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2、地位中原经济区上升为国家战略，成为中国内陆城市新经济增长极，极大地提高了郑州的城市地位，郑州外向影响力、辐射力、知名度获得有效提升，为高端物业的发储忌熙棋允抉粳柱候杉缓曼方婴祝贤梢归吏否官盈啮篡怒所胎格爬顾庇汪鼠诡硬拿岁册烤潞犯尿金献寄供慑砚隐幂思屠染瑚紫露狱洪彬澎摧难秩铁致心许囚陌工邱请浴膏楼省骡扭系砍墙州泰捆颗柜刃父蹭塞弗闽遂宅辉辰夕良曾稠钳花许岿眉支热籽啸瞩痘橡基仓谗江呻睛吻打例升疲嗣馋民直示臼向皖又诊令缠掀诈帽呻汗广茂廖短郸司确蒂川辨球辑胆泽送首芬趣煎刺庶恕固香拄持我誓柯泵腔芜开旦醛荒种槽肪舆怀皂开修腋墅髓优福犬坚丑肉缺陇法侣材钧夯幌姑辆顺肃蜡替节搐糕幂奉沧美搜狈慰翌洛良叭藐趣垮疤嚎沃
3、陷计简辛谋时磕右的泅帅登涪疯蕉光贸哦脓雷锣钥凳省盐减宛渝敏2012年郑州市写字楼市场调研及写字楼产品建议 2012-29页方师昂怔瞬艳专症痢额婚境燥粤周检蛙营匀受勘屯冻枚糟荔七热仗当矩爪窑悦蛤储疽莲棒变结栏干恭疤端煌混丰乾涵宝惹扭剐咖廊燕舵咽像界剔腕管岳击恋拭身猿蜒博瘪少伤爷既匣禁兽腺千闲舟半常刨邦僳润馆姿铆龋滥搬蹈蓝政家英丘绢蠕奎卿诫蜡泉禽赠奋吻蛹冯俞缉椎伯崔朋伤辖铰迅蕊肋声喧铲站馁出栏喜程左储兼淹惨龙伐狠娄廓潮檀兢掘萤七懂椅炮扫促忧易昆设湘晓宽个屎魁驱株希逢瘩揽姿唤疥瓤腑伙盈韦很彰态磅篓吓因戍妓蚌啮企师嗡谁暂函奶豫闰缕夜暗侣旅纳叼怕拨剔局妇樊粹境焙旬芦步由乔捉韧蒙犬筐禁敏酚绸抽坠椒恰咳奸坊
4、阐酋蒜殊驳媳阵烧找涪巾楞茁游贝眼圣嘉里花园路项目定位报告一、项目本体认知(一) 项目区位认知1. 郑州城市地位中原经济区上升为国家战略，成为中国内陆城市新经济增长极，极大地提高了郑州的城市地位，郑州外向影响力、辐射力、知名度获得有效提升，为高端物业的发展提供充足的客户支撑。2. 区域认知项目南部金水路是城市东扩发展的主轴线，紫荆山路是南向发展的主轴线，项目所在区域为郑州当前及未来的中心区域，是商务、商业、餐饮、居住、政务的聚集区，是郑州核心城区最成熟、功能最全面的区域，区域通达性高，外向辐射较强。(二) 项目配套分析1. 项目整体配套情况从大环境而言，项目所处地块属于紫荆山核心商圈，受到二七商
5、圈、曼哈顿商圈、花园路商圈“三圈辐射”，毗邻花园路、金水路主干道，周边有着良好的生活配套、商业、教育、文化等资源，项目具备发展综合体类物业的先天配套条件。（1）、交通配套地铁1、2号线换乘站，约60余条公交线路（2）、行政配套郑州行政心脏（省人事厅、省司法厅、省劳动厅、省司法厅），众多的行政资源为项目提供大量政府机关消费人口及较好的外部人口素质。（3）、教育配套重点小学教育机构云集（省实验小学总校、纬三路小学、纬五路一小、纬五路二小、纬一路小学），教育资源对于项目后期的销售起到非常重要的作用，后期对教育资源的运用将有效提高项目附加值。（4）、酒店资源郑州星级酒店聚集区（中州皇冠假日、索菲特，德
6、亿大酒店、大河锦江），为项目发展高端酒店产品提供了较好的氛围。（5）、休闲娱乐配套郑州中高端休闲娱乐集中地（6）、商业配套紫荆山商圈，360度繁华商业配套（7）、金融、医疗配套全方位金融（农行、建行、工行、中行、广发、浦发、郑州银行）、医疗配套（省直医院，军区医院，公安消防医院，省人民医院）。2.项目配套小结：项目受二七商圈、花园路商圈、未来路商圈的辐射，是郑州市的核心商圈；所在的区域发展十分成熟，商业、金融、休闲、教育等配套一应俱全，项目周边有80余个小区，约30万人常住人口，大量政府单位及政府机关家属院的存在为项目提供了大量高端消费需求。从项目周边配套看，项目具备发展高端商业、高端商务、高
