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1、-住宅物业四级效劳标准.1住宅物业四级效劳1.1.1综合效劳应符合表22的规定。表1综合效劳容及要求项 目容及要求客户效劳场所1、有客户效劳中心，至少应配置有办公桌、椅、饮水机、接待台、 机、复印机、电脑、打印机、网络、办公收费系统。2、公示有物业效劳企业营业执照、资质证书复印件或其它管理人名录证书复印件、工程主要效劳人员、照片、岗位信息，物业效劳事项、效劳标准、收费工程、收费标准、收费率每季度统计1次、报修、三级投诉等物业效劳及收费信息。有管务信息查询台。提供特约效劳的，应公示效劳工程、效劳标准及收费标准。表22续项 目容及要求客户效劳场所3、客户效劳中心工作时间至少12小时值班，其它时间物
2、业管理区域有值班人员。4、公示有24 小时效劳。人 员1、从业人员按照相关规定取得职业书。2、实行工程经理责任制，一个物业管理区域配备1名工程负责人。工程负责人应取得市物业效劳工程经理证书或注册物业管理师执业书。3、从业人员及工程负责人应纳入市物业效劳信用信息档案管理系统、持有执业名册证书。4、工程物业效劳中心配备有客户经理，每人管理户数应不高于200户。5、从业人员统一着装，佩戴标志，规效劳，语言文明，主动、热情。制 度1、已制订含有管理规约、便民效劳指南容的业主手册。2、有双方签订规的前期物业效劳合同，合同权利义务关系明确。3、有共用部位及共用设施设备维修养护、消防平安防、绿化养护、环境卫
3、生、公共秩序维护等管理制度。4、有突发公共事件应急预案。5、有培训、考核体系。6、有物业效劳工作记录。档 案1、有物业效劳档案管理制度，有电梯、消防等设施设备承接查验、运行、维修、养护档案资料。2、档案资料管理规、齐全、整洁、查阅方便。3、有档案管理人员，并设置有档案资料室。4、应用物业效劳电子软件管理根本信息、根底资料、维修养护资料、收费资料等。标 识1、重点部位按相关要求设置有平安警示标识、消防标识、导向标识、指示标识及其它标识。2、有倡导文明、环保、安康生活的温馨提示标识。3、房屋栋号、房号及公共配套设施、设备标识清晰、明显。4、标识的材质和设计风格应符合本工程的品质定位。客户效劳1、每
4、季度公示物业效劳合同履行情况。2、重要物业效劳事项应在主要出入口、各楼单元门以书面形式履行告知义务，并通过信息平台以短信形式告知业主。3、对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。4、水、电急修20分钟、其它30分钟到达现场；由专项效劳企业负责的设备设施应在30分钟告知；维修回访率不低于30%。5、业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日回复；投诉回访率不低于90%。6、每年进展1次第三方满意度调查，客户满意率不低于85%。7、有宠物管理制度与措施，设置宠物管理标识，严格管理，有园区犬只花名册。8、出入口配置有便民效劳推车，配置标准不低于1辆/200
5、户，不少于8辆。9、投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。10、有智能公共播送系统，型材稳固耐用，造型美观，播放播送与背景音乐。11、男女分设的公共卫生间能正常使用，公共卫生间的残疾人无障碍设施使用情况良好，无侵占、损坏等现象。12、每年有组织业主参观共用设施设备机房。13、提供特约效劳。14、承受委托，提供代收，水、电、燃气、网络开通办理手续及费用代缴效劳。15、重要节日进展节日气氛营造。表22续项 目容及要求专项委托效劳管理1、签订有专项效劳委托合同，明确各方权利义务。2、专业效劳企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业书。3、专业效劳企业人员进入物业管理区域
6、应佩戴标志。4、对专项委托效劳有监视及评价机制，有监视评价记录。1.1.2共用部位及共用设施设备运行和维修养护应符合表23的规定。表2共用部位及共用设施设备运行和维修养护容及要求项 目容及要求综合管理1、按照相关规定实施承接查验。2、按照DB510100/T 054-2010的规定进展维修、更新、改造。3、有房屋共用部位及共用设施设备的根底档案。4、共用部位检查中发现的问题，应按照责任围编制修缮方案，并按方案组织修缮。共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，属于急修围，应在20分钟组织到场维修。5、按合同约定规使用房屋专项维修资金，有紧急维修情形，按维修资金紧急使用预案实施维修。6、每
7、年第4季度制订出下一年度维修养护方案。7、特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。8、雷电、强降水、大风等极端天气前后有检查防措施。9、设备机房1每半月清洁1 次，机房整洁有序，室无杂物。2设有挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。3在明显易取位置配备有符合规定的消防器材及专用工具，确保完好有效。4设施设备标识、标牌齐全。5贴或悬挂相关制度、证书。6记录齐全、完整。10、运行、检查、维修养护记录应每月归档。共用部位1、房屋构造每季度巡视1 次梁、板、柱等构造构件，外观出现变形、开裂等现象时，应建议相关业主申请房屋平安鉴定，同时采取必要的防护措施。按照鉴定结果组织修缮。2、建筑部件 1每季度检查1 次外
8、墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。 2每半月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。 3每2个月检查1 次共用部位的室地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4每年汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3、附属构筑物1每半月巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2每半月检查1 次雨、污水管井等。 3每半月巡查1 次大门、围墙、围栏等。4每半月巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。表23续项 目容及要求共用部位5每年检测1 次防雷装置。4、外墙每5年清洗外墙1次，外墙外观整洁。共用设施设备空调系统1、运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设
