买卖商品房应注意的问题

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1、买卖商品房应注意的问题随着住房制度的改革和经济的发展,越来越多的人购买商品房以解决住房问题或用于投资,但是选购一套符合自己心意的商品房应当考察哪些方面，如何才干避免购房过程中引起的纠纷,却是诸多准备购房的人紧张的问题。在这里仅以购买商品房容易引起纠纷的地方作一简介，并重点简介签订商品房买卖合同应注意的问题。 一、购买商品房的基本环节 对于准备购买商品房的人来说，往往存在两种不对的的心理，一种是对买房持有恐惊心理，紧张上当被骗;此外一种是持有轻率心理，整日幻想买房后如何构建家园。这两种心理都是不可取的,每一种准备购房的人都应把握好每一种环节,注意其中也许波及到的问题。虽然购房环节因房屋的类型、地

2、段、时间、场合的不同而有相异之处，但大体上都涉及如下几种基本的环节： （1）收集信息，选择比较 购房信息也许来自报刊杂志上的广告、电视广告、街头广告、房产信息网及房产信息展示会、参观现场楼盘等,也可以征询有关管理部门。 （2）核验有关法律文献 核验“五证”，理解开发商的资质,手续与否齐全。 （3）询问有关费用 房产交易税费、物业管理费、取暖费、车位费、煤气开户费等。 (4)签订认购合同，交纳定金 认购合同是非正式的商品房买卖合同,在正式的商品房买卖合同签订之前记起到制约双方的作用。 （)签订商品房买卖合同 签订商品房买卖合同是整个购房过程中最为重要的环节,后来双方产生纠纷全凭该份合同的记载来证

3、明，必须谨慎。 (6)办理付款手续 重要是办理商业性贷款或公积金贷款，与商业银行或住房公积金管理中心签订贷款合同,该环节开发商应协助提供有关材料。 （7）办理买卖登记手续 买卖双方到国土资源局和房产管理局办理登记手续,实践当中也由开发商自己去进行登记的状况，但须通过购房人的授权。办理银行按揭需将合同正本交银行保存。 （）验收、入住 该环节重要查验工程建设工程竣工验收备案表、实测面积表原件，并规定开发商提供商品房使用阐明书和住宅质量保证书。 （）签订物业管理合同 购买商品房当时开发商一般拥有自己的物业管理公司,开发商在销售房屋时有关物业管理的某些承诺尽量规定其写进物业管理合同。正式入住后来物业管

4、理公司往往有开发商委托或通过招投标新进的物业管理公司来进行物业理，对于入住后也许遇到的一切问题应在物业管理合同中予以明确。 （）办理产权登记手续 目前一般是开发商将办理产权登记的一切文献资料提交给房产登记管理部门,再由购房人申请办理。因此应按照商品房买卖合同商定或法律规定期限规定开发商向房产登记管理部门提交办理产权登记的一切文献资料。此外应规定开发商向土地管理部门提交办理土地使用权证所需材料，一并办理土地使用权证。 二、购买商品房应注意的问题 人们购买商品房基本上出于居住或投资两个目的，因此应根据个人的状况选择适合自己的商品房，一般应注意如下问题： (1)所处位置 也就是常说的地段,这很重要，

5、关系到上、下班与否以便,购物与否以便,空气质量的好坏，社会环境如何，将来孩子上学与否便利等问题。 （2）楼层、朝向、面积、构造和价格 楼层高下关系到将来所居住人与否上、下以便，面积大小与否合适,构造与否符合居住及使用规定，价格能否接受,与否能充足接受太阳光照等。 （3）楼间距及层高 楼间距即前后两幢楼之间的距离，它的大小直接影响了入住后与否影响采光和通风,与否有压抑的感觉。层高是地面与房顶之间的距离,这与建筑成本有很大关系,层高每增长10厘米,其成本也相应增长1%，开发商为了节省成本一般不会把层高弄得过于高，但是在购房时也不应仅注意其她方面而乎略了层高，导致入住后有种压抑感， 并且影响了装修。

6、 （)室内管道与否贯穿 房屋内的给排水管道、天然气管道从房屋内上下贯穿与否影响了正常的走动，与否给装修带来不便，或是作隐蔽装修后与否会减少套内空间。 三、商品房一般会浮现哪些质量问题 商品房浮现质量问题有些是正常的,有些则是建筑商不按正常建筑规程建设导致的，尚有些是由于偷工减料导致的，现实中商品房常用的质量问题有如下几种方面： （)门窗不正、油漆脱落、无法正常关闭； (）金属配件生锈、门锁脱簧或有较大摩擦声音； ()卫生洁具不合格，有滴水、渗水、下水不畅通现象； (4）地面装修不实,空鼓、开裂、不平整; （5）有内装修的房子地面砖排列不规则,接缝不均匀; (6）屋面防水解决不好，漏、渗水; （

7、）阳台门窗封闭不严； (8)墙面解决不彻底,起皮或遇水脱落; （9）电气开关或线路不合格,缺少预留插座。 根据房屋建筑工程质量保修措施规定，在正常使用条件下,房屋建筑工程的最低保修年限为: （1)基本工程和主体构造工程为设计文献规定的合理使用年限； (）屋面防水工程、有防水规定的卫生间、房间和外墙的防参漏为5年; （）供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期; （4）电气管线、给排水管道、设备安装为年; (5)装修工程为2年； 其她项目的保修期限由建设单位与施工单位商定。 四、办理个人住房贷款的程序 个人住房贷款的办理重要发生在购房人与银行之间，开发商在这个阶段也应按商定协助购房人提供相应资料。重要