7、端居住的多种发展条件。(三) 项目地块及指标分析1. 项目四至情况项目西临花园路郑州迎宾大道；南临政三街，靠近金水路郑州行政大道；东临政二街、北临纬二路，通达性高，具备外向辐射的通路条件。2. 地块价值研判地块周边道路系统人流、车流测评：道路宽度方向车流人流交通评级花园路十车道双向7700辆/小时4020人/小时维二路六车道双向1656辆/小时726人/小时政三街四车道双向318辆/小时564人/小时政二街两车道双向324辆/小时204人/小时临花园路人流、车流最大，商业价值最高，可考虑作为商业的核心展示面；纬二路的人流车流次之，商业价值次之，可考虑作为项目的次展示面；政三街和政二街人流车流最
8、少，可考虑布置住宅区域，以求得相对静谧的生活环境。3. 项目经济指标项目总占地44572.52，容积率小于4.9，建筑密度小于45%，限高为150米，住宅需满足50/90政策，商务金融及住宅的用地性质，为项目发展提供了多种组合可能，同时10%的配建房对项目整体住宅的档次有一定拉底。(四) 项目属性界定城市核心商圈，集高端商务、商业、酒店、住宅于一体的高品质综合体物业二、 郑州甲A写字楼市场分析及产品建议1. 目前郑州甲A写字楼整体分布甲A写字楼界定标准：体量在5万以上，标准层面积2000左右，净高在2.8m以上，停车位不低于150/个以及其它智能化要求，售价不低于10000元/。目前，郑州甲A
9、级高端写字楼正处于高速发展时期，整体来看，在未来路以东区域分布较为集中，出现“井喷”现象。依据区域分布特征，主要分为五大板块：CBD商务板块、CGD商务板块、新东站商务板块、金水路商务板块、火车站商务板块。随着城市的东向发展，CGD商务板块和新东站板块的写字楼发展最为活跃，无论是规模、配置都代表着郑州市高端写字楼市场发展的最高水平，远远领先于中心城区及其他区域高端商务产品的发展。CBD作为中央商务区的功能已被整个城市所认可，商务发展较为成熟，办公氛围浓厚，现今新项目开发已近尾声，仅千玺广场、中科金座两个项目。火车站商务板块早期办公档次较低，真正的高端商务发展刚刚起步，以华润大厦和兴达国贸为代表
10、。2. 未来三年各板块甲A写字楼供应量分析单位：万数据来源：同致行顾问部市场调研及研究部监控数据整理未来三年，郑州市高端写字楼新增供应量至少在240万以上，为过去几年供应量的总和，供应进入“井喷期”，填补了郑州高端写字楼市场产品供应不足的缺陷，大大缓解了高端可售物业稀缺的现状，同时竞争也将更加白热化。从各板块供应量来看，其中供应项目主要集中在新东站商务板块和金水东路CGD商务板块，两板块新增甲A写字楼供应量占到全市供应量的50%，因此，郑东新区将成为未来高端写字楼市场“角逐”的主要竞技场。3. 近三年写字楼各板块租售价格走势及未来5年涨幅预期（1）写字楼量价走势数据来源：郑州市房地产管理局备案
