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1、房屋买卖意向书房屋买卖意向书1甲方(委托方)：乙方(经纪方)：甲乙双方共同确认，就甲方委托乙方并同意购买由乙方代理出售的位于市 房屋一事，甲乙双方达成如下一致意向。1、甲方同意按总价款为()，购买该房屋。2、甲方为表示购买意向，向乙方交纳购房意向金()。3、本意向书有效期为 至。4、在意向金有效期内，经乙方协商，如本房屋业主同意以甲方意向价格出 售该房屋，则意向金转为定金，甲乙双方与本房屋业主须于日内签署房屋买 卖三方合同，同时本意向金折抵购房定金;如本房屋业主不同意以甲方意向价 格出售该房屋，则本意向金无效，乙方应全额无息退还甲方所交意向金。5、甲方在委托有效期内单方面取消委托，本意向金不再
2、退还。6、补充协议：甲方签字:身份证号：电话：乙方：经纪人：电话：本意向书签署于:年月 日房屋买卖意向书2商品房买卖特别是二手房转让过程中，在正式签订房屋买卖合同之前，转 让方和买受方往往会就签订正式买卖合同订立一份房屋买卖意向书。而在标 的房屋有多个权利人的情况下，又往往只由其中一个权利人出面签署这份房 屋买卖意向书。那么，这样的房屋买卖意向书的效力如何？下面，就以本 人最近代理的一个案件说起。在该案中，我方当事人是一套二手房的买受方，而该房屋的权利人共有两 人。在中介公司的介绍下，我方当事人、中介公司和其中一名权利人三方共同 签署了房屋买卖意向书，约定了房屋价款、支付方式等买卖房屋的必备条
3、 款，并约定了半个月后正式签署房屋买卖合同。为确保正式房屋买卖合同的如 期签署，我方当事人根据意向书的约定，当场向签署该房屋买卖意向书的 权利人支付了五万元的定金，对方收取了钱款并开具了收据，明确此笔款项为 “定金”，同时在收据上还特别声明：“若除本人外，尚存在该房地产权属证 明上记载的或非该房地产权属证明上记载的任何第三人对该房地产出售之权 利，则视作本人已经取得该任何第三人关于出售该房地产的同意，并代表该任 何第三人签署本收款收据。”但是，收受了五万元后，对方事后以房屋另一权利人不同意出售房屋为 由，最终没有按照约定和我方当事人签署正式房屋买卖合同。为维护自己的合法权益，我方当事人依据房屋
4、买卖意向书的仲裁条 款，向上海仲裁委员会申请仲裁，被申请人为收取定金的对方当事人一人，请 求裁定其双倍返还定金，理由是双方已经签订了购房预约合同，其中有定金条 款并实际支付了定金，现对方因自身原因不同意签署正式房屋买卖合同，应当 承担相应的民事法律责任。立案两个月后进行了开庭。开庭审理时，对方辩称标的房屋系他和另一权 利人所有，在另一权利人没有授权的情况下，他一人擅自与我方当事人签署的 房屋买卖意向书应属无效，故只同意退还已经收取的五万元，不同意双倍 返还。开庭后等待了三个半月，我们收到了仲裁委寄来的裁决书。裁决书认为： 本案中房屋买卖意向书的性质是我方当事人和对方当事人之间为未来签订 正式房
5、屋买卖合同而达成的预约合同。如果该意向书成立，双方由此而负有的 合同义务是共同促成正式房屋买卖合同的订立。但是该意向书产生约束力的前 提是意向书可以被实际履行。本案中，该意向书约定内容是未来签订标的房屋 的正式买卖合同，必然涉及到对该房屋所有权的处分，获得被申请人和另一权 利人两个房屋共有人的一致同意是处分该房屋所有权的先决条件。既然意向书 的签订是为了促成正式房屋买卖合同的签订，而正式买卖合同又必须有房屋共 有人的一致同意，故意向书有房屋共有人一致同意也就成为该意向书有效成立 的必要条件。否则，在缺乏另一权利人对被申请人授权同意的情况下，意向书 仅对被申请人产生约束力，另一权利人并无与申请人
6、签订正式买卖合同的义 务，这对将来正式买卖合同的有效订立一一亦即意向书的实际履行一一是法律 上的重大障碍。鉴于另一权利人并未委托被申请人代理签订意向书，因此，仲 裁庭认为，未经另一权利人的同意或者授权，申请人与被申请人签订的房屋 买卖意向书无效。基于对该房屋买卖意向书的无效认定，裁决书自然没有支持我方要求 对方双倍返还定金的主张，而只是裁决对方返还已经收取的五万元。由于本案实行仲裁，而我国对仲裁裁决尚未规定有实体救济的途径，所以 本人在对本案裁决结果持保留态度的情况下，在此提出自己的观点，以求教于 方家，争取对房屋买卖中这一普遍实行的做法在法理层面开展一次有益的探 讨。本人认为：本案中申请人和
