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1、精选优质文档-倾情为你奉上接管验收工作流程接到集团总部书面通知成立接管验收工作小组集团总部/施工单位/物业管理处联合组成召开接管验收会议确定验收时间、范围、内容工作流程等制定接管验收方案人员准备与进场房屋、设施设备交接验收资料交接验收每层/间/项接管验收检查物业产权资料综合验收资料技术资料财务资料等验收合格 是验收合格继续跟进否缺陷登记填写整改单汇总后交工程部工程部组织返修整改保洁绿化人员工程维保人员其他服务人员安全管理人员管理处跟进整改进度结果整改完毕复验收合格物业公司接管、办理交接手续一、 移交接管前的准备工作1. 成立管理处。委托管理合同签订后，入伙前3个月，即提前介入管理，拟派管理处经
2、理、客服主任和机电管理人员到位，其他管理人员分步到岗，落实管理用房和员工宿舍，做好各项筹备工作。2. 成立验收小组。工程技术人员进驻现场，了解项目设备设施、熟悉设备的构造、性能、水、电、气管道线路的铺设位置及走向及存在问题；填写有关质量记录，以便尽快得到解决。A. 移交接管验收遗漏问题统计表；B. 公共配套设施接管验收表；C. 公共配套设施接管验收遗漏问题统计表；D. 机电设备接管验收遗漏问题统计表。二、 资料的移交接管1. 接管楼宇资料的验证及部分移交的资料A. 产权资料a) 项目批准文件b) 用地批准文件c) 建筑执照d) 产权证、居住位置、建筑面积清单。B验收合格资料a.建设工程竣工验收
3、证书；b.建筑消防验收合格证；c.完善配套综合验收合格证书；d.用电许可证；e.供水协议书f.卫星地面接收设施许可证g.电视共用天线合格证。C工程技术资料a.竣工图包括平面图、建筑、结构、水电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；b.地质勘察报告；c.工程合同及开、竣工报告；d.图纸会审记录；e.工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）f.隐蔽工程验收签证；g.沉降观察记录；h.竣工验收证明书；i.水、电、卫生器具等设备的检验合格证书；j.砂浆、混凝土块试压报告；k.供水试压报告。三、 接管验收程序 （见计划）四、 房屋接管验收项目1. 验收项目A梁、柱、板主体；B顶棚；C墙面；D地（楼）面；E厅房
4、；F楼梯、扶手；G插座（电器插座、公用电视天线插座、有线电视插座、电话插座）H接线盒；I 开关；J照明灯具；K供水系统；L排污管；M地漏；N卫生洁具；O防盗网（窗）；P室内配电箱；Q水表、电表和液化气表。五、 共用设施接管验收项目及标准验收项目：建筑共用设施、附属设施及其水电等；A基础设施；B天面；C公用天线；D消防设施（消防栓、消防箱）；E大厦路灯；F绿化；G大厦道路；H垃圾箱（池）；I垃圾转运站；J岗亭；K车库；L沙井、检查井和化粪池；M明暗沟；N挡土墙、坡；O踏步；P台阶；Q水池、水箱；R信箱；S景观、雕塑及文化娱乐设施。六、 共用设备接管验收项目验收项目：加压水泵、电梯、机电设备、消防
5、设备、门禁系统、安防监控系统、道闸收费系统等；根据共用设备对业主服务的重要性，一般将其分为三类（风机、泵、机组等设备均含相应 的电机、电气控制柜)I类设备包括：电梯、发电机、生活水泵（含其关联设备)、消防泵、喷淋泵、稳压 泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、中央空调制冷机组、BA中央 管理计算机。II类设备包括：变压器、高压开关柜、消防广播柜（按套计)、气体自动灭火设备（按 套计)、防火卷帘门、消防排烟风机、正压风机、空调风柜、新风机、冷却塔、冷冻 泵、冷却泵、对讲门禁系统设备（按套计)、监控录像系统设备（按套计)、信息发布 电子显示屏、车场道闸设备（按台计)、水处理装置（按套计)
6、、周边警报系统设备（按套计)、II类设备的关联设备。III类设备：除I、II类以外的所有设备。如：区域火灾报警控制柜/箱（按套计)、巡 检箱、小型控制箱（配电箱、不含I、II类设备的关联设备)、排风扇/机、风机盘管(含控制器)、公用天线系统（按套计)、巡更系统（按套计)、单独设置的家居安防 控制主机、景观水循环设备（按套计)、排污泵、自动抄表装置、DDC现场控制器等。l 质量与使用功能的检验标准1主体结构1.1地基基础的沉降不得超过GB5007-02 (替代原标准GBJ7)的允许变形值：不得 引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。1.2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GB50010-02
7、(替代原标准GBJlO) 的规定值。1.3石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。1.4木结构座结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合 GB50206-02 (替代原标准GBJ206)的有关规定。1.5凡抗震设防的房屋，必须符合GB50011-01 (替代原标准GBJll)的有关规定。2.外墙不得渗水。3屋面3.1各类屋面必须符合GB50207-04 (替代原标准GBJ207)的有关规定，排水畅通， 无积水，不渗漏。3.2平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。3.3阳台和三层以上房屋的层面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、 接口平密、
8、不渗漏。4楼地面4.1面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起 砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。4.2卫生间、阳台、盟洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有 积水，不允许倒泛水和渗漏。4.3木楼地面应平整牢固，接缝密合。5装修5.1钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准 确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。5.2进户门不得使用胶合板制作，门镀应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、 进户门上的亮子均应装设铁栅栏。5.3木装修工程度表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽、与基层必须钉牢。5.4门窗玻璃应安
