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1、论房地产企业的社会责任缺失及对策摘要：目前，房地产企业在快速发展的过程中所引发的一系列社会问题，引起社会各界对房地产企业承担社会责任问题的广泛关注。本文主要根据这一社会现象，以民众的角度为出发点，针对房地产企业社会责任缺失的表现形式以及产生的原因进行解析，并强调进行房企社会责任强化的必要性。对目前社会的积极对应情况及不足部分进行分析，经过整理，针对漏洞部分提出强化房地产企业社会责任的对策性建议。关键词：房地产企业; 社会责任; 问题; 缺失; 对策;第1章 房地产企业社会责任及其重要性1.1房地产企业社会责任的定义“房地产企业社会责任”是指，房地产企业在创造利润、对股东利益负责的同时，还要承担
2、对员工、对消费者、对社区和环境的责任，包括遵守商业道德、生产安全、职业健康、保护劳动者的合法权益、保护环境、支持慈善事业、捐助社会公益、保护弱势群体等方面。1.2房地产企业社会责任内容1.2.1对购房者的社会责任房地产企业是通过向购房者出售房产实物和提供物业服务而获取利润的组织，企业为购房者提供高质量的房屋建筑、优美的生活环境和高品质的物业服务，满足购房者的物质和精神需求是企业的天职。房地产企业对购房者的主要责任集中体现在对购房者权益的维护。如果企业侵犯了购房者的权利，使购房者的利益受到损害，企业的行为就是不负社会责任的行为。1.2.2对企业人的社会责任房地产企业在生产经营活动中使用员工的同时
3、，要肩负保护劳动者人身安全，身体健康，培养和提高员工政治、文化、技术等多方面素质，保护劳动者合法权益等责任；这就要求企业创造良好的工作环境，提供合理的工作报酬和适当的工作保障，重视工作的安全性。对股东而言，要及时报告企业的财务状况；创造更多的利润，使股息优厚，保障股东投资安全。1.2.3对环境的社会责任 伴随着房地产企业一个个项目进行的同时，许多社会问题也呈现在了人们的眼前：社会资源和能源的大量消耗、社区生态的破坏、建筑垃圾的随意排放等对人的身心健康产生不利影响。保护生态环境成为房地产企业应尽的义务和正确的战略抉择，履行对环境的责任，是开发商不可推卸的。房地产企业必须树立人与环境和谐的价值观，
4、努力做到尊重自然、爱护 自然，合理地利用自然资源，减少项目开发过程中的资源、能源消耗；减少排放，妥善处理有害废弃物 (垃圾、污水等)；开发和使用绿色环保节能新技术。1.2.4对社会发展的社会责任企业与社会有着千丝万缕的联系，企业的生存与发展不仅需要社会为其提供各种资源，还需要社会为其创造一个公平公正和运行有序的市场环境。既然社会赋予了企业发展所需要的条件，那么当企业有了发展也理应回报社会才对。尤其作为改革开放受益者的房地产企业，要增强感恩意识，倾情回报社会，主动履行“企业公民”的责任，支持社会公益事业，做消除贫困、先富帮后富和实现共同富裕的促进者。在发生重大自然灾害和突发事件的情况下，应当提供
5、力所能及的财力、物力、人力等方面的支持和援助。1.3房地产企业履行社会责任的重要性1、房地产企业承担社会责任，是社会经济发展的需要。我国的房地产业随着国民经济的飞速发展，已经逐渐成为国民经济和地方经济的主要支柱性产业，不仅极大地缓解了广大居民的住房紧张问题，提高了我国的经济发展水平，而且对于我国其他行业发展的影响和带动作用也是日益明显。因此，我国的房地产企业必须考虑企业的决策和行为对社会的影响，率先履行社会责任。 2、房地产企业承担社会责任，是企业自身长远发展的需要。企业承担了社会责任，自然就会提升其信用等级同时其公众形象也会深得民心，进而一方面会使企业很容易吸引社会上优秀的人才走进企业，成为
