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1、旭辉集团项目运营计划管理办法（B3 版）1目的明确集团计划管理模式和考核机制，规范项目开发计划的编制、审核、发布及调整的流程，降 低项目运营风险，提升运营弹性和均衡性，明确项目计划的权责，加快项目计划编制、协调、实施 过程的效率，实现项目运营效率提升。2. 适用范围适用于集团、事业部所有项目计划管理。3. 项目三级运营体系集团项目计划管理体系，围绕“分级管控、逐级细化、分级考核”核心思想，通过对项目开发 全过程的各项工作计划分级分解，明确各项工作的责任人，以“编制一一审核一一执行一一调整一 考核”的全过程控制模型为核心，依据计划体系进行项目开发日常工作的控制管理和考核，动态 地反馈项目的实际进
2、展状态，实现对项目全计划进度的精细化管理。表1三级项目计划运营管控体系计划分级术语分级管控意义相关解释一级计划关键节点集团考核主要体现在项目影响公 司经营，现金流的重要 节点指同期项目中，方案批复、样板区完工 开放、获取施工许可证、首次开盘、完 成交付/结转、获取大产证等项目关键节 占八、二级计划项目里程碑节点事业部考核主要体现项目现金流、 重要阶段性成果及重大 形象进度的节点指项目与集团经营计划密切相关的 30个 重要里程碑节点。三级计划项目主项计划 （含专项计划）项目部考核主要体现项目重要阶段 性成果、主要形象进度、 质量管控点、专业重要 衔接、会议决策等节点指围绕项目里程碑计划而分解的全
3、专业 关键工作计划。其中，包含项目全开发 周期中，覆盖样板区、营销、设计、报 批、合约采购、工程、交付等阶段及各 专业的重要工作项、控制点、阶段性成 果等节点。4. 职责与权限4.1集团产品与计划决策委员会由集团管理层、运营、投资、营销、工程、设计、人力等专业条线组成，进行运营计划的目标 确定、过程中调整的相关认定，尤其是重大运营调整、运营事故问责的相关审议。4.2集团项目PMO办公室层面集团项目PMO、公室主要负责审核、发布、下发运营计划目标， 通过对关键节点的批准、考核, 实行排名、经济处罚以及问责等方式监控项目开发全过程，确定项目运营节奏方向，确保经营目标 的分解与实现节奏。4.3 集团
4、工程管理部 集团工程管理部主要负责审核和督导项目工程计划的标准工期实施、达成，监控项目工程相关开发目标的实现。4.4 集团商业管理部负责对地产项目公司上报集团的商业项目运营计划节点进行审核；负责协同集团 PMO 、公室对商业项目运营计划节点进行管控，根据各事业部项目每月运营计 划梳理，发现问题，预警并上报集团 PMO 、公室；4.5事业部PMC及运营层面事业部层面由PMC牵头，运营负责人协助，负责事业部项目计划的审核，各阶段的计划协调组 织与推动；评价事业部 /项目的计划完成能力。事业部需明确落实 PMC召集人制度，担任 PMC召集人成员须是事业部班子成员，如果无运营副 总，则由总经理负责运营
5、落地，PMC召集人应围绕经营目标，在事业部层面充分组织协调推进前期决策、组织计划落地，辅助事业部经营目标实现。事业部PMC需明确各级财务负责人参加，以便统筹现金流、细化合作项目财务管理、动态跟踪 管理项目自有资金回报率（跟投）。4.6 事业部项目团队 项目层面由项目总牵头，负责项目计划的编制与上报，负责协调各专业（工程、设计、营销等）专项计划执行落地；评价 PMO、组计划管理能力。4.7 旭美商业负责确定商业主项计划中的商业部分运营计划。5 项目开发计划编制5.1. 编制依据：5.1.1 项目开发决策地图及集团运营开发周期标准工期 （住宅 +商业）；5.1.2 各事业部的年度经营计划及项目全盘