9、装平整，油灰饱满，粘贴牢固。5.5抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。5.6饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。5.7油漆、刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷现象。6电气6.1电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝 导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使 管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘 电阻值不得小于1兆欧/千伏。6.2应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。6.3照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。6.4各种避雷装置的所有连接点必
10、须牢固可靠，接地电阻值必须符合GB50254 50259-96 (替代原标准GBJ232)的要求。6.5电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的吸声和震动声不得超 过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的 隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。6.6对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射 波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。6.7除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。7水、卫、消防7.1管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施 必须符合GBJ242
11、的要求。应按套安装水表或预留表位。7.2高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。7.3卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、 塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。7.4卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正，牢固、部件齐全、制动灵活。 7.5水泵安装应平稳，运行时无较大震动。7.6消防设施必须符合GBJl6-01修改、GB50045-95 (替代原标准GBJl6、GBJ45) 的要求，并且有消防部门检验合格签证。8采暖8.1采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。8.2锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、
12、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。8.3炉排必须进行12h以上试运转，炉排之间，炉排与炉铁之间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏，不凸起，不受卡，返转应自如。8.4各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。8.5炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。8.6管道的管径、坡度及检查并必须符合GB50242-02 (替代原标准GBJ242)的要求， 管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。8.7设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合GB50242-02(替 代原标
13、准GBJ242)的规定。8.8锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。8.9经过48h连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须 符合设计要求。9附属工程及其他9.1室外排水系统的标高、窖井(检查井)设置、管道坡度、管径均必须符合GBJl4 -97修改中相关内容(替代原标准GBJl4第二章第2. 3. 4节）的要求。管道应 顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。9.2化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。 立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。9.3明沟、散水、落水沟头不得有
14、断裂、积水现象。9.4房屋人口处必须做室外道路。并与主千道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。9.5房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。9.6挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。9.7单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室 外地面平整，室内外高差符合设计要求。9.8群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。10火灾自动报警及消防联动系统10.1火灾自动报警及消防联动系统应是独立的系统10.2火灾自动报警控件器的图形显示界面及屏幕菜单功能是否正常10.3检测消防控制系统与其它安防系统的通信是否正常10.4检测火灾探测器的数量、性能及安装位置 11视频监控系统11.1云台转动，镜头、光圈的调节，调焦、变倍、图像切换是否正常11.2图像质量要达到4级标准11.3现场设备是否全部接入11.4硬盘录像机是否有死机现象11.5录像的存放时间应不少于15天11.6与消防、门禁等系统的联动功能 12门禁系统12.1主机离线时，门禁控制器能否独立工作12.2主机与门禁控制器通信是否正常12.3停电后，后备电源能否工作13停车场13.1车辆检测器工作是否正常13.2防砸车功能是否有效13.3读卡器能否识别无效卡13.4发卡器吐卡是否正常13.5管理中心与各口通信是否正常13.6图像对
