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1、物业管理案例分析一、李先生购买了某小区的一套住宅，购买时发展商承诺物业管理 费为1元/平方米，并有管道煤气、24小时热水供应等配套设施， 且写进了购房合同中。 但李先生称入住已有半年， 非但相关的配套设 施没有落实， 物业管理费反而涨到了2元平方米。 物业公司说“发 展商说的不算数”， 收费是依据有关标准。 而发展商则称物业管理已 移交，自己无权过问。谈谈你的看法？答：发展商无权承诺物业管理费的收费标准。从法律角度看，物业 管理与房屋买卖是两种法律关系。 物业管理公司与开发商是两个独立 的民事主体，相互之间不应为对方承担民事责任。 物业管理收费标准的依据是有关物业管理的委托合同。 业主必须按
2、规定交纳物业管理费。 由于开发商没有完全履行合同所约定的义务， 依据中华人民共和 国合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同的，应当承 担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，李先生可以通过人民法院追究开发商的违约责任。二、妇女因与丈夫争吵赌气，将自家阳台上一块大石头推到楼下， 砸死了一个小女孩，被追究法律责任。问： 1. 该妇女应承担哪几种法 律责任？ 2. 受害人家属能否向责任人或其法定代理人要求民事赔 偿？法律依据是什么？答：高空抛物致人伤害是一种危害极大的违法行为。因为，这种从天 而降的行为所非法侵害的对象是不特定的主体， 凡是在高空抛物期间 从抛物的这个区域经过的
3、任何人，都有受到这种非法侵害的可能，非 法侵害的后果和程度往往也难以预料。 从法律责任来看，该妇女应承担违宪法律责任、民事法律责任以 及刑事法律责任。中华人民共和国宪法第五十一条规定： “中华人民共和国公民在 行使自由和权利的时候，不得损害国家的、社会的、集体的利益和其 他公民的合法的自由和权利。”案例中，该妇女高空抛物，致人伤害 死亡，显然是违反了宪法的这个法律规定，应承担违宪的法律责任。中华人民共和国刑法第一百一十五条规定：危害公共安全罪“以 其他危险方法致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的， 处十 年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。过失犯前款罪，处三年以上七 年以下有期徒型，情节较
4、轻的，处三年以下有期徒刑或者拘役。”， 该妇女构成危害公共安全罪。中华人民共和国民法通则第一百二十六条规定：建筑物或其他设 施及建筑物上的悬挂物、搁置物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害 的，它的所有人或管理人应承担民事责任， 但能证明自己没有过错的 除外。中华人民共和国民法通则第一百零六条第 2款规定：“公民、法 人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当 承担民事责任。”因此，该妇女应承担民事责任、受害人家属可要求民事赔偿。法律依据为中华人民共和国民法通 则第一百二十六条规定： “建筑物或其他设施及建筑物上的悬挂物、 搁置物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或管
5、理人 应承担民事责任，但能证明自己没有过错的除外。”及中华人民共 和国民法通则第一百零六条第 2款规定：“公民、法人由于过错侵 害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。”三、河某小区的业主王某家中被盗，财产损失达二万多人民币。王 某认为其所交的物业管理费中已包含了治安管理服务内容， 因此其家 中被盗，物业公司应承担赔偿责任。谈谈你对此事的看法。答：首先应该明确业主所交管理费中所含治安管理服务为公共区域的 治安防范服务，而非业主家中的安全保障服务。因此，本案例中，物 业管理公司是否应承担责任，应视具体情况。如果该小区公共区域治 安隐患多，保安员不履行职责，而且又能证明这些因