6、目标5.2 计划目标的确认5.2.1 拿地阶段投资版运营计划：事业部运营依据集团分期制度、标准工期确定项目分期及排布项目分期运营计划，形成投资阶段运营计划。在目标版计划未确定前， 计划考核以投资版运营计划为 准。522定位阶段目标考核版计划确定：目标版版计划的确定流程参考集团项目PMC办公室发布考核版核心指标管理流程 ，原则上目标版计划制定目标不能低于投资版计划。确定后3天内由事业部运营在计划系统中上线审批；5.2.3合作不操盘项目目标版计划确定：以首次召开项目董事会的会议决议确定的运营计划作为目 标版计划。5.3计划目标调整及审批5.3.1计划目标调整目标版计划确定后，集团考核节点计划随之确
7、定，原则上项目按此目标实施，若发生项目因集团对经营计划主动战略性调整、政策或市场因素被动策略性调整、合作项目董事会决议被动调整情况等，事业部应在不迟于节点原计划时间30天前提出计划目标调整申请并附相关专题报告，经集团相关部门、集团产品与计划决策委员会、集团商管及集团管理层在满足公司整体经营计划前提下， 进行审核认定签出意见单后调整计划，调整后按新计划目标进行执行和考核。5.3.2计划审批表2 计划审批流程计划审批一级关键节点集团项目 PMO、公室及相关专业条线T集团管理层A二级项目里程碑计划TPMC召集人/项目 -事业部总经理A三级项目主项计划T项目T各专业条线会签T事业部运营6. 计划实施过
8、程监控表3实施过程监控表分级监控重点把控形式集团项目 PM（ 办公室负责把控项目全盘业绩产岀节奏，定期监控一级计 划的实施情况，关注二级计划的进展情况，跟踪开 4、竣工、交付等重大节点的实现与风险预警，以及把控合作不操盘项目、代建项目的主要进展以及 风险。提报周风险预警通报、项目月报、项目重 大信息通报至集团管理层集团商业管理 部负责把控商业项目经营目标实现，定期监控一级计 划的实施情况，关注二级计划的进展情况，跟踪商 业项目定位、设计评审、竣工、地产商业交付、招 商、开业筹备、开业等重大节点的实现与风险预警。提报周风险预警通报、项目月报、项目重 大信息通报至集团PMC管理办公室事业部运营负责
9、定期（季度、月度、周）监控二级计划的实施 进展情况，过程中可以以会议纪要、专项说明等形提报月报、周风险预警以及计划调整专 题、重大会议决策至集团项目 PMC、公室式通报集团管理层进度完成情况。并针对相关重大 节点，提前开展评估各类风险，提前协调各专业落 实准备工作。项目团队负责监控、督促三级计划各专业重要节点的计划实 施情况，过程中可以以会议纪要、专项说明等形式 通报事业部管理层进度完成情况。通过项目周例会，以专项说明的形式上报 风险预警以及计划调整至事业部运营7. 计划的评价与考核7.1考核原则1） 强调标准工期，目标制定时严格参照标准工期：标准工期由集团项目PMO、公室管理部牵头各部 门修
10、订发布；2）强调开盘、竣工、交付等重大节点：在考核时增加重大节点的权重，并对重大节点的延误进行问责；3）强调商业项目定位、地产交付商业、招商、开业等重大节点：在考核时增加重大节点的权重， 并对重大节点的延误进行问责；7.2考核标准4）强调一次达成：鼓励计划按时完成，减少过程中因延误多次调整；若节点延后，则考评折减。序 号节点名称完成标准完成成果1项目交底会拿地后1周内完成召开项目交底会，由投资条线就项目 土地情况、规划报批、报建条件等向设计、营销、运营、 商管等部门交底，会后形成项目交底会纪要并由各 部门会签，并将成果邮件集团项目PMC、公室、商管、投资、营销等相关部门项目交底会纪 要（各部门
