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1、惠安君悦华庭商业策划报告书目录第一部分 城市环境第二部分 主要经济数据第二部分 商业环境分析第三部分 主要商业行业概况第四部分 未来商业规划第五部分 项目概况第六部分 专业市场调查第七部分 项目业态定位第八部分 招商推广第九部分 租金测算第十部分 整改意见前言经过前期的市场调查，使我们对项目有了更深刻的认识，通过对惠安整体商圈的调查，让我们从中找到商圈的空白及可发挥的优势。虽然项目所处的地理位置没有太多的优势，但是因为项目本身的自有客群及商业地产的专业化程度不断加强，让项目在整体定位上有一个可发掘的空间和市场。项目的商业面积不大大，只有近10000平左右，同时，项目没有整体性，被割成两断，分成
2、不相干的两条商业街，在衔接程度上并没有处理的非常好，使得项目在主题性上的定位要考虑分成两块来操作。如何定位成了本案是否成功的关键。借助项目大社区的优势，借助项目处在324国道上显著的位置，定位准确，一气呵成，做好前期造势宣传工作，四两拔千金，将项目一次性招商完成。第一部分 城市环境 惠安县位于福建省东南沿海中部湄洲湾和泉州湾之间，是福建省著名侨乡和台湾汉族同胞主要祖籍地之一。自北宋太平兴国六年（公元981年）置县，至今已有1000余年历史。全县土地面积720平方公里，海域面积1200平方公里，辖16个乡镇、295个村（社区），人口93万。经过近几年来的跨越式发展，惠安县域经济综合实力连续五年跻
3、身全国百强县行列，2005年位居全国县域经济基本竞争力“百强县”第35位，先后获得中国石雕之都、中国民间艺术（雕艺）之乡、全国食品工业强县、全国水土保持生态环境建设示范县、全国科技进步先进县和福建省文明县城“二连冠”、双拥模范县“三连冠”等荣誉称号。 产业优势。惠安素以“渔业强县”、“建筑之乡”、“石雕之乡”著称于世，经过多年打造，已形成石雕石材、食品饮料、鞋服包袋、五金机械等四大工业主导产业，船舶修造、石油化工和旅游服务等新兴产业。全县规模以上工业企业550家。“惠泉”啤酒荣获中国名牌产品，“达利”食品荣获中国驰名商标和中国名牌产品称号。“惠安石雕”正式注册国家工商总局集体商标。获得省著名商
4、标7个、省部级名牌产品15个、市知名商标19个。区位优势。地处海峡西岸经济区中部，东临台湾海峡，毗邻泉州中心城市，海陆交通发达，在接受厦门和福州两个方向辐射、加强闽台经贸文化合作上地位突出。港口优势。拥有长达141公里的海岸线和斗尾港、崇武港、秀涂港等天然良港，其中斗尾港被交通部规划为全国四大中转港口之一，崇武港被农业部确定为国家一级渔港，秀涂港被确定为泉州中心港区之一。 侨台优势。有惠籍海外华侨90多万人，港澳台胞90多万人，他们造福桑梓，踊跃参加家乡建设，构成了惠安发展外向型经济的新优势。 人文优势。惠安文化积淀深厚，人文名胜荟萃，素有“海滨邹鲁”之美称，拥有“中国魅力乡土民风名镇”和“全
5、国最美八大海岸之一”的崇武。“惠女风情”被列入全省五大旅游品牌之一；雕艺文化和建筑艺术交相辉映，被列入国家第一批非物质文化遗产；南音艺术被誉为中国音乐的“活化石”。 展望未来，惠安“十一五”宏伟蓝图已经绘就。全县将力争用5年时间，使财政收入超30亿元，农民人均纯收入达到8800元。基本实现全面建设小康社会、基本构建现代化港口工贸旅游新城区主体框架、基本建成海峡西岸重要的先进制造业基地、基本建成海峡西岸国际港口和物流基地、基本建成海峡西岸国际旅游度假区。不久的将来，惠安将成为海峡西岸一颗璀灿明珠。城市名片全国县域经济基本竞争力排名第35位 中国民间艺术之乡 全国最发达100县第90位 福建省文化
