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1、凯优酒店管理公司仁寿项目可行性研究方案凯优酒店管理公司仁寿项目可行性研究方案1第一部分 仁寿城市概况及城市规划分析错误！未定义书签。1、仁寿概况分析42、仁寿规划9第二部分 仁寿酒店的现状及发展趋势131、仁寿旅游业概况（该部分数据来源为仁寿县旅游局）132、仁寿酒店业现状及发展态势分析（该部分数据来源为仁寿县旅游局）153、区域酒店竞争环境分析194、典型案例分析33第三部分 客源市场分类381、客源市场分类382、市场消费层次需求403、本项目客源市场42第四部分 项目分析441、项目区位442、项目规划设计条件分析473、区域配套设施分析484、区域人口分布状况495、项目SWOT分析4
2、9第五部分 项目定位511、项目基本开发思路512、项目档次定位513、项目酒店定位53第六部分 项目主题定位及演绎621、项目主题定位622、定位在规划中演绎643、规划设计依据66第七部分 项目运营701、项目酒店运营管理思路702、项目酒店管理思路70第八部分 项目经济测算与可研结论731、测算说明732、项目总投资743、项目财务评价744、项目风险评估775、项目可行性论证结论79附件一：80附件二81附件三82附件四：83附件五：84第一部分 仁寿城市概况及城市规划分析项目区位四川在中国的位置 仁寿在四川的位置 仁寿项目在仁寿的位置1、仁寿概况分析1.1、仁寿定位 仁者无敌，寿者永
3、存。仁寿，乃“仁寿”之地也，以其“山温和、水温顺、气候湿润、万生温情，自有自然大和之美”闻名四川。仁寿居中国第六大县，四川第一大县，是四川省首批27个扩权试点县（市）之一，中国最具投资潜力特色示范县200强。仁寿建县于隋开皇十八年（公元589年），幅员2606平方公里，人口162万。仁寿资源丰富，煤炭储量300亿Kg，膨润土储量10亿Kg，还有丰富的石灰石和生物资源，均有工业开发价值。省级重点风景名胜区黑龙滩被誉为“西南第一海”、“成都后花园”，23.6K的湖面镶嵌着85个岛屿，龙岩、淡水现字天下一绝。牛角寨大佛号称乐山大佛之父，1569尊石刻造像分布于全山，集儒、道、佛于一体的佛龛更是世界瑰
4、宝。左青龙、右白虎的南宋虞宰相之墓保护完好，禾嘉中华溶洞群深达30Km，钟乳石千奇百怪，岔洞妙趣横生。在这片热土上，诞生了后唐诗人孙光宪，文武双全的宋宰相虞允文，“东方梵高”石鲁、著名画家冯建吴兄弟和新中国地质事业奠基人之一黄汲清院士，历代人才辈出，教育兴旺发达。 仁寿发展目标：立足成都城南门户，打造中国西部幸福县。1.2、仁寿产业1.2.1、仁寿工业仁寿将全面依托成都，主动接受辐射和带动，构建面向成都的产业转移承接基地。仁寿将龙正三化联动示范园区和汪洋循环经济园区规划升格为市级工业园区，新规划3个县级工业小区，初步形成“1+3+3”的全县工业园区发展布局。突出园区主导产业。视高经济开发区，重
5、点发展机械制造和光电产业；文林工业园区，重点发展服装纺织、医药化工和农副产品深加工产业；汪洋循环经济园区重点发展建材、机械制造和化工产业；龙正三化联动示范园区重点发展建材、新材料和食品产业，同时，围绕成赤高速、雅眉资高速出口新办一批物流、高科技特色产业园区，打造通道经济。以园区为载体，突出“八大产业”，全面承接工业产业转移： 八大工业产业： 机械制造产业； 光电产业； 服装纺织产业； 医药化工产业； 农副产品深加工产业； 建材、新材料制造产业； 机械制造产业； 食品产业。1.2.2、仁寿农业仁寿是四川省内的农业大县，农业是其建县的根本。2008年，全县农业总产值64亿元，增长8%。粮食总产量8