11、会签）2跟投方案完成审批按照集团项目跟投管理制度项目跟投方案3项目定位会刚需型项目拿地后14d完成项目定位，提交项目定位报 告并经集团“产品定位小组”审批通过，并将成果邮件 邮件集团项目PMC、公室、营销等相关部门； 改善性或商业项目在拿地后 30d内完成项目定位，提交 项目定位报告并经“产品定位小组”及集团商管部投 资策划组审批通过，并将成果邮件发送集团项目PMC、公室、营销、商管、 旭美商业等相关部门。项目定位报告、 会议纪要（商业项 目：市场研究及商 业定位报告/租金 及运营收入测算及 招商计划节点）4战略规划会刚需型拿地后30d完成项目战略规划会；改善性或商业 项目在拿地后45天完成项
12、目战略规划会，并将成果邮件 集团项目PMC、公室/集团商管等相关部门项目战略规划会 报告、会议纪要、 定位版战略意图 书、会议决策点5项目目标版确定详见考核版核心指标管理流程目标版战略意图指 导书审批完成6招商业态规划确认拿地后2个月，方案批复前3个月完成；提交招商业态 规划报告并经集团商管部审批通过。并将成果邮件发送 集团项目PMC、公室、事业部设计等相关部门方案版招商业态 规划报告7方案设计批复取得政府部门岀具的方案设计批复文件“方案批复”文本 电子扫描邮件8样板区开工样板区总包单位进场，进行基础施工（售楼处+样板房）（若有桩基，则以桩基进场时间为准）商业项目：招商中心可与售楼处兼并；样板
13、区策划报告表4项目关键运营节点表9取得施工证拿地后平均周期6个月完成，取得政府部门岀具的建 设工程施工许可证照“建设工程施工许 可证”文本电子扫 描邮件10取得开发贷取得施工许可证后 30大内，完成开发贷，开发贷款首批 放款实际到账日无11开工指非样板区桩基单位进场施工或基础土方开挖时间（按 孰先原则）桩基/ 土方施工完 成+开工审批单 完成12主体施工达到预售 条件（首批单体）首批销售单体主体施工达到当地预售条件为标准形象进度13样板区开放售楼处及招商中心（会所）、样板房（临时或实体）装 修、样板区室外景观等完成，达到满足开盘预售的条件（以营销认定为准）形象进度样板区验收确认单14取得预售证
14、（首批 单体）指开盘前一周内取得首批销售单体政府部门出具的预 售许可证照；“预售证”文本电 子扫描邮件15销售开盘（首批单 体）开盘前需符合1 ）开盘前样板工程（包括售楼处、样板 房、样板景观区、会所等）必须完工开放，保证蓄客期 1个月；2）开盘前量及去化要求符合营销要求。实际进度16主体结构封顶指最后一栋单体完成主体结构顶层顶板结构施工形象进度、现场评 审、会议纪要17主力店合同签订及 一般商户合同签订30%以上竣工前6个月内完成；提交集团商管部进度说明。合同签订清单18完成外立面落架指最后一栋单体外立面脚手架落架完成形象进度19取得竣工备案证取得政府部门岀具的竣工备案证竣工备案证20一般商户合同签订50%开业前5个月内完成；提交集团商管部进度说明。合同签订清单21一般商户合同签订80%开业前4个月内完成；提交集团商管部进度说明。合同签订清单22商业接管1）开业前6个月内完成。2）达到主力店工程交付条 件表；3）集团商管查验交付终版项目交付条件 确认/交接清单、现 场评审、会议纪要23大于2000平米店铺及主力店进场装修开业前5个月内完成。项目工程交付条 件表/现场评审、 会议纪要24取得交付证取得政府部门出具的交付证取得交付证25取得大产证取得政府部门出具的大产证取得大产证26商业开业达到商业公司试营业要求实际