6、企业的骨干力量；另一方面，会使潜存的购房者很愿意并放心地去购买企业销售的商品房。销售是企业的主要资金来源，尤其是在金融危机的特殊经济环境下，销售可以说是企业的命脉，拥有了顾客，企业就能生存。承担社会责任对于上市的房地产企业来说意义更是重大。那些承担社会责任、信用较佳、公众形象较好的企业自然是投资者的首选因为他们相信这样的企业风险会更低，成长性好，所以就愿意购买并长期持有，这样一来就会带动股票的价格上涨和股票价值上升，从而使得企业获取了长远的利润，增加了股东权益。3、房地产企业承担社会责任，是行业发展的需要。我国房地产行业发展至今相对来说时间较短与之相应的一些法律法规、监督监管机制等还不健全，这
7、使得某些房地产企业为了获得眼前利益而做出宣传虚假广告、生产和销售质量不合格的房屋、销售的商品房价格不合理、拖欠农民工工资、污水及建筑垃圾处理不符合规定等不负责任的行为。在追求利润最大化时不惜牺牲利益相关者的利益，不但是损毁了企业形象，同时也损毁了整个行业形象，这些都不利于房地产行业的良性发展。虽说企业追求利润也是承担社会的经济责任但同时也应积极维护房地产市场稳定而有序的发展，这样有助于提升行业形象，推动房地产行业持续稳定地发展。第2章 房地产企业责任缺失表现形式及造成社会问题分析 房地产业承担社会责任不仅是企业伦理和社会道德的要求，更是市场经济发展的必然，实践证明只有那些在市场上具有良好道德操
8、守的房地产企业，才能得到社会认可并在竞争中立于不败之地。但是从以下几个方面可以看出，当前房地产业中的有些企业对承担社会责任在认识上还存在不少差距，在行动上甚至见利忘义逃避社会责任。2.1高房价在我国的住房领域 ,房地产业发展和提高人民居住生活水平 ,一直是一对难解的矛盾。要害就在于 ,长期以来我们把房地产拉动经济发展 ,放在了超过民生的头等位置。例如 ,把房地产业定为支柱产业。由于对房地产业缺乏合理的定义 ,致使 “支柱产业”及其有关的扶持政策 ,主要被 “房地产开发经营业”所独享 ,造就大量超级地产富豪群体产生,而广大的城镇居民却在不断上涨的高房价面前 “望楼兴叹”。 构成现行我国房地产业主
9、体的房地产开发企业 ,它们的盈利和成长 ,并不是建立在为社会提供 “质优价廉”的服务基础上。恰恰相反,它们中不少是利用现行土地制度和政策的漏洞获得暴富,依靠让公众不堪重负的“高房价”来支撑自身发展。并且 ,为了维持自身的高利润 , 对各种可能替代开发商功能的尝试和努力 ,竭尽打击和抑制。这样的产业发展 ,实际上就建立在有可能损害民生的基础上了。2.1.1高房价的界定“高房价”指的是在投机行为作用下出现的脱离市场基础条件、脱离实际使用者支撑而持续上扬的房地产价格。从理论上讲，房地产的价格应取决于房地产的收益与效用。可是当价格异常膨胀，严重背离其真实价值时，甚至会产生房地产泡沫。近几年来，我国住房
10、价格持续攀升，逐渐超出了普通居民的购买能力。下表是1996年至2008年全国房价收入比情况：图2-1全国房价收入比“房价收入比”是衡量快速上涨的房价与人们住房消费能力之间关系的综合指标，它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。从上图可以看出：1997年2003年，随着我国城镇人均可支配收入和人均居住面积的提高，全国房价收入比保持着一种较平稳的运行态势，在6.2左右；从2003年开始至2008年，随着房价增长速度超过人均可支配收入，房价收入比明显上升，2007年达历史最高水平。按照国际标准，房价和居民家庭年收入比值一般在36之间，而我国2004年以户均75平方米计算的比值就达8.2
11、，按户均100平方米计算为10.9。而在北京、上海等几个房价高的城市中，这一比例更是在12以上，远超过了国际标准。2005年全国70个大中城市房屋售价的增长率为7.6，2006年全国的增长率为5.5，使房价收入比值继续扩大。2.1.2高房价引发的社会问题及分析1、过高的房价会剥夺普通居民的购买能力抑制自住型需求，使得市场中所剩的都是投资的“理财型需求”。结果是不但不能带来房地产的繁荣，反而容易形成泡沫和波动的风险。2、随着房价走高，炒房现象也随之产生。炒房一般有三种形态：炒楼花、出租、转手买卖。其中“炒楼花”是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金，订下一套或多套单元，之后转手卖给别人，套取
