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1、精心整理广州海景中心策划案前 ?言?11. 市场分析 ?21 1区域市场分析?21 2定向市场分析?41 3项目分析 ?51 4竞争对手资料分析?71 5项目周边配套状况?151.6. 项目企划思路 ?152项目市场定位?202 1 市场定位 ?202 2项目形象定位?222 3目标客户定位?242 4目标市场细分?282 5目标客户 ?313销售策略建议?323 1市场气氛培养?323 2促销手段建议?343 3付款方式建议?394宣传策略 ?404 1. 媒体选择建议 ?41页脚内容精心整理4 2. 宣传主题 ?434 3 广告创意及诉求?474 4 广告宣传推广策略?484 5、媒介的组
2、合策略?49结 ?束?语 ?51前 ?言. 敝司成立专项小组，以专业的市场调研为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点加以专业发挥，配合贵司尽快完成项目的销售目标。1. 市场分析1 1区域市场分析天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147.77 平方公里，人口41.8 万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63 条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州着名的科研高教区，有超过22所大专院校， 34 间科研院所， 15 所中学、 1
3、 所职中、 61 所小学、 95 所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。页脚内容精心整理随着城市向东移的规划现状日渐成熟，有关新城市中心的利好信息不断展示在人们眼前，故天河将发展成为以天河政府为中心。天府路为中轴线的新城市中心，根据其发展的特点，东移重心将会沿着中山大道沿线发展起来，而黄埔大道沿线则因为工厂、企业众多，村落范围广阔等负面特点，使得此带区域向现代化城市规划迈进受到一定程度的阻碍。1 2定向市场分析员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区
4、政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。由于房地产业发展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使该区城内开发了不少不同性质的房地产，有商品房、安居房、集资房、宅基地等，成了广州市典例，区域市场竞争十分激烈。员村，作为新城市中心的一部分，在规划发展或房地产发展都有其特殊的一面，正如该区域楼盘的价格与一路之隔的对面区域相差甚远，原因不明而喻。但由于临近天河区政府，员村有特
5、殊的优越性，而天河区政府的搬迁则大大有利于带动东部地区的规划发展和经济繁荣。因此，位于天河区政府门前的员村，还是可以借助天河区新政府落成这一东风，使在规划、配套、环境等方面得到更大的改善。1 3项目分析1. 项目名称：海景中心2. 项目规模：由 2 幢 28 层组成页脚内容精心整理3. 推售情况：现推都景轩，海都轩的728 层4. 宣传主题：只交一成，即做业主5. 价 ?格： 4076 5598 元 /m2，均价 4708 元 /m2（复式） 42287289 元 /m2，均价 6255 元 /m26. 装修标准：一级一类装修（高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门）7. 优劣势分析优势分析
6、1、 ?本项目由海景公司开发，发展商实力雄厚，能给买家充足的信心。2、 ?位于广州新城市中轴线，发展潜力巨大。3、 ?临近珠江新城，可尽享区内的成熟配套。4、 ?地处交通主干道黄埔大道和华南大道交汇点，交通十分便利；5、 ?项目以准现楼发售，增强买家信心。6、社区配套设施较完善，有学校、医院、市场、天河公园、?赛马场等；7、户型可供选择多；8、有停车场，物业收费合理。（ 2）劣势分析1、 ?珠江新城配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。2、 ?近期周边物业市场销售情况不活跃。3、 ?竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。4、 ?由于项目档次和周边物业无区隔，其销售对象竞争激烈。