6、1.03万吨。完成农业产业结构调整11万亩，新建一村一品专业村36个、专业乡3个，优质水果面积新增6万亩达51万亩，荣获“中国优质果品基地重点县”称号。新培育和发展规模养殖小区13个、专重大户1200户，生猪、山羊出栏分别增长7.2%、9%。着力打造十大“现代农业示范园”，被成都市政府授予“成都市农副产品配送基地”称号，龙正、清水万亩高端蔬菜示范园新发展大棚蔬菜2100亩。新培育省级产业化龙头企业2户达5户、市级4户达21户，新发展农村专合组织40个，被评为“全省产业化工作先进县”。整治渠系290.9公里、病险水库15座，新建、改造集中供水站9处，红层找水和分散打井3.75万口，解决19.36
7、万人饮水不安全问题，被评为“全国农田水利基本建设先进县”。完成2个省级、10个市级、24个县级示范村建设。农村劳动力转移38万人，劳务收入24亿元。农民人均纯收入增加620元达4481元。1.2.3、仁寿第三产业2008年，全县第三产业增加值34亿元，增长10.5%；全社会消费品零售总额45.1亿元，增长21.3%。成功引进新希望美好阳光和摩尔玛大型商场，建成“万村千乡”农家店405个；“家电下乡”销售产品16万台，补贴农户270万元。成功引进总投资30亿元的黑龙滩南湖生态度假旅游开发项目，成功举办“梨花节”、“桃花节”、“第八届枇杷节”，新发展休闲生态农家乐28家，实现旅游总收入5亿元。全民
8、创业“一帮一”结对帮扶1517户，新发展民营企业215户、个体工商户4570户。住宿餐饮、娱乐、房地产、交通运输、保险、信息中介等行业平稳发展。城乡餐饮个体经营户达4000余户，住宿餐饮业零售额实现77815万元，创四川名宴3个，四川名火锅3个，双天酒家跻身全省餐饮名店100强。1.3、仁寿旅游资源仁寿旅游资源丰富，其立足于成都南大门，与成都双流县实现旅游无缝对接。其黑龙滩水库建于1970年，库容3.6亿立方米，川西最大的人工湖。距成都市68公里，距眉山市27公里，距乐山市100公里，距县城16公里。景区幅员186.4平方公里，湖面23.6平方公里，南北长25公里，东西宽13公里，湖中有7峡7
9、坝85岛，湖岸边长310公里。景区年平均气温14.4，森林植被率90%，1986年被省政府审定为四川第一批省级风景名胜区。景区地势优越，群山环抱，碧波万顷，水天一色，林壑清幽，湖岸回环，鸟鸣鹤舞，如梦如幻。秀丽幽静的湖光山色与峨眉山的雄奇险秀和乐山的三江汇流形成山、江、湖各具特色、优势互补的旅游格局。位于县城东北35公里的高家镇鹰头村牛角寨，海拔760米，地处双流、简阳、仁寿三县交界处，距成都市40公里，景区总面积4.8平方公里，南、北、西三面群山连接，层峦迭障，东西平畴数十里，近观鹰头水库，远观简阳三岔湖，是省级重点文物保护单位。2002年3月，县政府审定为县级第一批旅游区。其牛角寨大佛被认
10、定为是乐山大佛的蓝本，是全国唯一一座胸佛。位于县境双堡乡，距县城40公里，距成都市130公里，与内江、资阳、自贡等市相邻。景区总面积2平方公里，分为双石牌坊、溶洞、中华水库三个旅游点，2002年3月，县政府审定为县级第一批旅游区。1.4、仁寿文化仁寿建县于隋开皇十八年（公元589年），在这片热土上，诞生了后唐诗人孙光宪，文武双全的宋宰相虞允文，“东方梵高”石鲁、著名画家冯建吴兄弟和新中国地质事业奠基人之一黄汲清院士，历代人才辈出，教育兴旺发达。20世70年代初，仁寿抬工队伍修筑“西蜀第一海仁寿县黑龙滩水库”，黑龙滩水库蓄水达3.6亿立方米，修筑大坝所用石块达28万立方米，所搬运的石块可从仁寿城
