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1、房地产业研究报告一、产业界定及产业特性（一）产业界定房地产是房屋和土地作为一种财产的总称，它涉及了土地及土地上的改良物，如建筑物、道路、停车场等，一般来说，我们一般所说的房地产是就城乡房屋和土地而言的，故房地产也可称为城乡房地产，本报告讨论的房地产就特指这一含义。按照商品房屋用途来划分，房产可分为商品住宅和非商品住宅两大类，前者涉及一般商品住宅、经济实用房和别墅、高档公寓，后者可分为写字楼、商业营业用房等。（二）产业特性1、房地产业的发展具有周期性 房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基本建设行业，属于固定资产投资的范畴，受国家宏观经济政策的影响非常大，因此，同国民经济的发展具有周期性同样，
2、房地产业的发展也具有周期性。并且，房地产在国民经济中具有一定的先导性。 2、房地产业具有很强的产业关联性 房地产与国民经济的许多行业均有着密切的关系，具有很强的产业关联性，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切有关，据记录，中国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地产开发建设中。因此，房地产业的发展能增进这些产业的发展，其比例达到1：1.17，即每100元的房地产销售能带动有关产业170元的销售。此外，房地产业的发展也能促使某些新行业的产生，如物业管理、房地产评估、房地产中介等。由于房地产业的具有很强的产业关联性，因此房地产业
3、对国民经济的奉献率很高，中国房地产业对国民经济的奉献率为1-1.5个百分点，也就是说目前中国8%的GDP增长速度中，有1%-1.5%是由房地产业奉献的。 3、房地产业的发展具有地区性 房地产是不动产，当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差别时，不也许象其他商品同样，通过房地产在地区之间的流动来使这种不平衡或差别缩小甚至消失。房地产市场的供求状况重要受本地经济发展水平的影响，若某一地区经济发展水平高，相应地本地居民收入水平也高，从而本地的房地产市场的需求就大，房地产价格就高，本地的房地产业就会呈现出良好的发展势头。 4、房地产业的发展受产业政策的影响非常大 政府政策对房地产业发
4、展的影响重要通过如下方面来体现，其一，政府对土地资源的开发和使用筹划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；其二，政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；其三，政府对房地产交易所采用的政策会影响到房地产的流通状况。二、现状分析（一）房地产开发商的现状分析1、房地产商数量多，分布不均1986年，中国房地产开发商只有3000多家，到了1995年，房地产开发商已达到33482家，是迄今为止房地产开发商最多的一年。此后，全行业进入调节阶段，许多房地产开发商由于亏损而破产，房地产开发商数目有所减少。98年后来，随着着房地产业的复苏，中国房地产开发商数量呈现出稳定增长的
5、趋势，99年终，全国房地产开发商达25600多家。2、公司的区域分布具有较高的集中性全国一半以上的房地产开发商分布在广东、上海、北京、江苏、浙江等东部地区的12个省市中，西部边远地区不仅开发商数量少，并且公司规模也不大，在赚钱水平、经营能力、创新意识等方面远不如东部地区。东部地区的公司竞争已从资金实力和土地开发权的竞争走向品牌、营销、服务等方面。3、公司的经济类型具有多样性，民营公司或股份制公司的发展趋势远远好于国有公司在全国房地产开发商中，以国有公司为主，多种经济形式并存。96年国有公司所占的比重最大，达到41%；集体公司所占的比重为22.4%，位于第二位；股份制公司排在第三位，比重为13.
6、1%；外商投资公司和港澳台投资公司合起来所占的比重为20.1%。从近两年的发展趋势来看，由于公司改革的不断深化，许多国有公司和集体公司都改制为股份制公司，股份制房地产开发商所占的比重越来越大。在多种类型的所有制公司中，私营公司或以私营为背景的公司发展前景好过国有公司，前几年各地区排名前几位几乎都是国有公司，而通过93至97年的调节后，排名前几位几乎都是私营公司。 4、公司规模偏小，资质构造有待优化中国房地产开发公司普遍规模偏小，96年中国房地产开发商的平均注册资金为1732万元，全国最大的房地产开发商的净资产但是为10多亿元，与国外房地产开发商动辄几十亿、几百亿美元相比，相差甚远。房地产开发商
7、规模偏小导致开发出的楼盘也偏小，既有规模、配套设施又好的楼盘更少。96年，中国房地产开发公司的资质构造是：一级公司和二级公司所占的比重仅为17.3%，五级如下的公司所占比重为17.5%，大部分公司的资质为三、四级公司.由于资质低的公司抗风险能力弱、融资能力差、开发力量弱，因此它们很难经受得住市场竞争的考验。 5、房地产开发商进入微利阶段90年代初，市场对房地产的需求量很大，开发公司营业利润高，吸引了更多的公司进入这个行业，浮现了房地产泡沫。又由于1993年下半年房地产业成为宏观调控调控的重点对象，相称一部分公司浮现严重亏损，全行业的平均营业利润减少，房地产开发商进入微利阶段。（二）市场供应状况
8、分析1、中国房地产业的开发投资状况（1）房地产业的投资增长速度。中国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的，92年至93年是房地产开发投资的高峰时期，94年后来随着全行业步入调节时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，98年房地产逐渐走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，前10月，全国房地产业开发投资同比增长36%。 （2）房地产业的投资构造。1996年开始，中国房地产业投资构造开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，98年住宅投资占房地产业的投资比例为59.2%，1至9月，这一比例己上升为69%，办公楼投资和商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资构