12、高额订金，从中赚取差价。在这三种炒作手段当中，尤以炒楼花的危害最大，因为它不仅会造成住房紧缺的心理恐慌，最重要的是使真正想买房的人只能付出更高的代价来取得别人已签订的房屋认购资格，无形使房价严重背离它的真实价值，也易催生房产泡沫和金融风险。3、高房价不利于刺激消费和拉动内需。较高的房价使得广大民众沦为房奴，个人可支配收入不断下降，也增加了人们的预防性储蓄需求，这些因素都会严重阻碍消费和内需的启动。金融危机已经使得我国依靠外需的增长模式面临挑战，如果房价继续长期不断的上涨，会给本已萎靡的内需雪上加霜。4、高房价加剧了社会分化趋势。住房消费已成为贫富分化最集中、最突出的领域。就如2009年福布斯中
13、国富豪榜上显示，一半左右上榜富豪的主业为房地产。随着房价不断涨升，居住地域和居住水平出现明显分化，“富人区”和“穷人区”现象在我国一些大城市表现得越来越明显，房产成为一个人身份、地位、财富的重要象征，畸高的房价正在使富人和穷人之间形成一道巨大的裂痕。 开发企业追求利润最大化的行为无可厚非。但是,当民生与经济发展发生冲突的时候，应该以能不能提高民生水平，作为经济发展甄选的基本原则。从高房价引发的诸多社会问题中可以看到，过快上涨的房价，必将是国家对房地产进行宏观调控的重点，也是百姓认为房地产企业社会责任缺失的主要理由。2.2房地产企业对购房者缺乏诚信陕西省消协投诉监督部部长张正佑说：“诚信是市场经
14、济的灵魂，市场经济在一定程度上是一种信用经济”。但是近些年来我国经济活动中不讲信用、违规、违约、违法现象呈现出有增无减的态势。这其中又以房地产市场领域表现较为突出。房地产企业利用其“卖方市场”的优势地位，对购房者施行信息垄断缺乏诚信，其中的主要表现方式有：1、开发建设时违法违规在开发建设房地产时，房地产企业违法违规现象时有发生。包括：未依法办理立项计划、用地、规划、建设、销售手续；未办理规划手续或擅自变更规划设计方案；未取得开工许可擅自开工建设；未取得预售许可擅自预售商品房；未经验收或验收不合格就擅自交付使用等。2、商品房销售面积“短斤缺两”行为这是目前消费者反映突出的问题之一。有的房地产开发
15、企业将不应分摊的公共面积进行分摊，或将分摊的公共面积再次出租或出售；有的是预售时违规进行面积计算，在面积测量计算中弄虚作假；有的在合同中不按规定表明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。这些因素都造成了大量“短斤缺两”现象。3、房地产中介活动中的违法违规行为。发布不实信息，利用假信息骗取“看房费”；以假出租、出售等方式骗取中介费；出具不实的房地产估价报告，伪造、涂改、转让房地产中介注册、资格证。4、 发布虚假和不规范广告房地产开发商发布虚假和不规范广告，直接导致购房人上当受骗，这是大量纠纷产生的源头。一些公司不具备销售条件，擅自通过媒体或展销会等形式发布广告，或承诺与实际不符或无法兑现的内容；有的甚至盗用其他项目预售许可证进行广告宣传。对于消费者来讲，和一个以诚信为本的企业打交道，才可以明明白白的购放心房，免去不该有的麻烦和纠纷。只有“言必行、行必果”，才能在市场上占有一席之地。从企业角度讲，诚信是检验企业外部形象、社会公信力和市场认知度的重要标尺。日趋完善的社会机制和日益规范的经济运作“游戏规则”，使诚信成为企业的立身之本。综上所述，中国房地产市场的信用危机已经到了严重的程度，如果不加以控制和解决，将直接影响到我国经济和社会的和谐、稳定与发展。因此，作为经营不动产行业，讲诚信则更有重要意义，建立“诚信楼市”是房产市场当务之急。2.3住房质量问题2.3.1房屋质量事故频