6、先进县福建“经济实力十强”县第4位，“经济发展十佳”县第3位 福建省文明县城全国食品工业强县 福建省双拥模范县全国科技进步先进县 福建省优秀旅游县全国农村电气化先进县 中国雕艺之乡 全国文化信息网络示范县 中国石雕之都 教育状况“十五”期间，我县把教育摆到优先发展的战略地位，全面实施科教兴县行动计划，积极促进教育改革与发展，推进农村教育标准化、城镇教育优质化、城乡教育均衡化、教育管理信息化，各级各类教育事业健康发展，基本改变了教育严重滞后于经济发展的被动局面，为实现建设教育强县的目标奠定了坚实的基础。各级各类教育发展态势良好。教育“两基”工作不断巩固和提高,正向着高水平、高质量普及九年义务教育
7、的目标迈进。2005年，全县义务教育阶段在校生12.7万人。其中小学230所，在校生达8万人，适龄人口小学入学率和小学毕业生升入初中的比率分别达到99%和96%，三类残疾儿童入学率90%；初中阶段学校55所（含民办3所），在校生达4.7万人，初中毕业生升学率从2000年的30%提高到2005年的75%。幼儿教育稳步发展，全县幼儿园（点）237所，在园生达2万人，学前三年入园率82%；高中阶段教育取得突破性进展，普通高中由8所发展到12所，年招生人数由0.3万增加到0.75万人；高中阶段在校生由2000年的1.2万人，增加到2005年的2.56万人；中等职业教育稳步发展，全县中职学校5所(含民办
8、2所)，在校生0.56万人，年招生2300人左右；地方高等教育得到有效发展，有1所民办高等学校，普通高等学校在校生数达2100人。至2005年，全县各级各类民办教育机构20个，在校生总数8000人，民办学校固定资产达2亿元以上。优质教育体系逐步形成。学校布局日趋合理，根据人口变化，结合中小学危房改造、规范学制等工作，合理调整农村义务教育学校布局。2000年以来，撤并小学49所，投入资金2亿多元，改造中小学危房21万平方米，中小学校舍的D级危房基本消除；新建扩建校舍20多万平方米，投入资金2亿多元，为学校的达标晋级奠定基础。优质教育资源继续扩大。全县12所完中校，有9所省达标中学（一级达标1所、
9、二级达标5所、三级达标3所）；惠安职校和开成职校达省级重点，华光摄影职业学校已顺利升格为华光摄影学院；初中校38所，其中市级达标初中校有18所；全县有省级示范小学2所，市级示范小学15所；省级优质幼儿园1所，省级达标园1所，市级优质园6所。教育信息化工程跃上快车道，全县中小学已实现“校校通”，中心小学以上学校普遍开设信息技术教育课程，市级信息技术实验校4所，中小学生机比基本达到省定标准，教育系统基本实现办公自动化。教师队伍建设成效显著。全面实施中小学教师继续教育工程，推行校长负责制，教师聘任制，通过实施“名师工程”，评选“十佳园丁”，培养百名学科带头人，千名骨干教师等活动，提高教师政治思想素质
10、、师德修养和业务水平。全县小学专任教师具大专及以上学历为49.39%，初中专任教师具本科及以上学历为40.43%，高中专任教师学历达标率达80。“十一五”期间，我县将以“办人民满意的教育”为基本宗旨，树立科学发展观，坚持“巩固成果，深化改革、提高质量，持续发展”的方针，统筹城乡教育，统筹各类教育，统筹教育改革，促进各类教育持续、健康、全面、协调发展，努力构建和完善惠安现代化教育体系，为惠安建设海峡西岸现代化港口工贸区目标提供强有力的智力支撑和人才保证。到2010年，全县基本普及从小学到高中的12年教育，15岁及以上人口平均受教育年限达到10年，基本建成教育强县。投资环境1、 服务优势政府各部门