7、5、 ?项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。6、 ?外来人员多，治安问题多，影响买家心理；页脚内容精心整理7 ?紧邻主干道旁，噪音大，空气污染严重；8 ?缺乏商业气氛，社区配套不成熟；9周边楼盘较多，竞争激烈，影响销售；10无小区花园，缺乏生活大自然气氛。11 ?三房单元无主人套房，成为其主要抗拒点1 4竞争对手资料分析对手一1. 项目名称：侨颖苑2. 项目规模：由 3 幢 12 层及一幢 9 层组成3. 推售情况：现推 C 栋 C1C4 梯的 3 12 层， B2 栋的 2 12 层4. 宣传主题：新天河、新市民、新文化5. 价 ?格： 4481 5145 元 /m2，均价 4655
8、元 /m2（复式） 56686195 元 /m2，均价 5861 元 /m2（最新价格）6. 装修标准：一级二类装修7. 优劣势分析优势分析该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住；价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势；位于内街， 可避免主干道噪音及空气污染影响，但亦可方便出入主干道，属旺中带静，有一定的升值潜力；发展商知名度较高，能够给买家一定的信心支持；页脚内容精心整理劣势分析周边外来人口较多，人流复杂，治安环境较差，影响买家购买心理；楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次；户型设计一般，凸柱位较多，影响使用率；外立面缺乏特色；建筑密度较大，楼距较密，私密性较差对手二1. 项目名称：紫林居2
9、. 项目规模：由 3 幢连体 9 层组成3. 推售情况：现推 C H 座的 3 9 层4. 宣传主题：品味家在公园旁的舒适与休闲5. 价 ?格： 4511 6208 元 /m2，均价 5320 元 /m26. 装修标准：一级二类装修7. 优劣势分析优势分析该楼盘是员村一带为数不多的小区楼盘，且内部环境优美，易于吸引买家购买；邻近交通主干道黄埔大道，交通异常便利；该楼盘紧靠天河新区府，天河公园近在咫尺，对楼盘档次的提升有莫大的帮助；建筑设计为无电梯低层住宅，且物业收费低廉， 对买家有极大的吸引力；小区缺乏中庭花园，吸引力欠佳。劣势分析页脚内容精心整理该楼盘部分单位靠近马路，受噪音影响大，空气污染
10、大，影响销售；周边外来人员多，且时常有治安事件发生，影响买家入住信心；该楼盘周边生活配套设施不齐全， 且多为装饰材料店铺， 影响楼盘档次；户型设计上有一定的不足，有凸柱现象；规模小，难上档次。对手三1. 项目名称：天一庄2. 项目规模：由 12 幢高层组成3. 推售情况：现推玲珑阁、锦茵阁的718 层?4. 宣传主题：天然高台全封闭绿色小区5. 价 ?格： 5019 5802 元 /m2，均价 5393 元 /m26. 装修标准：毛坯房7. 优劣势分析：优势分析为同区域少有的大型住宅小区，易于吸引买家购买；小区规划内有大型绿化建设，且内部配套设施齐全，楼盘棕合质素高，升值潜力大；能巧妙地利用岗
11、顶地势抬高之特点，因应采用独特设计，令本楼盘拥有鲜明卖点；邻近主干道，但又有一定的距离，且有小区路环绕小区四周，令住户在享受安静环境的同时又可享受便利之交通。劣势分析周边同档次的对手楼盘多，竞争压力大；页脚内容精心整理本小区外部建有一幢高层建筑，有碍整体建筑美感；周边外来人员多，治安管理有隐患；周边生活配套设施不完善，难以满足住户日常生活需求。对手四1. 项目名称：恒安大厦2. 项目规模： 1 幢连体 30 层3. 推售情况：现推恒乐轩 525 层4. 宣传主题：一点一滴 令为生活细节设想5. 价 ?格： 4218 5980 元 /m2，均价 5102 元 /m26. 装修标准：毛坯房7. 优
12、劣势分析：优势分析位于主干道旁，交通方便，出入市区方便，有一定的升值潜力；户型设计方正实用，间隔采用隐梁隐柱设计，方便住户日常生活；虽为单体楼，但内部配套设施齐全，有助吸引买家购买；南向单位可享受一定的绿化景观及安静环境，有利于销售。劣势分析位于主干道旁，受噪音影响及空气污染严重，影响买家购买意欲；楼盘门前外来人员较多，出入欠缺安全感；楼盘周边相同类型的对手楼盘较多，销售上有不小的压力。1 5项目周边配套状况1. 社区配套大学：暨南大学、华师大、民族学院、广州市环境保护学校页脚内容精心整理中学：四十四中学、华师大附中、天华中学小学：昌乐小学银行：中国建设银行饮食：云景酒家、中意食庄、食神等。康体：天河体育中心、羽毛球馆公园：天河公园医院：华侨医院、市六医院2. 交通状况23 路 ?车 ?陂? ?梅花路 ?504 路 ?西?洲 ? ?白云路39 路 ?员 ?村? ?豪贤路 ?518 路 ?棠?下