9、施设备进展系统检查。2、运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室温度符合相关规定。3、有节能措施，每月对能源消耗进展统计、分析。4、每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2次风机盘管虑网，每2年清洗消毒1次风管。5、每年检查1次管道、阀门并除锈。供水系统1、每半年至少应对二次供水设施进展1次清洗消毒，水质符合GB 5749的要求。2、每日巡检1次供水设施，发现跑冒滴漏现象及时解决。3、每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。5、不具备自动切换功能的，每2个月手动
10、切换1 次备用水泵。 6、每年检查3次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1 次水泵。排水系统1、有防汛预案，每年至少组织1次演练。2、配备有防汛物资沙袋、防风胶纸、雨具、照明工具、发电机、抽水泵等。3、排水设施：每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进展检查，组织清理、疏通；每次降雨前后对主要排水口、管井进展检查。4、污水泵：汛期每日巡视2次，平时每周巡视1 次，检查设备运行状态；每周进展1次手动启动测试；每季度养护1次。5、化粪池：每半年清掏1 次，发现异常及时清掏。供配电系统及照明1、楼照明：每日巡视1次，一般故障12小时修复；其它复杂故障3日修复。2、楼外照明：每周巡视3次，一般故
11、障1日修复；其它复杂故障5日修复；每半月调整1次时间控制器。3、应急照明：每日巡视1次，发现故障，30分钟到达现场组织维修。4、低压柜：每日巡视2次设备运行状况；每半年养护1 次，养护容包括紧固、检测、清扫；每年检查1次电气平安。每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表。5、低压配电箱和线路：每月检查2次设备运行状况；每年养护1次，养护容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1次双路互投开关。6、控制柜：每半月检查1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护容包括紧固、检测、调试、清扫；每半年校正1次各种电器元件或控制设备的设定值；每年检查1次远控装置。7、发电机：每半月试运行1 次，保证运行正常；每年
12、活化2次蓄电池；每5日巡视1次充电机和蓄电池。8、配电室、楼层配电间：有门、孔、洞、窗等处的防鼠措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标识准确。9、变电站上下压电缆沟、电梯底坑无积水。每年组织对上下压母线、配电盘、变压器、电缆进展1次例行试验，根据试验记录对相关设备进展维护。10、每3年检验1次部核算电能表。11、路灯、楼道灯完好率应不低于90%。表23续项 目容及要求共用设施设备平安防系统1、物防1外露管道等易攀爬处有防盗设施，如：防盗伞、防爬刺、带钩铁丝或抹黄油等。2设置非机动车集中停放点，有序停放，并安装监控设备。3应安装单元防盗平安门。4物业区域路灯、楼道灯等夜间照
13、明设施齐全，使用正常。5落实专人对各类物防设施每半月开展1次全面检查，及时排除平安隐患。2、技防1报警控制管理主机：每日检查1次，保障设备运行正常。2红外对射探测器：每周做运行状态测试1次，保障设备运行正常。3图像采集设备：每周检查2次监视画面效果、录像、图像保存等功能，保障设备运行正常。4摄像头：每月检查1次聚焦、清晰度、红外夜视、遮挡物、镜头清洁等情况，进展相应调校。5楼宇对讲设备：每月检查2次按键、显示屏、通话等功能状况，保障设备运行正常。6门禁管理设备：每半月检查1次，保障设备运行正常。7技防设施设备出现运行不正常和损坏等问题，应立即进展维修。3、消防1消防设施设备完好，可随时启用；保
14、持消防通道畅通。2在出入口、电梯口、防火门等醒目位置有提示火灾危险性、平安逃生路线、平安出口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语、平安疏散路线指导图。3有消防平安责任制，明确各级岗位的消防平安职责。4有灭火和应急疏散预案，有义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防根本知识和技能；每年组织2 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。5对以下消防设施，应每日进展检查：a. 火灾报警器的功能是否正常、指示灯有无损坏；b. 消防泵房的阀门、报警阀组、管道压力、供电是否正常；c. 疏散通道、平安出口的防火门是否完好，常闭防火门是否处于正常状态。6对以下消防设施，应每月进展1次检查或试验：a.
15、 进展消防水泵启动运转，检查其运转是否正常；b. 消防水泵接合器的接口及是否完好，有无渗漏、闷盖是否齐全；c. 屋顶供水水箱的储水水位；d. 消防泵房间的防火门是否完好；e. 灭火器的压力是否到达要求、是否过期失效、是否生锈、是否无法启用；f. 室消火栓的设备及报警按钮、指示灯、报警控制线路功能是否齐全完好，有无故障、生锈、漏水，接口垫圈是否完整无缺。消火栓箱门是否完好无缺，是否能正常开启。7对以下消防设施，应每2个月进展1次检查或试验：a. 火灾警报装置声光显示、消防控制设备的控制显示功能、应急照明、疏散指示标志等是否有效、是否处于正常状态。对主、备电源进展自动转换试验；b. 进展消防电梯强制停于首层试