6、素与业主家中被 盗有必然的因果关系，则根据中华人民共和国民法通则第一百零 六条规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民 事责任。如果物业公司采取了多种防范措施，公共区域没有治安隐患， 保安员尽职尽责，业主也找不到物业公司的不当之处。则物业公司不 应承担赔偿责任。治安管理是物业管理最基本的内容。为了确保业主、住户的安全、规 避不可预测风险，一方面物业管理公司应增加保安人员及保安巡逻次数，加大安全防范的力度。另一方面，物业管理公司最好购买公众责 任险，将所应承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司。四、业主李某经过其所住的商住楼大堂时， 因潮湿地滑而摔倒在地， 造成骨折住院一个多月，花费
7、医药费数千元。李某认为其摔倒主要是 因为地滑，因此物业公司应负担一定责任，物业公司应当补偿其医药 费、误工费和精神损失费。请问此事物业公司是否需承担责任？谈谈 你的看法。答：这个案例的责任归属适用于我国民法所规定的特殊侵权的民事责 任，即中华人民共和国民法通则第一百零六条第三款规定：“没 有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。”因 此物业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没有规定要承担 民事责任。中华人民共和国民法通则第一百二十五条规定：在公共场所、道 路旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采 取安全措施造成他人损害的，施工人员应承担民事责任。同理，在
8、本 案例中，如果物业公司对地面潮湿既没有警示性标志又没有采取防范 措施，则应承担民事赔偿责任。否则就不应承担民事赔偿责任。根据中华人民共和国消费者权益保护法第十八条的规定：“经营 者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。 应当向消费者作出真实的说明和明确的警示，并说明和标明正确使用 商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。”这条法律规定 与我国民法第一百二十五条的规定是一致的， 都包含有要“明确的警 示”的法律要求。五、某业主投诉：我买的房子虽然已入住半年，可我却高兴不起来。 因为房子存在质量问题：卫生间渗水、墙面有裂缝、门窗歪斜。找物 业公司和开发商后，他们只是把裂
9、缝补了补，渗水和门窗歪斜还存在, 这严重影响我的使用。因此，我准备不支付物业公司的物业管理费了， 不知这种做法是否合理？请你回答该业主提出的问题并提出你的处 理意见。答：按时交纳物业管理费是业主的法定义务。 业主不能以房子质量差 为理由来逃避自己交纳物业管理费的法定义务。 业主只要享受了物业 管理服务，就应交纳管理费。从法律上讲，不交纳管理费，不仅损害 了物业管理公司的合法权益，而且也严重地损害了全体业主的合法权 益。如果某业主自身的合法权益受到了侵害， 则物业管理公司可协助 业主要求开发商维修房屋或赔偿经济损失， 或协助业主直接向人民法 院提起诉讼，要求赔偿损失。业主必须意识到维护合法权益必
10、须用合 法的方式、合法的手段来维护，法律绝对不能允许用非法的方式、非 法的手段来维护合法权益。六、大厦入伙时，由于个别业主对业主公约中的部分条款有意见，并以他们没有参加制订该公约为由而拒绝签署，该大厦的物业公司则以不给钥匙作回应请问：该物业公司的做法有何不妥？你会如何处理？答：该物业管理公司的做法不妥。应按如下要求处理：（见小书）七、先生及其夫人居住在广州市某小区8栋701室。老两口在澳 大利亚女儿家住了半年，最近回到自己家。物业管理员上门收取物业 管理费，黄先生讲：“我们半年都不在家，不应该交物业管理费。” 请问：物业管理公司应如何处理。答：第一，业主所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有
11、部分空 置，并不意味着整个所有建筑物在空置着。 实际上虽然区分所有建筑 物的专有部分在空置，但区分所有建筑物的共用部分仍然在运行、使 用之中，而物业管理费的支出目的就是要维持、 保证区分所有建筑物 的共用部分的正常运行、使用、维修和保养，如果物业管理费用缺乏 来源或者减少，就不能使区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养得到维持和保证。第二，当部分业主将物业建筑物空置后，并不意味着就可以减少物业 管理公司的物业管理服务的工作量。 并不意味着可以减少维持、保证 区分所有建筑物的共用部分的正常运行、 使用、维修和保养的工作量， 电梯、高低压配电设备、共用照明、水泵、消防设施等共用设备、
