产业园区运营模式全解析

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1、产业园区运营模式全解析产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和 运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的 一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。园区的五种不同的运营模式1、政府运营模式这里的政府运营模式与行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政 府运营模式往往在行政主导型园区比较常见， 园区由政府投资开发， 园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收 取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费 收取的优 惠。政府运营模式适合于一些规

2、模小，管理简单的园区。对于一些大型的 园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就 属于这类运营模式。2、投资运营模式投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等 作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企 业获得成长后引入 外部战略投资者或上市， 实现资产增值并收回投资。这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对 于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立 在企业投资成功的基础上的。 浦东软件园就属于这一模式。3、服务运营模式随着经济 的发 展，只是投 资还 是不能满 足很多 企业 的需要，很多企业 对园区的 服务 环境提

3、出了 更多的要 求。在这个基础 上出现了 服务运营 模式的园 区。园区为入 驻企 业提供人才 招聘、人才派 遣、信息提供等 软服 务，为企 业提供更 佳的 生存发展环 境。服务运营 模式强化了 园区与企 业的合作 增加了园 区的 收入渠道。 杭州软件 园就属于这 一类运营 模式。 4、土地盈利模式随着近十 年中 国房地产市 场的热起 ，土地增值的盈 利能力远 远超过了 很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步 开发、拍卖的 功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进 行初步开发后，短 期内提升 土地 的价值，然 后进行地 产开发或转 让。这种模式 更像 一个有规划 的地产开 发商，获

4、利能力 非常的强 大，同时 也为园区 后期 的开发奠定 了雄厚的 财力基础。这方 面做的比 较好的是 中关 村软 件园 。5、产业运营模式一些重要 的开 发区其实承 担了调节 、完善、强化区 域产 业链运营的作 用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园 创意产业园、物流 产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引 资，引入 企业资本一起搭台，然而 园区也做好了与企业一起唱戏的准 备。园区会对 一些 有实力的入驻企 业进 行投资，甚至直 接投资一 个全资公 司在园区 内运 营一个重要 的产业项 目。这种运营模 式的产业 园往往要 具备三种 职能 ：行政职能、服务职 能和企业投

5、 资运营职 能。对园区的 管理能力 和运 营能力都提 出了很强 的要求。例如重庆的两江国家开发区，规划多个产业一起运营，有招 商、有投 资、有独 资，运营 复杂，然而 一旦 建成将在很大的 区域 内形成压倒性 的产业优 势。园区不同发展阶段的模式分析所谓产业 园区 ，实际上是由于 生产行为 和交易行为 带来的一 种空间聚 集模式，初期 的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为，造成了园区不同 发展 阶段的聚集 方式和空 间特征，也成为 我们定义 发展阶段 特征的主 要依 据。我们在这 里把 产业园区的 发展定义 为四个阶段 第 1 阶段: 生产要素聚 集 发展阶段：要素群 集阶段 ；核心驱动：

6、由政府 的优惠政策 等外 力驱动； 产业聚集动力：低成本导 向，由于优 惠政 策的吸引 生产要素 的低成本 导致人才 、技 术、资本的 流入，但 要素低效率 配置； 主要产业类型发展需求因素：低附加 值、劳动 密集型传 统产 业； 产业空间形态：纯产业区 、在空间 上呈现沿交通轴 线布 局，单个企业 或同类企 业聚 集。园区功能：加工型 、单一的产 品制 造、加工； 园区增值方式：可称之为 工业产品“贸工技”，其增 值手段主要 是“贸易 链” ，即通过与 区内外， 国内外的贸 易交换获 取附加值； 与城市发展的空间关系：基本脱 离； 代表园区：我国一些 发展水平偏低的产业园区目前尚处于这一 阶

