物流园区运作模式规划

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1、物流园区运作模式规划组长：王雅梅 成员：王雅梅 高成东 蔡智俣 佘晔萌 吴德桥 史振樾物流园区运作模式规划的意义 物流园区规划，受到更多重视的是建设方面的规划，运作模式方面的规 划往往被忽视，这很容易产生物流园区建设偏离原定计划，设施建设与进驻企业 运营要求不一致等问题，导致物流园区规划的先天不足。物流园区运作模式规划的目的一是解决”物流园区应该如何去建设”以及”物流园区建成以后如何 运营”两方面的问题。物流园区运作模式规划的内容开发模式管理模式盈利模式发展模式1.1 开发模式包括经济开发区模式主体企业引导模式物流地产商模式综合运作模式一个物流园区究竟适合采取哪种开发方式，主要取决于政府对物流

2、园区 规划的战略思考，城市或区域经济发展水平，资本市场环境，城市或区域物流市 场发育程度及物流企业发展状况等因素。另外，我国物流园区建设与运营，一定 要适合我国现阶段实际情况。1.2 仙尧路物流园区开发模式(1) 首先，我国物流业起步较晚，但原有物流设施存量大，利用率低， 开发时可以优先考虑利用。其次，我国经济发展水平不如欧美等发达国家，因此 开发时应尽量减少政府投资，争取吸收外资及民营资本进入。(2) 其次，当前我国物流园区的开发基本上采用综合运作模式，即根据 不同功能分区或特殊项目的具体情况有针对性地选择四种模式中的一种，或采用 一主多辅的形式。(3) 目前，我国对物流的商业开发有土地，税

3、收，以及市政等诸多优惠 措施，鼓励民间资本进行开发运作。综合以上几点考虑以及实际情况的约束，我们采用物流地产商模式。具 体采用类似部分高速公路运营模式的 BOT 模式，即政府统筹规划物流园区与我国 改革方向一致，然后政府将所有权与经营权分离。政府通过给物流地产开发商适 宜的土地与税收的优惠政策，让物流地产商对园区的道路，仓库和其他物流园区内的基础设施及基础型装备的建设和娱乐办公等设施进行建设和投资。然后由投 资者寻找专业的物流运营商经营一定年限，运营商负责园区的招商，融资，运营 等工作，期满投资者收回经营权。1.3 物流地产商模式的优点 政府与投资者和运营商各自承担不同的职能，取得各自所需要的

4、利 益。既保证了政府参与园区开发的指导思想，又合理利用了民间资本，同时又取 得了社会效益。民间资本也得到了发展。结构图如下图所示政府经营权负责统筹兼顾指导开发寻找企业进 驻运营商融资经营2.1 管理模式 物流园区的管理模式主要是指物流园区管理组织机构的建立及管理组 织在园区中的角色定位。物流园区的管理模式受几个因素的影响： 物流园区的建设目标，这决定了政府对其在物流园区管理中职能定位的思 考；物流园区的开发模式，投资开发主体不同，园区的管理模式也不同； 园区的规模与功能，如果园区较小，功能单一，则可以采用比较简单的管理 模式，如果园区规模很大，则管理模式也就复杂；受到地区行业协会的影响。2.2

5、 管理模式的类型：管理委员会制股份公司制业主委员会制协会制房东制2.3 仙尧路物流园区的管理模式 由于物流园区的的开发模式是决定其管理模式的主要因素，我们根据 上面所说的开发模式以及其他因素综合，选择了“房东制”的管理模式。特点：这种管理模式是物流地产商完成土地开发、物流基础设施建设之后，把土地、 仓库、办公楼等设施租赁或转让给各类物流相关企业，而自身成为“房东”，只 收取租金而不参与经营，园区为企业提供的服务主要由政府相关职能部门或委托 给专业公司来经营。房东制属于投资行为，对物流园区的整体开发能力较差。3.1 盈利模式物流园区的盈利模式主要是指物流园区通过选择提供合适的物流服务 功能获取相