11、一直铺到北京城。因当时无现代搬运工具而靠全县的抬工队伍完成。据当年参加建设的匠人介绍，上万人的抬工们此起彼伏喊出的号子声，简直比打雷还响。号子黑龙滩壮歌行，就表观了黑龙滩的雄伟气势和山清水秀，鸟语花香的美好景色：昔日那仁寿县哟，十年那九年旱哟，靠天来吃饭咧，生产好艰难咧，一九那个七零年，兴建那黑龙滩嘛，民工齐奋战哟。干渠那绕山转哟，毛渠那到田间哟，引来岷江水咧，灌溉万亩田咧、如今那个黑龙滩，大南那更壮观嘛，题碑最耀眼哟。宾馆那处处有哟，商品那都齐全哟，观光多方便咧，跳伞又乘船咧。三月那个黑龙滩，鸟语那花更香嘛，青山绿水间哟。盛夏那黑龙滩哟，碧波那好乘船哟，绿水惹人醉咧，潜水游泳欢咧。金秋那个黑
12、龙滩。花果那堆满山嘛，硕果枝头挂哟。隆冬那个黑龙滩，荡舟那山水间哟，惊动鱼儿跳咧，水鸟湖上旋咧。旅游那个黑龙滩，七十那二岛现嘛，盘龙戏猴趣哟。龙岩那今犹在哟，作画那岩上边哟、泼水现字绝咧，乐趣说不完咧。人民那个最好客，来那黑龙滩嘛，千年游不够哟。奎星阁位于仁寿县城中心地位，属奎星街一段。阁基占地196平方米，基宽14米。由须弥座、阁身、宝顶三部份组成。高29米，为四重檐八面体攒尖式木结构建筑，青灰简瓦屋面，维修后改为琉璃瓦。檐额、瓜头、撑弓等均精工雕饰。全阁用八十柱，层层设梯，可登顶观览全城。底层用八檐柱、八廊柱、八金柱构成主体，其中，八金柱贯通阁身，每层构架迭次向内缩收一个步架到第四层，接底
13、金柱则成为檐柱，故另设八根金柱，该金柱在山檐重力下起杠杆作用，将其挑起，使之微微离地，成为“真武阁”式的“悬柱” 建筑，这是奎星阁的建筑特色之一，而奎星阁八面宽度互不相等，又是该阁的又一建筑特色。牛角寨的摩崖造像群，融儒、佛、道三教合一，乃宗教胜地，香火旺盛。有碑刻云：“大唐天宝八载（749）三洞道士杨行进，三洞女道士杨正真共造三宝像一龛。”相传，在牛角寨附近文宫场生长的当代名人董长安、潘文华、石鲁和冯建吾弟兄等，都曾到此拜佛。潘文华曾两次拿钱装饰庙宇、点缀佛像。小结： 仁寿是成都的城南门户之地，其承接了成都的产业转移和外出旅游两大板块内容，为仁寿带来了大量的人流与现金流，更是连接成都与眉山之
14、间经济互动的重要走廊； 仁寿城市发展潜力巨大，其承接成都的八大产业，将持续推动仁寿的可持续发展，不断提高仁寿人民的生活水平，并进一步促进其第三产业的蓬勃发展； 仁寿旅游资源丰富，其自然旅游资源、人文旅游资源，以及其他资源源远流长，是成都城南短线旅游的重要目的地，并且具有巨大的发展潜力； 仁寿具有独有的人文特色，包括牛角寨大佛，黑龙滩号子在内的人文特色都是仁寿独有的，是属于独一无二的，仁寿因此而更具有魅力。2、仁寿规划2.1、仁寿总体规划（该部分资料来自于仁寿县政府）2.1.1、仁寿总规整合仁寿县总体规划思路体现为“一轴、三环、六片、两山、一心”的规划结构：一轴：仁寿大道城市主轴三环： 迎宾大道
15、第一环城市内环； 陵州大道第二环城市中环； 绕城大道第三坏城市外环。六片： 以科教卫生为主的城北科教文化卫生片区； 以行政办公、金融、商业服务为主的商业片区； 以休闲生活为主的综合生活片区； 以现代工业为主的城南工业片区； 以现代物流为主的物流孵化片区； 以保持原有风貌的老城片区。两山：以翳嘶山为主的天仁公园和以飞泉山为主的飞泉公园。一心：位于规划城市中心的湿地公园将成为仁寿城市中心。2.1.2、仁寿控制性详细规划2003年总体规划将县城定位为全县政治、经济、文化中心，以农副产品精加工、旅游服务为主的新型县城，县城人口规模至 2020年32万人，规划建成区面积30平方公里。近几年我县城市建设迅猛发展，城市规模不断扩大，县城人口已超过21万人，建成区面积增至21平方公 里。目前，仁寿面临建县以来最大的历史机遇，纳入成都半小时经济圈、成赤高速、遂眉资高速的过境，雅遂铁路的穿越都给仁寿带来巨大的变化，城市的重新定位 迫在眉睫。
