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1、20111年房地地产估价价师经经营与管管理试试题与答案案第一部分分1研究究与发展展用房属属于（）物物业。 A居住B商业C工业D特殊【答案】C【解析】工业物业是指为人类生产活动提供空间的房地产，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）等。2以下下投资类类型，不不属于间间接投资资的是（）。A房地产产抵押支支持证券券8购买房房地产企企业股票票C购买房房地产投投资信托托公司股股份D合伙开开发房地地产项目目【答案】D【解析】房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为。其形式主要有：投资房地产企业股票或债券；投资房地产投资信托基金；购买住房抵押支持
2、证券。3投资者者将资金金投入房房地产后后，失去去了其他他投资机机会，同同时也失失去相应应可能收收益的风风险是指指（）。A时间风风险B比较风风险C机会成成本D资本价价值风险险【答案】B【解析】比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。4国债的的收益率率为5，房地地产投资资市场相相对于整整个投资资市场的的风险系系数为00.4，零零售商业业用房、写写字楼市市场相对对于整个个房地产产投资市市场的风风险系数数分别为为1.55和1.2。根根据资本本资产定定价模型型，在进进行房地地产投资资评估时时零售商商业用房房、写字字楼市
3、场场所选用用的折现现率分别别应为110和和（）。A7B8C9D11【答案】C【解析】资本资产定价模型与公式E（Rj）RfjE（Rm）Rf的意义是一致的，即式中的E（Rj）可看作房地产估价中的折现率R。其中，Rf指无风险资产的收益率，通常指国债收益率或银行存款利率；E（Rm）指市场的整体平均收益率；j指资产j的系统性市场风险系数。先用零售商业用房的折现率求出E（Rm），即1051.50.4E（Rm）5，计算得E（Rm）13.33；则写字楼市场所选用的折现率R=51.20.413.3359。5某市220099年新开开工的房房屋建筑筑面积为为1300万m22，20008年年未完工工转入220099年
4、继续续施工的的房屋建建筑面积积为200万m22，20008年年竣工的的房屋建建筑面积积为1000万mm2，则该该市房屋屋的平均均建设周周期为（）年年。A1.33B1.55C2D1.11【答案】B【解析】平均建设周期，是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期房屋施工面积/新竣工面积，其中房屋施工面积包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积。所以，该市房屋的平均建设周期为：（13020）/1001.5年。第二部分分1某某投资商商预测到到政府大大型公共共设施的的投资建建设计划划，并在在附近预预先投资资，最后后取得巨巨大成功功，则该该投资
5、商商利用的的是房地地产投资资特性中中的（）。 A位置固固定性B不一致致性C适应性性D相互影影响性【答案】D【解析】房地产投资存在效益外溢和转移的特点，即房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。从过去的经验来看，能准确预测到政府大型公共设施建设并在附近预先投资的房地产投资者，都获得了巨大的成功。2房地产产开发投投资通常常属于（），它它形成了了房地产产市场的的增量供供给。A长期投投资B短期投投资C中期投投资D中长期期投资【答案】B【解析】房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，短期开发投
6、资就转变成了长期置业投资。3按照风风险大小小和收益益水平高高低，通通常将房房地产投投资划分分为（）。A收益型型、抵押押型和机机会型三三种类型型B权益型型、抵押押型和混混合型三三种类型型C收益型型、收益益加增值值型和机机会型三三种类型型D收益型型、收益益加增值值型和混混合型三三种类型型【答案】C【解析】风险对房地产投资决策的第一个影响，是令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。4确定定房地产产项目的的折现率率时，最最适合采采用的是是（）。A银行的的一年期期贷款利利率B银行的的三年
7、期期贷款利利率C机会成成本加该该项目的的风险报报酬率D国家债债券的收收益率【答案】C【解析】确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多等于上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。投资者所期望的收益率应至少等于这个机会成本再加上该项目的风险报酬。5（）不属属于房地地产市场场的专业业顾问。A建筑师师B精算师师C工程师师D律师【答案】B【解析】房地产市场的专业顾问人员包括：建筑师；工程师；会计师；造价工程师或经济师；房地产估价师及房地产经纪人；律师。第三部分分1投资资者通过过房地产
8、产投资，可可以获得得（）的收收益和资资本增值值。A固定性性B经常性性C偶然性性D不确定定性【答案】B【解析】从投资者的角度看，由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，投资者就可以通过房地产投资，获得经常性的收益和资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。2下列选选项中不不是房地地产置业业投资目目的的是是（）。A自用B获得经经常性租租金收入入C获得转转售收益益D获得开开发利润润【答案】D【解析】房地产置业投资的目的一般有两个：自用和出租。它的另外一个特点，是在投资者不愿意继续持有该项物业时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。获得开发利润属于房地产开发投
9、资的范畴。3进行房房地产投投资首先先面临的的是系统统风险，其其不包括括（）。A利率风风险B政治风风险C周期风风险D时间风风险【答案】D【解析】房地产投资的系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。其包括：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。时间风险属于个别风险。4假设在在某一时时间段内内房地产产业的预预期收益益率为88，银银行的利利率为55，市市场的整整个平均均收益率率为155，则则房地产产业的系系统性市市场风险险系数为为（）。A0.77B0.55C0.33D0.443【答案】C
10、【解析】根据公式E（Rj）RfjE（Rm）Rf，风险系数jE（Rj）Rf/E（Rm）Rf（85）/（155）0.3。5下列选选项中，不不属于房房地产市市场供给给指标的的是（）。A新竣工工量B空置率率C商品零零售价格格指数D竣工房房屋价值值【答案】C【解析】反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。其中供给指标包括：新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值。第四部分分1投资资者进行行房地产产投资的的主要目目的一般般是（ ）。A获取房房地产当当期收益益 B获取房房地产未未来收益益C直接从从事房地
11、地产开发发经营活活动 D间接参参与房地地产开发发经营活活动【答案】B【解析】房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。2投资者者对房地地产内部部使用功功能的变变动（例例如，在在公寓内内没置自自助洗衣衣房提供供洗衣服服务等），体体现了投投资者对对房地产产投资（ ）的重重视。A各异性性 B适应性性 C相互影影响性 D专业管管理依赖赖性【答案】B【解析】适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。适应性原则，要求房地产开发项目与当地或区域的社会经济发展水平和消费者收入水平
12、相适应，与所在区域房地产市场的物业档次、标准、品质相适应，与经市场调查分析确定的目标客户群的消费特点和消费能力相匹配，与企业的技术和管理水平相适应。3在下列列房地产产投资行行为中，体体现房地地产置业业投资特特点的有有（ ）。A买地建房房卖卖房 B买房经营营C买房出租租转转售 D买房出租租E买地开发发转转让【答案】BCD【解析】买地开发转让，买地建房卖房为房地产开发投资特点。4提高贷贷款利率率对房地地产市场场的影响响主要有有（ ）。A导致房房地产实实际价值值下降 B导致房房地产实实际价值值上升C加大投投资者债债务负担担 D抑制房房地产市市场需求求E增加房房地产市市场需求求【答案】ACD【解析】贷
13、款利率升高会对房地产投资产生的影响主要表现为：导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；可能加大投资者的债务负担，导致还贷困难；抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。 5房地产产投资信信托基金金的投资资收益主主要来源源于其拥拥有物业业的（ ）。 A销售收收入 B转让收收入 C租金收收入 D利息收收入【答案】C【解析】房地产投资信托基金是指通过制定信托投资计划，信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入。第五部分分1当当房地产产开发商商将建成成后的物物业用于于出租或或（ ）时时