7、段。 第 2 阶段：产业主导特 征发展阶段：产业主 导阶段 ； 核心驱动力：内力外 力并 举，即政府和企业市 场竞争力 驱动双重作 用； 产业聚集动力：产业链导 向，各种 生产要素重新整合，形成 稳定的主 导产业和 具有 上、中、下游结 构特征的 产业链具有 良好 的产业支撑和 配套条件 ； 主要产业类型：外向型的 产业，其中以电子设备、通讯 设施制造业一 枝独 秀； 产业发展需求因素：一定的配套服务和研发能力，这时 期企业创新主 要依靠外部科学机构和大学的支持，园区内企业自身创新能力较弱 产业空间形态：纯产业区，在空 间上 呈现 围绕核心 企业产业 链延伸布 局； 园区布局：以产品 制造为

8、主； 园区增值方式：人们对园 区活 动的 关注顺序是 ：工贸 技。可称之 为“高科 技产 品生产基地 ”其增值 手段主要是 “产业链 ”； 与城市发 展空 间关系：相 对脱离； 代表园区：我国目 前大多数发 展较 高的高新区基本 处于 这阶段。 第 3 阶段: 创新突破阶 段发展阶段：创新突 破阶段 ； 核心驱动力：内力为 主， 技术推动 ，企业家精 神； 产业聚集动力：创新文化 ； 主要产业类型：技术密集 型、创 新型产业、高速信息网络技术、生物 技术、新 型能 源技术、新 材料和先 进制造技术 等重要的 新兴领域； 产业发展需求因素：高素质人才、较好的信息、技术 及其他高新产业 配套服务

9、，园 区自身创新 能力不断 增强； 产业空间形态：产业社区 ，产业间开始产生协同效应，在空 间上形成 围绕产业 集群 同层布局； 园区功能：研发型 、科技产业 型、 制造、研发复合 功能 ；园区增值方式：人们对园区主要活动的关注顺序是“技工贸”， 其增值手 段主 要是创新链 ；与城市发展空间关系：相对耦 合（ 中枢 辐射） ； 代表园区：中关村 科技园、台 湾新 竹、法国索菲亚高科技园 区。 第 4 阶段: 现代科技都 市发展阶段：财富凝 聚阶段 ； 核心驱动力：高价值 的“ 财富级” 要素的推动 ； 产业聚集 动力：高势能优 势；主要产业类型：文化创意 、科技创 新产业、及其他 高端现代 服

10、务业为 主；产业发展需求因素：高价值的 品牌 ，高素质的人才 资源，高增值能力 和高回报 率的 巨额金融本 ； 产业空间形态：综合新城，在空间上 ，城市功能 和产业功 能完 全融合； 园区功能：复合型（ 事业发展中心生活乐园），现代 化综合城市功 能，产业 聚集 地，人气的 聚集区， 文化的扩散 区，资本 的融通区； 园区增值方式：人们对园区主要活动的关注顺序是“技贸工”， 以研发中 心，研发型 产业，科技服务业为 主体，其增值手 段主 要是“财 富链 ”；与城市发展空间关系：紧密融 合（ 多级 耦合式 ）； 代表园区： 美国硅 谷园区发展的五个趋势随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术

11、产业不断的转型 也必然使 园区 的发展内容 和特征存 在以下几个 明显的趋 势，也是未来 产业园区 规划 和发展中需 要注意的 内容。趋势一：从注重优惠政策向发展产业集群转变从世界高新技术产业发展来看，基本经历了由“单个企业f同类企业 集群f产业链f产业集群”的发展路径演变，高新技术产业只有集群 化发展， 才会 激发出更大 的能量。从未 来高 新技 术园 区政策 走向 看，优惠 政策将 可能 逐步 从区 域倾斜转 向技 术倾 斜和 产业 倾斜（ 这是 国外 通行 的做法 ）。 趋势二：由加工型高新区向研发型高新区转型由于 高新 技术 园区 功能的 特殊 性，决定 了高新 技术 园区 适合 打造