9、造的这种变化符合房地产业的发展规律。 （3）投资的资金来源状况。从资金来源的主体来看，三级以上的房地产开发商是房地产业的投资主体，所占的比重超过了50%，从整体上看，一、二级公司己经有了一定的规模效益，而四级如下的公司规模效益较差，但这些公司所占的投资比重仍然偏大，特别是无级别的公司所占的投资比重高达20%，这阐明房地产业的投资尚有待进一步优化。 2、土地资源的供应状况分析土地资源的供应状况决定了房地产开发的规模，改革开放前，中国土地使用权是通过免费划拨而获得的，1988年，新的土地管理法实行后，中国土地使用权可以依法转让，从而使得土地市场空前发展。目前，土地的供应浮现了如下两个新特点。 （1
10、）土地的供应方式浮现了变化，有偿供地比重不断提高，在具体的出让方式中，土地招标、拍卖比重有所提高。 （2）土地转让价格略有下降，价格水平的地区差距进一步扩大。近两年，国家有关部门对土地转让价格的具体构成作了调节，基准地价趋于合理，96年在国家计委、财政部颁布的全国性减免48项税费的措施中，波及土地转让价格的有10项，各地方政府也纷纷出台政策，减少土地转让中的税费。3、商品房的新动工面积、施工面积和竣工面积分析 ，全国房地产新动工面积、施工面积、竣工面积都浮现了迅速增长的势头。（1）新动工面积迅速增长。93年至96年，国家实行房地产业调节后，新动工面积逐年下降， 96年新动工面积降到了谷底，97
11、年新动工面积开始回升，98年受住房制度改革的影响，新动工面积增速加快，高达33.7%，99年新动工面积有所减少，但又呈现迅速增长之势。 （2）施工面积。96年的新动工面积比95年减少，但施工面积却在增长，这是由前几年新动工工程较多所引起的。98年施工面积增速较快，达7.8%，考虑到98年新动工面积增速达33.7%，可以预见，此后几年内施工面积还会浮现较快的增长。 （3）竣工面积。虽然从93年房地产业进入调节期后，有些年份的新动工面积和施工面积浮现负增长，但受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积却始终呈现增长的趋势，98年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，商品房的竣工面积也在增长，前10
12、月，全国房地产竣工面积8893万平方米，比去年同期增长18%。 4、中国房地产业市场供应的构造分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供应的重要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场合占的比重最小。近几年来，中国房地产市场的供应构造存在着如下特点： （1）住宅供应平稳增长，住宅供应的内部构造发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5%至10%左右比较合适，而在前几年房地产过热时，中国别墅、高档公寓等高挡物业所占的比例远远超过了这一数字，从而导致了高档物业的空置率
13、远高于一般住宅，因此近几年中国政府严格控制高档物业的投资，中国证监会也规定上市公司的配股资金不得用于建设别墅等高档物业。这些措施使得高档物业的投资开始下降，商档物业在房地产业中所占的比例已减少到10%如下，一般住宅的投资比例开始上升，1至9月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达69%以上。 （2）办公楼市场供应的地区差别进一步扩大。近几年来，办公楼市场供应的增速不久，97年办公楼的竣工面积突破1000万平方米，与此同步，办公楼市场的地区间差别不断扩大，如北京云集了世界各国5000多家的驻华机构和外资公司，尚有全国各地地方政府和各地大公司的驻京办事处，其办公楼市场呈现供销两旺的态势，北京办公楼
14、租金现已仅次于香港和东京，处在世界第三位。但是象广州、深圳、海口等都市由于前几年办公楼投资过于膨胀，而这些都市又不具有北京、上海那样的旺盛需求，因此浮现了办公楼市场供需都浮现下降的趋势。 （3）商业用房的供求矛盾比较突出。在前几年经济发展过热时，商业用房比较畅销，各地商场、商铺纷纷涌现，浮现了严重的供过于求的现象。随着宏观调控政策的实行，商业用房的销售率迅速下降，近两年消费疲软困绕者中国国民经济的发展，从而导致了商业用房的需求下降，但每年商业用房的竣工面积却不断增长，这就加剧了商业用房的供求矛盾。 （三）市场需求分析目前，中国房地产业的市场需求存在如下特点： 1、市场需求开始回升近两年来，在扩
15、大内需和全面推动住房制度改革等宏观经济政策的引导下，中国房地产销售挣脱了前两年徘徊不前的局面，浮现高速增长形势。1-10月，全国商品房销售面积为8249万平方米，同比增长36%。 2、个人消费成为市场需求的主体 90年代以来，个人购买商品房的绝对额高速增长，1987年，个人购买的商品房只有426.66万平方米，占当年商品房销售的17.9%；而到了1997年，个人购买的商品房达5233.72万平方米，占当年商品房销售的66.6%； 1998年，虽然受住房制度改革的影响，集团突击购房的现象比较严重，但个人购房也增长不久，98年个人购房的比例比97年上升了7个百分点，达到73.6%，市场消费主体的这
16、种变化对开发商提出了更高规定。前9个月，随着房改的结束，个人购房的比例已达90%以上。 3、与个人消费增长适应,住宅在房地产市场需求构造中占主导地位住宅销售在商品房销售中占主导地位，从87年到97年住宅销售额在商品房销售总额中所占比重都在70%以上，因此住宅市场的发展状况决定了房地产市场的发展状况。1998年住房制度实行改革后，个人购房比例进一步提高，1-9月，住宅销售额占房地产业销售额的85%以上。（四）存在的问题目前，中国浮现了大量商品房积压和大量城乡居民的住房需求得不到满足这样互相矛盾的现象，供需脱节成为目前的重要问题。重要因素是商品房售价高，中低收入家庭难以接受。据记录，1998年，中国商品房平均每平方米售价达到元，商品住宅平均每平方米售价达1800多元（见全国商品住宅平均
