【管理】极致分析全国物业管理行业发展

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1、文档来源为:从网络收集整理.word 版本可编辑.欢迎下载支持.【关键字】管理全国物业管理行业发展报告来源：中国物业管理协会时间：2015-11-07 21:18导读 2015 年全国物业管理行业发展报告全文由中国物业管理协会编写并发布，报告由前 言、行业环境新变化、行业发展新进步、行业发展新趋势、行业未来新主张五部分构成。一、前言2014 年以来，我国经济正在向形态更高级、分工更复杂、结构更合理的阶段演化。经 济发展进入新常态，增长速度从高速增长转为中高速增长；经济结构不断优化升级，第三产 业消费需求逐步成为主体；增长动力从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。坚持以提高经济 发展质量和效益为中心

2、，把转方式调结构放到更加重要位置，促进经济持续健康发展和社会 和谐稳定，是新时期经济工作的总基调。经济发展仍处于重要的战略机遇期，发展高附加值 的现代服务业成为经济发展新的增长点。作为现代服务业的组成部分，物业管理行业在经济新常态下呈现出新的发展趋势，得到 各方面关注。中国物业管理协会大力宣传现代服务业科技发展“十二五”专项规划，推广 万科物业、绿城物业、长城物业、彩生活物业、上房物业、龙湖物业、蓝光嘉宝、民召物业 等一批品牌物业服务企业在商业模式、服务方式、管理方法上创新与转型的经验，从而带动 更多的企业认识到行业向现代服务业转型升级的紧迫性，并积极参与到行业持续发展的创新 探索与实践中，取

3、得了可喜的社会效益和经济效益。然而，不能回避的是，客观上行业总体还处于低水平运行状态。物业服务企业盈利空间 相对狭窄，服务内容和质量与广大业主的需求相比还存在一定差距。引入新技术、新业态和 新方式，开创新的商业模式，提高物业管理的技术含量和产品附加值，实现从传统服务业向 集约型现代服务业的转变，是物业管理科学发展的必然选择。二、行业环境新变化近两年来，我国物业管理行业无论是政策环境，还是市场环境，都发生了深刻变化。 从政策环境看：2014 年 12 月，国家发展和改革委员会印发关于放开部分服务价格意见的通知，要 求放开非保障性住房物业服务和住宅小区停车服务价格，表明行业在全面深化改革道路上更

4、进一步，对行业逐步建立并完善市场引导机制、运作机制和监督机制具有重要意义。2015 年，李克强总理在政府工作报告中指出，要深化服务业改革开放，促进服务业加快发展，促1文档来源为:从网络收集整理.word 版本可编辑.欢迎下载支持.文档来源为:从网络收集整理.word 版本可编辑.欢迎下载支持.进服务业和战略性新兴产业比重提高、水平提升，优化经济发展空间格局，加快培育新的增 长点和增长极，实现在发展中升级、在升级中发展。国务院关于积极推进“互联网+”行动 的指导意见提出，充分发挥“互联网+”对稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险的重 要作用；推动跨区域、跨领域的技术成果转移和协同创新；发展便民

5、服务新业态，发展社区 经济，在餐饮、娱乐、家政等领域培育线上线下结合的社区服务新模式。上述政策所产生的 叠加效应，为物业管理实行“互联网+”提供了有力的政策依据和发展空间。物业管理行业开 始了“互联网+”时代的创新旅程。从市场环境看：一是行业发展前景广阔。一方面，我国房地产市场持续发展，国家新型城镇化规划推进 实施，为新型城市群建设注入活力。据国家统计局数据显示，2012-2014 年连续三年全国房 屋竣工量高达 10 亿平方米左右；部分地区政府推行物业管理全覆盖，大量住宅区逐步引入 物业管理。增量房、存量房以及老旧住宅区为物业管理行业提供了巨大的市场空间。另一方 面，物业服务用户趋于成熟。用