8、分如下几种阶段： (1)申请阶段 购房人应直接向银行提出住房贷款申请，并按银行规定提供相应的文献资料,银行在对这些文献资料的真实性、合法性与可行性进行审查后在三周内予以答复。 (）签订借款合同 银行经审查批准后,由购房人与银行签订借款合同，并根据不同状况签订借款抵押合同或保证合同。借款人发放贷款的数额不得不小于房地产评估机构评估的拟购买商品房的价值。申请使用住房公积金账户贷款的,在借款申请被批准后,按借款合同商定的时间,由贷款人以转账方式将资金划转到开发商在银行开立的账户。住房公积金贷额度最高不得超过借款人退休年龄内所交纳住房公积金数额的两倍。 五、办理个人住房贷款应提交的材料 购房人办理个人

9、住房贷款应向银行提交如下材料: ()身份证明文献(居民身份证、户口本）; (2)个人具有稳定经济收入的证明; （3）购买商品房的合同书； (4)担保物品清单及权利证书或保证人资信证明; （5)申请住房公积金贷款应提交住房公积金管理部门出具的证明； 六、购买二手房如何避免产权纠纷 购买二手房最注意的问题有两个,一是价格，二是产权。对于产权有纠纷的、部分产权的(如以原则价购买的公有住房)、共有产权的、无产权或产权不清的房子尽量不要购买,以免后来产生麻烦。根据都市房地产管理法规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。因此在购买二手房时,应抓准产权证这个问题，以使购买后的房屋能办理过户手续。可

10、从如下几种方面注意这个问题： （1）核算产权的真实性与完整性 核算产权所有人与卖房人与否是同一人，有无存在担保法律关系，是成本价房、原则价房还是经济合用房,产权证上注明的面积与实际面积与否一致,查验产权证正本并到房产管理局查询。 （2）发售权利与否存在瑕疵 如果是以原则价购买的公有住房，看与否已按成本价补足费用，或与否与原单位拟定了提成比例。单位住房有些单位享有优先购买权,单位与否批准出卖。对于军队、医院、学校等公有住房一般不容许上市发售,如要购买须经单位盖章证明批准发售才可。 （3）产权及时过户 可以协商先到房产、土地管理部门办理过户手续再交钱。 七、商品房波及的几种面积概念 （1)建筑面积

11、 建筑物外墙所围成空间的水平面积,涉及了房屋居住使用的面积、墙体占地面积、楼梯走道面积及其她公摊面积。 (2)使用面积 房屋内直接供住户生活使用的面积,跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积,不涉及在构造面积内的烟道、通风道、管道等均计入使用面积,内墙面装修厚度计入使用面积。 (3)公用面积 为住户出入以便,保障生活所设立的公共走道、楼梯、电梯间等所占面积总和,在购买商品房开发商给计算建筑面积时都涉及了公用面积的分摊问题。 (4）实用面积 建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。 ()套内面积 也称地砖面积,在实用面积基本上扣除了柱体、墙体等占用空间后余下的空间面积。 八、商品房的建

12、设与销售根据 开发商以出让方式获得国有土地使用权并通过城建规划部门的批准建设商品房并销售的批准文献即为商品房的建设与销售根据，也即人们常说的“五证”。涉及国有土地使用权证、建设土地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销(预)售许可证。没有获得上述“五证”的开发商开发建设的商品房即为手续不全的商品房，购买后容易引起纠纷，其中最重要的是商品房销(预)售许可证，如果开发商在销售或预售商品房时没有获得该证而欺骗消费者说获得该证或伪造该证的消费者可获得已付购房款的双倍补偿。 九、商品房销售广告 商品房的销售广告或宣传资料从法律上来说属于要约邀请,但是如果开发商开发规划范畴内的房屋及

13、有关设施所作的阐明和允诺具体拟定，并以此对购房者与之签订商品房买卖合同产生重大影响的,应当视为要约，该销售广告或宣传资料中的有关阐明及允诺应当视为合同内容，开发商在商品房交付后违背上述阐明与允诺的应承当相的违约责任。对于凭街头广告或媒体广告购房的人来说，应保存好该广告或宣传资料，以妨后来发生纠纷。 十、消费者可规定双倍补偿的情形 消费者在下列状况下，购买商品房的目的无法实现的，可祈求解除合同,规定出卖人返还已付购房款及利息,补偿因此所受损失，并可祈求出卖人承当不超过已付购房款一倍的补偿责任。 （)商品房买卖合同签订后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的； (2)商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的； （)出卖人故意隐瞒没有获得商品房预售许可证明的事实或提供虚假的商品房预售许可证明的； （4）出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的； (5)出卖人故意隐瞒所售房屋已卖给第三人或为拆迁补偿安顿房屋的事实的。 十一、商品房交付 商品房的交付即为对商品房的转移占有使用。一般状况下以开发商向购房者交付房屋钥匙为交付方式，但当事人另有商定的除外。房屋交付波及的一种问题就是房屋风险的转移，根据中华人民共和国合同法的规定,标的物所有权的转移以标的物的交付为原则来拟定，法律另有规定或当事人另有商定的除外。标的物交付前所有权并未发生转移，其