11、对在惠安县举办的各类投资企业实行全方位优质服务，全面实行服务承诺制，提供全过程服务，并派专人无偿负责办理；切实兑现各项优惠政策，对外商投资企业推行一个窗口收费服务，做到守信待商，让利于商；健全外商投资企业投拆协调中心和外商投资企业接待日制度，处理外商投资企业的投诉，协调解决企业建设、生产经营中的有关问题，努力为外商创造一个宽松和谐的投资环境。2、海洋资源优势惠安县海域面积1200平方公里，海岸线长141公里，拥有崇武港、秀涂港和斗尾港等天然良港。其中崇武港被农业部确定为国家一级渔港，正在申报国家级中心渔港，计划新建600吨泊位14个；秀涂港被确定为“大泉州”的中心港区，规划岸线长8643米，可
12、建15千吨级码头8个中、万吨级码头15个、2万吨级码头3个、3万吨级码头5个，正在筹建3万吨级多用途码头；斗尾港被交通部规划为全国四大中转港口之一，水深港宽，可建万吨级码头泊位17个，其中20万吨级以上泊位4个，目前在建的有“福炼炼化一体化”配套的30万吨级原油码头，是“大泉州”北翼重工业区的重要依托港口，也是我县新世纪发展港口、临海工业的中心所在。3、 区位优势惠安地处南亚热带地区，气候宜人，雨水充沛，海域广阔，区位优势明显，为国道324线中心点，海峡西岸经济区的中枢位置，是大陆离台湾中部最近的地区之一，还位居上海至广州海上运输路线的中间位置，距厦门港80海里、福州港90海里、台湾台中梧栖港
13、97海里、基隆港158海里、香港350海里，地理位置十分优越。2003年12月23日泉州市政府批准通过的惠安县城市总体规划调整方案确定了未来惠安城市布局将向东、向南发展，将与“大泉州”相对接，成为大泉州的次中心城市，城市依托更加可靠。特别是近几年来，超常规、大手笔的基础设施建设，把惠安的投资环境推上一个更新更高的层面。4、人文优势惠安历史积淀深厚，英才辈出。改革开放以来，惠安县更是把实施科教兴县与可持续发展战略相结合，扎实推进各项社会事业的发展。现拥有一流的中小学校，设有5 所中等职业教育技术学校和2所大专学院。同时惠安侨胞、台胞、港澳同胞众多，全县旅居海外侨胞和港澳同胞75万人，台胞90万人
14、，他们造福桑梓，踊跃参加家乡建设。5、旅游资源优势惠安的旅游资源丰富，滨海风光秀美多姿、民俗风情浓郁独特、雕刻工艺精湛绝伦，众多的名胜古迹和旅游景观点缀着惠安的山山水水，使之成为福建省最具吸引力的旅游目的地。其中，国家级文物保护单位崇武古城和洛阳桥名扬四海，富有传奇色彩的惠安女以特有的民俗风情和服饰文化成为惠安旅游的一大亮点、福建八大旅游品牌之一。近年来，惠安县利用自身资源优势，不断加大旅游产业开发建设，尤其在成功承办第五届泉州旅游节之后，逐步形成了以民俗、雕艺文化为重点，以崇武古城风景区、中国雕艺城、科山森林公园、青山湾、净峰寺等景区景点为龙头的旅游发展新格局。目前，全县拥有国家4A级旅游区1个、国家工业旅游示范点1个、省级工业旅游示范点1个、省级森林公园2个、旅行社5家、星级酒店7家，并有在建旅游度假村、星级酒店项目10多个，初具产业规模，全县年接待游客200多万人次。惠安正逐步发展成为闽东南一处风景优美、经济繁荣、文明有序的侨乡滨海旅游新城。基础设施日渐完善公路已形成四通八达的交通网络，公路通车里程达1202.3公里，其中高级路面和次高级路面486.9公里，形成以
