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1、晋江市豪富花园可行性研究报告晋江市豪富花园可行性研究报告一、项目建设背景晋江市豪富花园由石狮市豪富华房地产开发有限公司（以下称本公司）投资开发。本公司不论是资金实力，还是开发水平在全省来说可谓是首屈一指的。根据晋江市的城市总体规划发展以及青阳街道办事处洪宅垓村片区控制性规划要求，为了能改善居民的生活质量和提高该地区的房地产整体水平，本公司决定将该小区开发成高品质的商业住宅小区。该花园小区将是青阳洪钠村重要的商业住宅区。经过对晋江市全面认真的市场调研及对该项目区位环境进行反复的分析比较，根据晋江市目前的房地产现状与发展趋势，本公司将才用“入户花园”户型设计为主，做到能满足晋江市城市居民新的住房要
2、求和高品质定位的准确。完全不用担心项目的销售问题，而且该项目具有丰厚的利润。该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目开发建设工作也已相继展开。二、项目概况该项目位于晋江市青阳街道办事处洪宅垓村规划红线内，在晋江市新区，东至泉安路，北至晋江西环路。场地地势平坦，交通便利，城市公共配套设施完善。项目占地10948平方米。总建筑面积为39136平方米，其中商业住宅用房32844平方米、地下建筑面积6292平方米。容积率：3.0。整个项目共建四座十一至十四层的小高层商住楼房，沿街底层为商业配套用房（约占8%。1号楼一层架空，为小汽车泊车车库及小区配套公建设施，二至十层为单元式住宅，十一、十
3、二层为复式住宅，建筑主体高度为36.30米；2号楼一层为沿街店面，二至九层为单元式住宅，十、十一层为复式住宅，建筑主体高度34.20米；3号楼为弧形单元式住宅，共四梯，其中两梯为十一层住宅、两梯为十四层住宅，十一层与十四层间隔布置，底层为沿街店面，上部均为单元式住宅，顶部两层为复式住宅，十一层建筑主体高度34.20米，十四层建筑主体高度43.20米；4号楼为单层小汽车泊车停车场，建筑主体高度3.60米。1、2、3号楼设联体地下室，1号楼地下层4.60米、2号楼地下层4.10米、3号楼地下层3.30米，平时作为地下小汽车泊车停车库及设备用房，战时设三个六级人防单元。工程总体采用钢筋混凝土框架剪力
4、墙结构。1、2、3号楼消防按高规二类设计，单层车库消防按低规设计。具有一定的开发规模，并能为品牌的延续提供保障，能给公司带来良好的社会效益和经济效益。三、晋江市总体介绍晋江市是福建省的一个县级市，它地处我国东南沿海，东临台湾海峡，南与金门隔海相望，历史上一直是军事经济上的著名重镇，曾经为“海上丝绸”之路的起点。1992年3月，经国务院批准，晋江市正式成立。全市总面积6994平方公里，但陆地面积仅649平方公里，海域面积6345平方公里。晋江是台湾同胞的主要祖籍地，是我国著名的侨乡之一。2004年，晋江市完成国内生产总值1760亿元，经济总量在泉州市位居第一，列全国第六。人均GDPg过52600
5、元人民币，经济发展保持良好的发展势头。据了解，晋江市2004年上半年，已累计完成房地产投资16346万元，新开工的房屋建筑面积27.66万平方米，分别比去年同期增长48.6%和90.2%。业内人士分析，房地产商之所以敢在晋江如此大规模进行房地产投资并开工建房，关键一点是晋江经济保持高速发展，房地产商对于晋江的房地产市场看好，对于晋江的房产市场走出低迷呈乐观态度。到目前为止，晋江房地产竣工面积24.16万平方米,同比增长131.78%,销售面积4.93万平方米,预售面积达5.12万平方米,同比增长714.47%。这些数据表明，由于经济发展保持高速，越来越多的本市人口和外地人口倾向在晋江买房安家落
6、户，预售面积呈快速增长态势。显示出其强劲的增长势头。正在启动二期开发。四、晋江市住宅市场分析1、2004年以前晋江市住宅市场分析在这之前，晋江市住宅水平一直维持在工业园区1500元/m：古城区2600元/m2,而新区住宅价格也一直在2300元/m2左右徘徊。究其原因不外乎以下几点：土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。整个晋江市的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅，贵了又
7、觉得不合算。居民居住观念没有改变。大多数晋江市人认为，晋江市新区是一个工业区，不适宜居住。同时，洪宅垓村一直以来治安、环境都不好，在一定程度上限制了该区域的房价。消费观念也限制了整个晋江市的房价。许多晋江市居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。这段时间里，虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策，但一直没能使晋江市房地产更上一个台阶。2、2004年以来晋江市住宅市场分析2004年是晋江市房价飞涨的一年。2003年10月份，晋江市土地全面实行招投标。这对于晋江市整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商取得土地的唯一途径就是市场招投标，土
8、地市场更趋于公平。与此同时，政府出台了一系列的相关政策。晋江市强化“强市富民”意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行,2004年全市经济继续走强。同时，改变全市居民的消费观念。规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐步走上规模化、集约化经营。把房地产开发作为城市新的经济增长点，大力发展城镇建设。在市区范围内，加快土地供应制度的改革，停止新批量土地的开发项目，对存量土地开发项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。同时，积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设。加强城市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。3、晋江市新区住宅市场具体分析2003年拍卖的土