6、应的经济利益。由于物流园区的投资巨大，盈利模式有限，所以投资 回报缓慢。3.2 仙尧路物流园区盈利途径目前，物流园区的盈利途径主要来自 5个方面，即土地增值，出租收入， 服务费用，项目投资收益及其他收益。本报告规划的物流园区盈利途径主要从前 三方面来获取。因为，物流园区初建没有精力与财力去投资其他项目，并且国内 物流园区还没有成功上市的先例。土地增值：当物流商将空地建设成有一定的基础设施之后，地价将会有一定 的提升，随着物流园区的运营，价格还会上涨，地价的上涨必定会带来租金收入 的增长。出租收入：仓库租赁费用，这是出租的主要收入来源，将大型的仓库及仓 储运输设备出租给入驻企业，收取租金。 设备

7、租赁费用，将一些交通设施及物流设备出租给企业，收取租金。 办公生活房屋租赁费用，将办公楼，住宿，餐饮及娱乐楼盘出租。 停车场收费，物流园区的停车场对外来车辆进行收费停车。 其他管理费用。主要是物业管理费等。服务费用： 信息服务费用，这是最主要的服务费用。一是提供车辆配载信息，帮助 用户提高车辆的满载率和降低成本，并从节约的成本中按比例收取一定的服务 费。二 是提供商品供求信息，可以为园区内的商户服务，从本地和周边地市配 送他们所要进的各种商品，以降低他们的经营成本；同时可以专门为社会上大的 商场、批发市场和广大客户服务，为他们从全国各地集中配送他们所需要的各种 商品。在收费方式上采取按成交额提

8、取一定比例的中介费的方式。 物流人才，驾驶员培训费用。利用物流园区的资源开展物流人才培训以及 驾驶员培训，从中收取一定费用。 融资中介费用，运营商通过介绍企业进驻园区，收取中介费用。另外，当物流园区建设运营稳定之后，再考虑投资项目，融资上市等长远的 战略规划!3.3物流园区具体成本盈利分析3.3.1 买地费用 规划地块面积：17公顷 平均地价：4500元/m? 买地费用大概 7.6亿一；占地面积仓库 31000交易展示厅 12000停车场 15000商务楼 18000办公楼 9000餐厅 5000生活超市 2500活动中心 4000职工宿舍区 8000绿化面积 21000货车维修点 3000公

9、路货运区 170003.3.3 建设费用3100 万元2400 万元750 万元9000 万元1800 万元900 万元250 万元400 万元800 万元63 万元150 万元850 万元 所以，综合买地费用和建设费用，物流园区的总成本大概在 9。6 亿。3.3.4 物流园区的盈利 物流园区能过获得收益的部分有，仓库 ，交易展示厅，停车场，商务 办公楼，餐厅，生活超市。活动中心，货车维修点，职工公寓等。各部分的收入预估为仓库 1000 万元/年交易展示厅 200 万元/年商务办公楼 2500 万元/年餐厅 100 万元/年生活超市 50 万元/年活动中心 50 万元/年货车维修点 50 万元

10、/年职工公寓 150 万元/年停车场 100 万元/年因此总收入大概在 4200 万元/年， 假设不考虑设备维修，工资以及其他因素，大概 23 年收回成本!4.1 发展模式4.1.1 物流园区的发展模式主要是指物流园区的经营方向与其周边展业之间的关系定位，他主要取决于所在城市或区域的经济发展水平与特点。4.1.2 发展模式的模式物流+贸易 物流+产业 物流+金融 物流+项目4.1.3 仙尧路物流园区发展模式由于该物流园区主要是汽车的存储与销售，并且地处南京市。汽车制造业以及重工业及销售也比较发达。物流园区周边分布大量 4s 店以及汽车维 修保养等相关企业集聚。所以采用“物流+贸易”模式比较合适。“物流+贸易”模式的优点：它由物流业与销售业结合而成，物流园区入驻企业的物流运作嵌入供应链之中，实现物流与商流的互动。入驻工商企业可以充分利用园区的物流平台优势打造产品的展 示和销售平台，增加销售机会，并能够为客户提供高效，便捷的物流销售服务；贸易的繁荣不仅是物流需求增加，也会对物流提出更高的要求，这样又会促进物流园区的发展。南京属于消费型城市，而展示交易区正式这种物流园区发展模式的一个特点。