6、户对物业服务尤其是优质物业服务的购买意愿显著增强，部 分物业服务企业基于用户多元化、个性化需求产生的非主营业务收入已超过物业服务主营业 务收入。国家统计局发布的2014 年国民经济和社会发展统计公报显示，2014 年全年劳 动生产率比上年提高 7%，人均 GDP 增速提高；全年全国居民人均可支配收入比上年增长 10.1%，同期居民价格消费指数增势放缓，扣除价格因素，人均可支配收入实际增长 8.0% ， 居民购买力持续增强。二是“互联网+物业”成为发挥资本、互联网、物业管理各自优势，整合线上线下资源的 产业融合新业态。互联网特别是移动互联网的出现，促成了“网上支付消费”和“社区 O2O 消 费”

7、两个巨大的服务消费市场。物业服务企业处在社会和社区的节点上，贴近社区的资源和 用户，与社区基层组织、周边商业圈关联度高，在最后一公里乃至最后一百米内，成为社区 资源的隐形掌握者。三是资本市场改革和完善持续推进，尤其是新三板的扩容、地方股权交易中心的建立， 促进物业管理行业形成了快速发展的新格局。彩生活物业在港交所主板上市，北京东光、浙 江开元、珠海丹田、青岛华仁、河南索克、克拉玛依城投鹏基等物业服务企业先后在新三板 上市。物业服务企业通过融资，在行业内开展收购、兼并、重组，有力助推了企业规模的扩 张和资源的整合。投资型企业与物业服务企业的业务融合，如中国平安人寿出资 50 亿元人 民币收购碧桂

8、园 9.9%股权，在社区金融领域展开合作，满足住户金融需求，实现了企业业 务种类和盈利点的增加。资本已经成为促进行业提速换挡、创新发展的重要驱动力。三、行业发展新进步2文档来源为:从网络收集整理.word 版本可编辑.欢迎下载支持.文档来源为:从网络收集整理.word 版本可编辑.欢迎下载支持.近两年，行业积极应对管理成本攀升，从业队伍人才匮乏，经营理念滞后，管理方式粗 放，地域发展不平衡，市场机制不完善等行业发展过程中存在的阶段性问题，在以下方面取 得了新进步：（一）根底服务取得新提升根底物业服务是物业服务企业生存的核心要素，行业处于任何发展阶段都不能忽视。近 两年，在全行业的共同努力下，根

9、底服务水平有较大提升。一是服务理念端正，行业普遍认 识到根底服务的重要性，各地行业主管部门、协会和物业服务企业纷纷开展“物业服务质量 提升年”活动，宣传并实践“固本”“守正”的经营理念，认真做好物业管理本职工作。二是服 务技能提升，企业越来越意识到行业设施设备管理的核心价值，注重技术能力的培训提升和 先进设备体系的引入；广东、辽宁、合肥等地纷纷开展行业技能大比武、引导提高根底服务 技能。三是服务品质提高，关注物业服务用户体验，增强与用户的交流互动，精细管理的同 时简化服务流程。据调查显示，2014 年物业服务企业业主满意度较 2012 年有较大提高。扎 实的基本功带来了经济效益和社会效益的外溢

10、，物业管理行业在协助维护社会稳定、处理社 会突发事件和抗击自然灾害中所发挥的重要作用，得到了社会的高度评价。（二）管理规模取得新增长据本次调查，截至 2014 年底，全国 31 个省市自治区物业管理面积约为 164.5 亿平方米， 相比 2012 年的 145.3 亿平方米增长了约 13.5%，在管规模持续扩大。广东、河南、江苏三省 物业管理面积位居前三（见图 1 ）。从区域分布来看，经济较发达的东部地区在物业管理规模方面依然走在全国前列，约占 全国管理面积的 44.5%，较 2012 年下降 2.5 个百分点；中部物业管理规模快速增长，约占全 国的 23%，较 2012 年增长 2.7 个百

11、分点，地区间差距呈现收缩态势；东北部和西部地区占 比与 2012 年持平（见图 2）。值得注意的是，河南省和重庆市 2014 年物业管理面积相比 2012 年均有较大幅度的上涨，一定程度上表明中部崛起、西部开发等因素对地区物业管理行业发 展起到了积极作用。（三）企业数量取得新增长根据本次调查，截至 2014 年底，全国物业服务企业约 10.5 万家，与我国第三次经济普 查数据基本持平，较 2012 年调查的企业数量 7.1 万家增长了约 48%。广东、江苏、山东位 居前三（见图 3）。3文档来源为:从网络收集整理.word 版本可编辑.欢迎下载支持.文档来源为:从网络收集整理.word 版本可