9、地中还没有一块形成楼盘，而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。据晋江市建设局市场调查统计：晋江市今年房价总体将上涨了14.8%综上所述，新区的住宅公寓房价均在2500元/m2，小高层在2800元/m2,复式楼中楼在3100元/m2o4、本项目的发展前景本项目位于晋江市青阳街道办事处洪宅垓村，项目总投资额为7668万元。同时，随着新区二期建设进行，该区块将成为连接古城和新区的中心。所以，根据现有关市场价（未考虑房价上升），本项目住宅均价定位在280g3000元/m2五、项目建设指标在舁厅P项目单位数量1总用地面积平方米109482建筑基底卸积平方米36243总建筑面积平方米391363.1地上建
10、筑面积平方米328443.2地下建筑面积平方米62924容积率3.05建筑密度33%6绿地率30%7总户数（户）1988总停车数（辆）2019物业经营管理用房平方米12010可售住宅面积平方米31644六、项目开发进度及投资安排计划2本项目计划自2005年元月开工，至月竣工，总工期 年,为节约投资，决定分区分段开发，开发一片，交付使用一片，据市场分析，预计每期推出的商业住宅房有可采用分期付款的形式预售，按市场吸纳能力和公司开发能力及资金筹措的可能性，进行项目开发.平均销售单价=销售收入/开发工程量二/=（元婚）平均变动成本二变动成本/开发工程最/二（元4）故可求出盈亏平衡点00:00=固定成本
11、/平均销售单加单位变动成本=*/-）=ms）即本项目不至亏损的最少商业住宅房开发面积为七、项目开发银行贷款的利弊采用银行贷款的方式进行融翁一直是我国房地产公司主要的融资渠道，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持.我国房地产业巳成为与银行业高度依存的一个行业，房地产信贷门槛的提高导致房地产融资成本提高上目前，房地产行业迫切需要银行借贷及银行以外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。自2003年以来房价节节攀升，有的城市一个星期一个价，上升幅度达50%“当前影响房价上升因素从供求关系来说，归纳起来不外以下四个方面：（一），经济发展的常规因素影响房价上升1 .经济快速增长，职工可支配收入增
12、加，加大了对住房的要求,2003年我国GDP增长9.1%,创近年来新高,居民可支配收入增加.2 .房地产自身发展规律带来住房需求的增长。从整体来说，我国住房需求巳进入了改善需求增加的阶段，从而带动整个住房需求增加.3 .城市建设和旧城改造加快，带动了房地产业和住宅的需求旧城改造和危陋房拆迁各地一直在进行，但自提出城市经营或经营城市的理念和措施以后，各地城市建设和旧城改造普遍加速，必然增加住房需求.4 .城市化进程加快，农民进城住房需求增加这一方面城市建设加快，吸引农民进城；一方面是中央提出解决“三农w问题和改变城乡二元社会经济结构政策取向，促使农民进城，这些都是增加城市住房需求的因素。民房地产
13、金融的发展，尤其是住房消费信贷扩展，直接拉动了住房需求.6 .国际经济往来的发展也增加了住房的需求，特别是我国加入WTO以来，这种趋势更明显。7 .近些年来我国社会资本相对宽松，很多其他行业的资金注入房地产，这一方面推动了房地产业的发展，同时也有拉动建材价格上涨，推动住房成本上升的因素.8 .房地产行业的扩展，也是推动房价上扬的原因。近年来旅游房地产的建设，分时渡假制度的兴起，相应房屋建筑增加，拉动了建材价格和房价的攀升。9 .行业的互动效应。如私家汽车消费的增加，带动了住房消费改善需求的增加，拉动房价上扬；反过来又刺激了私车消费的增加，形成互动循环。10 .成本增加直接推动房价上涨。这一方面
14、包括住房综合质量（不只是安全质量）的提高，新材料的应用，合理成本的增加；另一方面也包括其他建材如钢材、电等价格上升；此外还有土地价格上升的因素。（二）、政策预期因素国家为了推动房地产业发展曾采取了很多政策措施，而这些措施一般是为了促进居民对住房的消费，这势必增加需求总量，拉动房价上扬。例如：1 .为了刺激住房需求所采取的金融政策，如降低利率，开展住房消费信贷，推行住房公积金制度等，这些政策都有效地增加了住房的有效需求。2 .减免税费政策。为了促销，有关部门几次降低了住房销售中的税费。3 .为了有效调控房地产市场，政府适当控制了土地供应量，2003年比2002年土地购买下降了18.9%相应要影响
15、到住房的供应量，势必要影响房价。4 .产业政策。为了使住宅业成为新的经济增长点和消费热点，为了把房地产业发展成支柱产业，国家均采取了很多优惠政策。这既有鼓励开发商积极投资开发建设增加住房供给方面的政策，也有鼓励居民住房消费方面的政策，而更多的是后者。5 .旧城改造和城市建设方面的政策。尤其是危陋房拆迁改造方面的政策，支持居民购房，这是支持和鼓励居民购房力度最大、持续时间最长的政策措施。此外为实现居民小康住宅水平，政府也采取了相应的政策措施。以上这些政策目标基本都实现了，增加了居民住房需求，改善居民的住房条件，相应拉动了住房价格上扬。（三）、心理预期因素跟往常价格波动一样，这次房价上扬也有人们的心理预期。首先是居民对整个国民经济形势看好。新一届中央领导集体，坚持求真务实的作风，各项经济工作稳步前进，形势喜人，人们对住房投资预期看好，乐意将钱用于住房消费，纷纷买房，改善住房条件。其次是居民对住宅降价预期开始消除，不再持币观望，纷纷买房。关于这一点与我们住房的导向有关。长期以来，我们一直宣传我国房价与家庭收入比高，总是说国外房价收入比是1:3-6,即一套标准房的价格为家庭年收入的3-6倍，而我国是7倍以上，有的甚至说成是1:20,就是说我国
