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1、荆州市“家居、建材交易中心”项目可行性研究报告二O一O年十二月目 录第一章 总论1.1 项目概况 41.2 立项依据 451.3 项目经济效益 51.4 项目社会效益 5第二章 项目背景与必要性2.1 项目提出的背景 682.2 项目建设的必要性 89第三章 市场研究3.1 荆州宏观经济研究 9103.2 荆州房地产市场研究 10113.3 荆州家居市场研究 113.4 研究结论 11第四章 发展策略4.1 市场策略 124.2 产业链整合策略 124.3 价值链整合策略 12134.4 现代家居营销策略 134.5 人力资源整合策略 13第五章 项目实施方案5.1 项目总体开发思路 1314
2、5.2 用地需求和规划 145.3 项目总体规划 1415第六章 环境保护、绿化及节能6.1 环境保护 166.2 绿化 166.3 节能 1617第七章 项目招商7.1 市场需求巨大 177.2 精确的点对点招商 177.3 丰富的地方资源 18第八章 投资估算与资金筹措8.1 投资成本分析 29308.2 资金筹措 30第九章 投资回报及风险分析9.1 投资回报分析 199.2 投资风险分析 1920第十章 可行性研究结论与建议10.1 研究结论 2010.2 存在的问题和建议 20第一章 总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称：荆州市家居、建材交易中心1.1.2 项目地址：湖北省荆州市
3、沙市区1.1.3 项目建设内容及期限项目规划用地100亩，建筑面积6万平方米，集家具展示销售、五金建材展示销售、家居装饰材料展示、销售、家居产业原辅材料展示、销售、物流配送于一体的产业链完善、各种配套服务齐备的综合物流聚集的交易中心。项目一次性开发建设，两年建成投入使用。1.1.4 战略定位打造荆州家居产业交易流通核心区1.1.5 发展目标鄂西南最大的家居流通中心 鄂西南最大的建材交易中心 鄂西南最大的门业、地板业交易中心1.1.6 项目承建单位1.1.7 项目支持单位荆州市人民政府、沙市区人民政府、立新乡人民政府、中国家具协会、湖北家具协会、成都家具商会、温州家具商会、荆州市家具协会、襄樊家
4、具商会、宜昌家具商会、荆州家具商会、顺德家具协会、乐从家具协会。1.2 立项依据抓住家居产业巨大的发展空间，利用近500家荆州家具及建材企业的综合实力，整合荆州市场资源，把握中国新农村建设的机遇，搭建强大的市场交易平台，把荆州造推向全国乃至国际市场。“优化产业结构，实现专业化分工，建立从生产供应到产品销售的完整产业链，以大的集团为主导，中小企业为主体，形成布局合理，产品结构互补，专业化生产与合作的家居产业格局”，这是中国家具协会制定的“十一五”发展规划的核心。荆州家居产业需要的就是综合性强、管理完善、市场认知度高的专业家居交易平台，它将带给整个行业一个更高、更快、更好的发展机遇；今后五年内荆州
5、家居行业将成为荆州市优势行业之一，荆州家居、建材交易中心年销售额将达到100亿人民币，成为鄂西南地区最大的家居、建材业交易中心。1.3 项目经济效益根据项目前期与行业内沟通情况分析，项目建成后将会有近500家单位进场经营，以目前国内二级城市同类型市场的情况比照，项目建成后日成交量将达到80万元。该项目将采取商业地产经营模式，投资、产权分流，管理统一，预计建成后二年内可收回投资。项目建成启动后进入正常经营，年销售额将达到近3亿人民币，将会带来1500万元的直接税收收入。是现荆州家居产业的税收总和。1.4 项目社会效益1.4.1 就业压力项目建成启动经营后将会提供近千个就业岗位，这将有力的推动周边
6、地区的就业结构优化，解决大量的失业人口，推进了建设和谐社会的进程。1.4.2 消费带动交易中心项目能吸引大量的流动人口，提升地方物流量，增加大量的消费群体，有效提高衣、食、住、行的消费，且基本都在本区域产生。1.4.3 地区知名度建成一个鄂西南一流的家居产品交易中心，借着知名品牌在国内市场的销售发展，将有效的提升地方的知名度和影响力。第二章 项目背景与必要性2.1 项目提出的背景2.1.1 国际家居市场环境家居工业是一个典型的传统产业，它一直在全球贸易中占有重要地位。世界家居产品市场是一个巨大的市场，随着全球家居市场国际化进程加快，世界家居产业生产规模和市场规模都在不断扩大，世界各国和区域间的