12、前端 性产 业链 （研 发、 设计、 中试 等） 。未来 高新 技术 园区 的发展 在于 比技 术创 新能力 和技 术转 化效 率，我国 高新 技术 园区 也将 逐步走 向以 研发 中心 、研发型产 业、科技 服务业 为 主体 的研 发型 高新 技术园 区。趋势三：从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变随着 高新 产业 系统 化、交叉性 的增 大，使得科 技研 发与 转化 的复杂性 日益 加大 ，从 而大 规模研 发的 系统 风险 大大增 加。而随 着科 技预 测性 和可控 性的 加强 ，在总体方 向下 ，将研发 课题市场 化、模 块化、专业 化，采用 小规 模研 究，充分 利用 其灵 活

13、性，可有 效 分散 风险 和加 快科 技研发 速度 。趋势四：由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转 变产业 园区 的发 展，未来必 然应 该从 孤立 的工业 地产 开发 走向 综合的产 业开 发，通 过土 地、地产 项目 的产 业入 股等方 式，将 土地 、园区物业 与产 业开 发结 合起 来 。同样 也从 片面 的环 境建设 走向 全方 位的 氛围培 育，在打 造一 流的硬环 境的 同时，加强 区域 文化 氛围、创新 机制、管理 服务 等软 环境 的建设 。 趋势五：由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型 现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性智力资源密集 规模 较小

14、、信息网 络化，决定 了新 的产 业区功 能的 综合 性，不 是单纯 的工 业加 工、科技 产品制 造区 ，还包括 配套服 务的 各种 商业 服务、金 融信 息服 务、 管理 服务、 医疗 服务 、娱 乐休憩 服务 等综 合功 能。现有的园区运营存在的问题1、管理体制不够科学各园区管委会是园区开发建设的直接责任主体, 其职能类似于一级政 府, 但缺乏应有的规划、建设及相关审 批权限， 由于不具备 依法行政 主体资格, 在入驻企业、上级主管部门之间需要做大量的协调工作, 一 旦协调不到位,将贻误有利的建设时机, 与企业发展中高效、优质的服 务要求极 不适 应。2、政策措施不够完善由于目前 主要

15、采用行政手 段运行模 式，加之促进园 区发展的 专项配套 措施还不完善, 仍然存在“以地引资、以地养园区”为主的粗放发展 模式，各部 门从政策、资金、制度上聚焦园区发展的局面还未形成 ,行 政审批、服务效率和社会信用相对滞后, 地方性的信用体系及管理制度尚未建 立。3、融资渠道较窄目前,园区发展 90%主要依靠财政拨款, 由于基础建设投资回收周期 较长, 加之园区自身的造血功能尚未健 全, 建设资金不足且没有有效 的融 资渠 道和 方式 ，导致 园区 的总 体开 发、配 套建 设速 度缓 慢。尤其在 完全行政手 段运营模 式下, 资金 问题往往 使得管理者 在工业园 区的 运营 管理 中有 心

16、无力 。4、专业人才比较缺乏各园 区目 前的 招商 、建设和管 理团 队都 由机关 工作 人员 组成 ，市场化 运营 的知 识和 能力 还不足，相对 园区“ 专业化、集群 化、高 端化、国 际化 ”发展方 向，现有的 运营 团队 还远 远不能 满足 园区 建设 和发展的 要求。改进运营模式的建议总体构想： 从园区发展的实际出发，按照“小机构，大服务”和“精减、统一 效能”的准 政府 体制，贯彻 “强化 决策 ，突出 管理，市场 服务”和“机构政 企合 一，职 能政 企分 开，管 理政 社分 开”的 理念，在决 策和管 理 上体 现政 府的 强力 领导，在经 营服 务上 挖潜和 发挥 市场 的功 能，建立 “决 策机 构一 元化 ，管理 机构 行政 化，服 务机 构企 业化 ”的扁平式直 线职 能型 管委