7、被申请人签订的房屋买卖意向书合法有 效，被申请人在收取定金却反悔的情况下，应当承担双倍返还定金的法律责 任。理由如下：第一，房屋买卖意向书不同于正式房屋买卖合同，两者不能混淆。正如裁决书所言，申请人与被申请人签订房屋买卖意向书的目的是在 约定的时间、地点，按照已经约定的买卖条款签订正式房屋买卖合同，对标的 房屋的转让来说，这属于“预约合同”。签订该房屋买卖意向书的我方当 事人是房屋的买受人，另一方是标的房屋的两个权利人中的一人，他收取了五 万元、开具了收据，同时声明在当时情形下可视作其已取得另一权利人之同 意。这份房屋买卖意向书既然已由我方买受人和房屋的一个权利人共同签 署，自然应当对他们两人
8、产生法律约束力（裁决书认定“意向书仅对被申请人 产生约束力”，推而言之则对另一房屋权利人不产生约束力，是对的）。买受方 的义务是按照约定的时间和地点和房屋的权利人签署正式买卖合同，而收取了 五万元定金的那一名房屋权利人的义务是确保自己和另一权利人共同按照约定 的时间和地点签署正式买卖合同。正是在这个意义上，应当说这份房屋买卖 意向书已经成立并生效，其中的定金条款由于定金已经实际交付而同样生 效。进一步而言，房屋买卖意向书具有自身的独立性，其生效与否不应当受 制于其是否已得到标的房屋所有权利人的签署的影响，也不受制于日后没有在 该房屋买卖意向书上签名的房屋其他权利人是否同意出售该房屋的意志的 影
9、响。本案裁决书认为，该房屋买卖意向书应当以“房屋共有人的一致同 意”为其有效成立的“必要条件”，实际上是混淆了房屋买卖意向书和正 式房屋买卖合同的本质区别。因为，正式的房屋买卖合同是对标的房屋所有权 的直接处分，应当获得原所有权利人的一致同意，但房屋买卖意向书并非 能够对房屋所有权作出直接的处分，故不应当以全体权利人是否同意出售为其 生效要件。第二，本案中不具备认定房屋买卖意向书无效的法定情形。我国合同法第五十二条明确规定了合同无效的法定情形：（一）一方以 欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体 或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利
10、益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。对照这一规定，本案中当不具备认 定房屋买卖意向书无效的法定情形。另外，值得一提的是，在本案裁决书中，对裁决结论据以作出的法律依据 表述为“依据上海仲裁委员会仲裁规则第五十七条第三款及中华人民共 和国合同法有关规定。（）经查，“上海仲裁委员会仲裁规则第五十七条 第三款”为“仲裁庭由一名仲裁员组成的，裁决由仲裁员直接作出”，而至于 “中华人民共和国合同法有关规定”具体指哪些法律条款呢，不得而知。 也即是说，这份裁决书中，对依据什么具体的法律条文裁决房屋买卖意向 书无效，实际上并没有阐述，这又难免让人颇费思量。第三，认定该房屋买卖意向书无效，与社会实践实际
11、不符，并且有 害。按照本案裁决书的推理逻辑，日后在二手房转让中应当如下操作，才能保 证房屋买卖意向书的有效，并在此基础上确保正式房屋买卖合同的签订， 即：标的房屋的所有权利人共同与买受人签订房屋买卖意向书并共同签收 定金，或者至少由其他所有权利人共同委托一名权利人对外签署房屋买卖意 向书并签收定金。但是，如果这种要求确实成为法律规定的话，则无疑将极大地增加有关当 事人的磋商和交易成本，与目前二手房交易实践中多数只有房屋权利人中的一 人对外签署房屋买卖意向书的通常做法相悖，于法于理都是弊大于利。正 如上海协成房地产经纪有限公司刘姓经理所言：“如果这样规定的话，我们使 用了多年的房屋买卖意向书都是无效的，但这份意向书是在房地局正式备 案过的。”综上所述，房屋买卖意向书仅为确保房屋买卖双方签订正式买卖合同而 用，应当在实际签约双方间产生约束力，在没有特别约定的情况下，一旦签署 即告成立并生效，其法律效力不应受标的房屋其他权利人是否在其上签署或其 日后是否同意出售房屋的意志的影响。
