关部门城市公司：是指中粮地产集团下属各城市公司。第二部分 组织设计基本原则组织设计的目标是建立稳健和高效的组织体系，以期达成最优的组织
5、管理绩效。组织设计遵循以下三个基本原则，即：战略导向原则、权责清晰原则、风险制衡原则。战略导向原则组织设计的基本出发点是为了实现集团战略发展目标。此次组织设计是根据集团未来快速发展、聚焦城市、聚焦产品和聚焦管理的战略需要，结合集团自身特点所形成的。权责清晰原则为保证组织管理的高效和权责清晰，在集团二级管控的基础上，优化了总部和城市公司间的专业分工，明确总部各部门之间、总部和城市公司之间的权责界限，强调做实城市、让城市公司真正成为价值链开发主体和利润主体。同时，加强总部专业化水平建设，减少总部对城市公司的业务参与，增加专业指导和过程监控，力争做到要权责清晰，确保组织经营目标实现。风险制衡原则房地
6、产业是典型的资源整合型行业，需要对大量资金和其他资源进行整合管理。此次组织设计将充分考虑相关风险因素，在适度分权的基础上，形成有效的风险制衡机制。中粮地产（集团）股份有限公司组织管理手册（总部）文件编号版本/修订A/0第12页共46页第三部分 组织架构股东大会战略委员会薪酬与考核委员会审计委员会提名委员会董事会总经理战略管理部研发设计中心工程采购部成本管理部市场营销部人力资源部财务部安全环保办证券事务部法律部审计部物业管理部综合办公室企业文化部监事会专业委员会各城市公司工业地产公司经营班子会运营管理小组副总经理第四部分 组织关键职责边界项目项目内容集团总部、城市公司二级管控架构集团总部城市公司
7、价值链运作投资拓展1) 参与并指导城市公司进行项目可行性研究。2) 组织【项目可行性研究报告】的专业二级评审，形成二级评审成果，并向经营班子汇报。3) 由经营班子进行三级评审，形成投资决策。1) 负责区域内项目可行性研究，编制【项目可行性研究报告】并组织一级评审。2) 负责将【项目可行性研究报告】报总部进行专业二级评审。项目策划1) 参与城市公司组织的【项目目标管理责任书】的评审。2) 组织【项目目标管理责任书】的专业二级评审，确定项目总体运营目标和要求，并向经营班子汇报【项目目标管理责任书】评审成果。1) 负责编制【项目目标管理责任书】，并组织一级评审。2) 负责将【项目目标管理责任书】报总
8、部进行专业二级评审。设计管理1) 组织规划设计方案的专业二级评审。并向经营班子汇报评审结果，根据需要召开单体方案的专业二级评审。2) 组织对城市公司设计管理工作进行检查、监督、考核，并对考核结果进行排名。1) 负责项目的概念、方案、扩初及施工图设计管理。并组织规划设计成果（含景观）的一级评审。2) 负责将项目规划设计成果（含景观）报总部进行专业二级评审。3) 组织施工过程中重大设计变更问题的评审决策，并报总部备案。采购管理1) 负责统筹、指导、监督集团范围内的招标采购活动。2) 负责建立并完善战略采购管理体系，并指导和监督城市公司执行。3) 参与工程施工总承包、规划设计单位、销售总代理单位、概
9、算金额在4000万以上的分包以及集团指定参与项的供方选择。1) 负责执行总部制定的采购管理体系。2) 负责权限范围内的各类供方的选择、管理与评价。成本管理1) 负责建立集团目标成本管理体系及合约规划体系。2) 监控并指导各阶段成本测算，并审核城市公司编制的项目目标成本。3) 负责建立目标成本预警机制，监控项目目标成本，对超目标成本进行的预警和审核。4) 负责审核城市公司权限外的工程预算和结算。5) 负责建立集团成本数据库，组织项目成本后评估。6) 组织开展项目成本考核，并进行年度目标成本考核排名。1) 负责项目可研和设计阶段的成本测算。2) 负责编制项目目标成本及项目合约规划方案，并报总部审核