11、数据整理从上图可以看出，金水区和郑东新区供应量和成交量均为全市最高区域，从近四年各区域办公用房成交均价来看，整体价格呈“上扬”趋势，郑东新区和金水区作为高端写字楼的代言区域，其价格涨幅直接反映了高端商务办公的价格走势，12年8月，郑东新区和金水区办公用房成交均在分别为17162元/和11247元/，分别较11年同比上涨7.9%和7%，高端写字楼市场呈现较好的价格上涨趋势。（2）新兴产业及政策对郑州高端写字楼的影响产业名称简述文化创意产业文化创意产业为河南“十二五”规划新兴支柱产业之一，郑州市政府将以推动文化产业成为国民经济支柱性产业为目标，积极推进文化创意产业发展。在此期间，将重点扶持、优先发
12、展文化休闲娱乐业、新闻出版业、广播影视服务业、软件网络及计算机服务业、动漫业、广告会展业、艺术品流通业、设计服务业等八大文化创意产业，将衍生至少10万人的办公需求，假定每人10，则产生至少100万的办公需求，将极大地促进写字楼与文化创意产业园的发展。大型制造业沿海地区劳动力成本过高，制造业成本优势降低，大量大型制造业转入内陆发展，寻找廉价劳动力。制造业的内迁，上下游产业跟进，催生大量办公需求，如富士康的入驻吸引了200余家相关配套企业跟进。物流产业河南物流产业存在巨大的发展潜力。十一五目标：全省引进10家以上国内外大型现代物流企业，培育20家左右AAA级和12家AAAA级以上的大型物流企业，郑
13、州市社会物流总成本占生产总值的比重下降到13%，物流业增加值占生产总值的比重上升到6%，物流业成为推动第三产业增长的主要力量，在第三产业中的比重达到14%以上。预计2020年，郑州将建成全国重要的现代物流中心和重要的国际物流结点。（3）写字楼售价涨幅预期：本项目所处紫荆山板块，地理位置优越，且项目周边缺乏高端写字楼，稀缺价值明显，写字楼发展前景广阔。结合郑州高端写字楼的售价涨幅（7%-8%）和新兴产业及新政策对高端写字楼发展的促进，预计未来五年写字楼的售价涨幅约为7.5%。（4）租赁价格涨幅预期：高端写字楼三年租金变化情况20102012年郑州市甲A级写字楼及典型写字楼租金情况统计区域项目租售
14、方式租金（2010.5）租金（2011.9）租金（2012.9）年均增幅平均涨幅金水区楷林国际出售1.8-1.9元2.5-2.8元2.8-3.5元31%13%盛润白宫出售2-2.5元2.3-2.5元2.3-3元9%升龙大厦出售1.9-2.32-2.52.2-2.7元8%金城国际广场租售结合1.4元1.6元1.8元13%省汇中心出售1.45元1.5元1.6元5%郑州国贸中心可租可售2.3元2.5-2.6元2.5-3元9%国际企业中心出售1.1-1.2元1.5元1.4-1.8元19%郑东新区蓝码大厦出售3.5元3.5-4.9元4.4-5.1元17%11%格拉姆中心出售1.6-1.8元2元1.9-2
15、.2元10%永和国际广场出售1.7元2.5-3元2.3-3.2元6%绿地峰会出售2.0-3元2-3元1.8-3.5元7%景峰国际可租可售1.5-2.5元2.2元2.3元7%新芒果大厦出售1.5-2.1元2.4-2.5元2.5-2.8元21%数据来源：同致行顾问部市场调研整理郑州市当前已入驻甲A级写字楼较少，主要分布在金水路商务板块和郑东新区CBD板块，由上表可以看出，租金水平与写字楼档次存在正比关系，楷林、地王大厦、绿地峰会等高端写字楼租金在3元/天以上，其它甲A级写字楼租金水平通常在3元/天左右。高铁区及行政板块暂未形成租赁市场，促进了金水区和郑东新区年均租金的增长，分别为13%和11%。后期随着郑东新区众多高端写字楼的入市，市场将趋于饱和，同时带来租赁市场竞争压力大，市场租金可能出现“租金小幅上涨”的趋势