12、编辑.欢迎下载支持.从区域分布来看，东部地区物业服务企业数量仍远高于其他地区。四大区域里，东部地 区物业服务企业约 4.8 万家，约占全国物业服务企业的 44%；中部地区约 2.5 万家，约占全 国的 22.8%；西部地区约 2.8 万家，约占全国的 25.4%；东北部地区约 0.9 万家，约占全国的 7.8%。综合来看，中西部区域物业服务企业数量增长较快，与东部地区的差距进一步缩小（见 图 4）。（四）经营收入取得新增长原标题：2015 全国物业管理行业发展报告据本次调查，全国物业服务企业 2014 年经营总收入约为 3500 亿元，较 2012 年全国 3000 亿左右有较大增幅，增长了

13、16.7%（见图 5）。一方面物业在管面积持续增加，主营业务收入 稳步增长；另一方面物业服务企业在互联时代拓展多元营收渠道，行业经营总收入实现了较 大程度的上涨。（五）从业人员数量取得新增长根据本次调查，截至 2014 年底，物业管理行业从业人员约为 711.2 万人，较 2012 年的 612.3 万增长了约 16.2%，人员数量增长速度较快（见图 6）。从数据中可以看出，物业管理行业发展地域差异仍较为突出。东部地区物业管理行业从 业人员约 353.2 万人，约占全国从业人员的 49.7%；中部地区约 136.8 万，约占全国的 19.2%； 西部地区约 179.6 万人，约占全国的 25.

14、2%；东北部地区约 41.6 万，约占全国的 5.9%。值得 注意的是，从业人员数量反映出中西部加快增长的态势，尤其以河南、陕西等省市增速尤为 明显，区域间差距有所缩小（见图 7）。（六）商业模式创新取得新进展物业服务企业一直积极创新商业模式，并成功取得新进展。最具代表性的是，彩生活以 3.3 亿元收购深圳开元国际 100%股权，此次并购增强了彩生活在中高端社区物业管理方面的 实力，彩生活社区 O2O 增加 30 多万户家庭、100 多万用户，涉及超过 130 个物业管理项目。 万科物业向行业输出“睿服务”解决方案，先后与金隅集团、北京首创置业等企业签约合作， 全面进入市场化发展轨道。截至 2

15、015 年 6 月底，长城一应云联盟伙伴已达到 75 家企业，覆 盖全国 1500 多个物业管理项目，服务面积超过 3.3 亿平方米，一应云平台聚合了约 320 万 户家庭，超过 1000 万人口。通过并购、联盟，扩大管理规模，增加服务客户数量，有利于 发挥集约和规模效应，增加经营性收入，推动行业快速发展。4文档来源为:从网络收集整理.word 版本可编辑.欢迎下载支持.文档来源为:从网络收集整理.word 版本可编辑.欢迎下载支持.四、行业发展新趋势从总体看，物业管理行业的发展将围绕着以下六个方面展开：（一）经营理念上，从为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、根底设施与周 围环境的专业化管理，到依靠高新技术和现代管理方法、模式及组织形式，向不同消费主体 提供更高质量的根底物业服务及个性化、专业化的定制式衍生产品和服务。（二）管理手段上，从技术含量较低，生产服务形式单一，产品同质化现象严重，缺乏 核心竞争能力，到广泛应用包括现代信息化技术手段在内的高新技术和管理工具，实现管理 升级，提升服务品质，降低生产成本，行业逐步进入大数据时代。（三）服务创新上，从产品边界狭窄，服务功能创新局限，行业平均利润率较低，到通 过资产管理、资本经营和产业链上的延伸服务，拓展产业边界，实现服务价值创新。（四）人力资源上，从服务生产者以传统作业人员为主，不强调专业分工，