12、设 施仍然要投入正常运行，仍然需要维修和保养；保安的值勤、巡逻、 安全检查等工作量也不会减少；清洁卫生、环境绿化等等物业管理的 管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减 少。第三，造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身， 而并非物业 管理公司无理阻挠不让业主投入使用， 因此，空置房的责任不在于物 业管理公司。第四，减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平 的。虽然物业建筑物空置， 但空置房的业主仍然在享受着因物业管理 的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果。 因此物业管理公司应向业主讲清楚上述道理， 要二位老人按时交纳物 业管理费。八、大厦管理员小朱
13、在客户下班后的一次例行巡查中，发现A公司 的门未关，叫了几次里面也没回应。于是他马上走进A公司查看有无 财物失窃。请问：小朱的做法有无不妥？你有什么建议？答：小朱的做法不妥，中华人民共和国宪法第九十条明确规定， “中华人民共和国公民住宅不受侵犯。 禁止非法搜查或者非法侵入公 民的住宅“， 中华人民共和国刑法第二百四十五条规定：”非法 搜查或者非法侵入公民住宅的， 处三年以下有期徒刑或者拘役“。 因 此，小朱在没有任何其他见证人在场的情况， 擅自进入A公司显然不 妥。在此情况下， 小朱应通过对讲机，通知管理处其他保安及 A 公司 有关人员， 同时自己守住门口不动， 待管理处其他保安及 A 公司有
14、关 人员到场后才能进入 A 公司。然后再查看有否失窃，若有失窃，则立即报案。若失窃。查看完后，应关好 A 公司门。九、某大厦物业管理公司将大厦底层大堂公共部位15 0多平方米出 租给一个企业做电脑展台， 大厦部分业主认为此面积已在购房时分摊 到了各业主的头上， 各业主对此部分共有使用权。 要求物业管理公司 不要侵犯业主权益，拆除展台或给予业主一定的赔偿。答：业主的要求是合理的。因为业主买房时，合同就明确规定了，共 有面积和共有设备为全体业主所共有， 是全体业主的共同财产， 业主 可以要求物业管理公司拆除展台。 如果不拆除， 则利用业主共同财产 赚的钱，理所当然也归全体业主。并应根据业主大会的决
15、议，或将这 笔收益用来贴补物业管理费的不足， 或直接纳入到维修基金之中， 也 可以根据业主大会的决议按照业主所拥有的共有部分的持有比例向 全体业主分配。十、先生（即业主）投诉大堂管理员，原因是大堂管理员没有代其保 管物品。刚到该公司的几位实习生有不同看法： 小李认为管理员做得 对，因为该大厦管理委托合同没有代客保管物品的规定； 小陈认为管 理员做得不对， 因为他违反了顾客至上的服务宗旨， 没有想业主之所 想，急业主之所急。请问：你有什么看法？答：小李的做法是对的。因为一旦形成事实上的保管合同，万一物品 有损坏或丢失，则小李就要承担赔偿责任。当然，小李要做好对业主的耐心解释工作，动之以情，晓之以
16、理。我们提倡业主至上的服务宗 旨，但不能违反有关原则和规定。十一、某小区共有1 0 0 0套住房，还有2 0 0套尚未售出，为了进 一步搞好物业管理工作， 发展商委托物业公司成立了业主委员会筹备 小组，经过一段时间的准备工作，筹备小组召开了业主大会，并通过 差额选举， 选举出了业主委员会委员。 但在公布业主委员会当选委员 名单前，有部分业主提出发展商将未出售的200套房屋计算为自己 的投票权，是侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果，并要 求进行重新选举。请问：1、发展商是否可以将未出售的200套房 屋计算为自己的投票权， 为什么？2、 物业公司应如何协调本案的这 个矛盾？答：第一，发展商可以将末出售的 200套房屋计算为自己的投票权， 。 根据物权法的建筑物区分所有权理论， 任何建筑物区分所有权的取得 都只有两种方式， 就是原始