7、家居产品进出口贸易十分活跃；中国已成为世界家居产品的第一出口大国，而且每年的出口增长不低于15%。2009年全国仅家居出口总额就达290多亿美元。2.1.2 国内家居产品市场环境“十一五”时期是承前启后的重要历史发展时期，是全面提高我国的综合国力，国际竞争力和抗风险能力的历史发展时期。国家把节约能源作为基本国策，加快建设资源节约型和环境更好型社会、发展循环经济、高效利用资源、保护生态环境、促进经济发展。在这个大前提下，家居产业依靠调整产业区域结构、转变增长方式、走市场普及化道路，才能实现可持续发展，才能更具竞争力。当前，中国家居产业已进入一个战略转型期，各区域板块都将要进行调整升级。近十年来家
8、居产业年均生产增长速度为29.3%，出口年平均增长34.9%，2009年仅家居产品国内年销售达7000多亿人民币。随着我们新农村建设的更进一步深入，国内市场的需求量将会不断的增长，预测到2015年，中国家居生产销售额将突破1万亿。市场潜力巨大，发展空间不可限量。2.1.3 中国家居市场发展空间预测我国大陆31个省、自治区、直辖市共有家庭34837万户，按照每十年更换一次家具产品计算，相当于每年有3483万户更新家具产品，按每户平均3000元计算，每年更新家具总额可达1045亿元。随着城市化建设的加快，“十二五”期间新建城镇住宅面积将达到50亿平方米，平均每年新建城镇住宅10亿平方米，如果迁新居
9、用户有80%购买新家居用品，每平米家居用品按200元计算，我国城镇每年新建住宅刺激家居产品消费将有1600亿的容量，农村市场消费按城镇消费的30%计算，需求量约为500多亿元。再加上我国13亿人口，每年有2000多万人进婚育年龄，新建家庭和人口增长，都将成为家居用品的主力消费者。国家经济在不断的发展，大量的宾馆、酒店、写字楼、办公场所，以及交通、医疗，体育、文化教育事业升级、扩容，单这方面工程家居用品每年消费量不低于1000亿人民币，更何况中国在2007年就已成为世界第一家具出口大国，每年出口家居用品达5000亿美元。近几年随着世界经济的风云变换，中国市场虽然受到一定的冲击，但家居行业不但受住
10、了考验，而且继续保持住每年20%的增长速度，其前景是非常阳光的。2.1.4 湖北家居行业环境湖北家居行业虽然在国内同行业中不算领先，但随着近几年中部地区的发展，家居行业也有了较大的发展，涌现出了一批行业骨干企业和优良市场，如联乐集团，以软体、床垫生产为主，年产值达2亿人民币；超凡、荣星、大班等企业和欧亚达、金马、家华、红旗、和平大世界年销售额过亿的优良市场。2009年，湖北单家居企业全口径工业总产值就达180亿人民币，出口近1亿美元。2.1.5 荆州家居行业现状：近20年来，荆州在湖北始终是仅次于武汉的全省第二大家具聚集区，但在近几年的发展过程中，由于市场原因，已远远被武汉抛在身后，但荆州家居
11、业内人士没有放弃，经过他们默默的努力，还是保持了自己的优势，并取得了重大突破。2000年全市家居产品总产值不过5亿元，2009年统计已超过50亿，而且每年都大幅度增长。但在最近的几年里，荆州家居业一味忙着生产、忙着企业建设，且2002年后就没有再做过市场营销设施的改造。到目前为止，全市家居市场仅三家，面积总计不超过6万平方米，而武汉目前有家居市场面积100万平方米，邻近的宜昌16万平方米、襄樊12万平方米；从产值、销量来看，我市家居市场面积是远远不够的，也是与我们行业目前的生产加工能力不成比例的，这就直接导致我们的产品要通过武汉等地转口，造成成本增高、竞争能力下降。正因为市场硬件不足使我市家居
12、产业受到制约，近几年也不断有人尝试建市场改变这一现象，但由于种种原因不能有所突破，这几年通过行业的不断发展壮大，涌现了大批的规模企业，建设一个高起点、大规模的家居产品市场顺应天时、地利、人和，也是荆州家居行业的一个大的福音。2.2 项目建设的必要性2.2.1 符合区域产业结构要求国内家居产业发展趋势表明：打造荆州家居交易中心完全适应区域产业结构布局调整的需要。当前国内家居产业的区域布局调整将继续深化，中部家居产业的发展早在中国家居行业“十一五”规划就已提出，随着当前新农村建设给家居产业带来的空前发展空间，给中部家居产业的发展无论是从哪一方向都带来了机遇，巨大的市场空间将带给中国家居业新的腾飞！
13、大荆州地区家居业历来是湖北家居产业的支柱，是湖北仅次于武汉的家居产品制造的重要基地，随着市场经济的进一步深化，荆州的家居企业近十年来从量到质都产生了翻天覆地的变化，营销网络覆盖面也是越来越广，加之荆州地区交通便利，地理优势大，给家居产业的发展造就了相当优越的条件，更适合中国家居“十一五”规划的东、西、南、北、中共同发展的精神，必将成为中国家居产业结构调整的一个重要组成部分。2.2.2 打造鄂西南家居核心产业带建设荆州家居、建材产品交易中心，是打造鄂西南地区家居产业带核心流通的必由之路。目前湖北家居产业年产值过千万的有近300家，其中大荆州地区占30%；年产值过500万的有近千家，大荆州地区占15%；全省全行业近3000家，大荆州地区占30%；从业人口约15万人；2009年全口径工业总