10、。3) 负责编制施工图预算和工程结算，并将权限外的预算和结算报总部审核，权限内的预算和结算报总部备案。4) 负责变更及现场签证的审批，并将30万以上的设计变更和现场签证报总部备案。5) 负责编制动态成本月报及成本周报，并报总部备案。6) 负责项目成本数据分析，编制项目成本后评估报告，并报总部备案。工程管理1) 组织制定项目工程技术标准及质量标准。2) 负责制定工程检查计划及标准，组织项目工程例行检查，并进行年度排名。3) 负责审核【工程管理规划方案】。4) 负责对项目【工程管理周/月报】进行分析，并提出优化建议。1) 负责执行总部制定的工程质量标准，接受总部组织的工程例行检查。2) 组织编制并
11、评审【工程管理规划方案】，并报总部审核。3) 负责项目工程的质量、进度、成本、安全文明。4) 负责编制项目【工程管理周/月报】，并报总部备案。营销管理1) 负责建立销售监控指标体系。2) 负责审核【营销（价格）策略方案】。3) 负责审核城市公司权限外的销售折扣。4) 负责审核项目销售案名及标识方案。5) 负责根据备案的【销售周报/月报】，监督项目销售情况，并提出集团整体推盘节奏及销控目标。1) 负责制定项目【营销（价格）策略方案】，并在组织评审后报总部审核。2) 负责拟定项目销售案名及标识方案，报总部审核。3) 负责编制【整体营销方案】和【开盘营销方案】，并报总部备案。4) 负责权限范围内的销
12、售折扣管理。5) 负责汇总阶段销售信息并编制【销售周报/月报】，报总部备案。客服管理1) 组织建立集团客户服务管理体系与客户服务标准。2) 负责对【客服月报】进行汇总、分析，并提出优化建议。3) 组织开展客户满意度调查，并进行项目年度客户满意度考核排名1) 负责执行集团客户服务管理体系与客户服务标准。2) 负责客户投诉接待与处理。3) 负责收集汇总客户投诉及维修信息，编写【客服月报】并上报总部备案。商业管理1) 参与并指导城市公司组织的【商业定位方案及业态规划方案】的一级评审。2) 组织【商业定位方案及业态规划方案】的专业二级评审，并向经营班子汇报评审成果。3) 负责审核城市公司制定的招商策略
13、。4) 负责统筹城市公司主力店/主力品牌招商。5) 负责对商业项目【营运周报】进行分析总结，提出优化建议。1) 负责编制项目【商业定位方案和业态规划方案】，并组织一级评审。2) 负责将项目【商业定位方案和业态规划方案】报总部进行专业二级评审。3) 负责制定商业项目的招商策略，并组织评审后报总部审核。4) 负责主力店及主力品牌的招商管理。5) 负责制定并实施商业项目的【策划推广方案】，并报总部备案。6) 负责制定并实施商业项目的【营运方案】，并报总部备案。7) 负责收集整理营运信息和数据，编制【营运周报】报总部备案。物业管理1) 负责建立集团物业管理标准，指导并监督城市公司执行。2) 负责进行月
14、度、季度、年度的专业建设情况统计分析，优化专业结构、提出专业改善建议。3) 负责新城市项目的物业管理的前期策划，并与其他专业部门对接。1) 负责执行集团物业管理标准，定期报送相关统计分析报表至总部备案。运营监控和支持战略规划1) 组织制定集团总体战略规划。2) 指导并监督城市公司的战略规划制定和落实情况。1) 根据确定的集团总体战略规划，制定城市公司发展战略，并负责落实执行。计划管理1) 组织编制【年度经营计划】及【业绩合同】，并对被考核单位进行业绩评价。2) 审核并监控【项目里程碑计划】。1) 参与编制【年度经营计划】及【业绩合同】。2) 制定并执行【项目里程碑计划】、【项目总控计划】和各专项计划。预算管理1) 负责审核城市公司财务预算并汇总编制集团财务预算方案。2) 负责监督城市公司预算执行情况。1) 负责城市公司财务预算的编制和执行，提出财务预算调整申请。财务管理与资金管理1) 负责
