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1、1、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是有基准地价的地区可，通过对基准地价进行修正 而得出土地价格的方法。基准地价的是某一级别或均质地域内分用途的土地 使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价 上下波动。基准地价相对应的土地条件是土地级别或均质地域内同类用地一 般条件。因此，通过对待评估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的 比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年限和估价基准日等方面的 差异大小，对基准地价进行修正即可得到待评估宗地的价格。（1）计算公式 根据国家土地管理关于评估的有关规定，基准地价系数修正法的基本 公式为：Pi=PX(1+K)XYXTXFX
2、Kij式中：Pi待估宗地地价；P待估宗地对应的基准地价；K待估宗地宗地区域、个别因素总修正值Y待估宗地使用年期修正系数；T待估宗地期日修正系数；F待估宗地开发程度修正系数；K容积率修正系数。ij（2）测算过程1）基准地价的确定根据江门市人民政府办公室2014年1月3日公布实施的（江府2013 27号）江门市基准地价标准，本次基准地价采用的是土地在正常市场条件 “五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯和宗地红线内土 地平整）的土地开发程度和合理容积率下于估价时点2012年3月1日的国 有建设土地使用权的熟地价格。土地使用年限工业用地为40年、住宅用地 为70年、工业用地为50年。价格
3、单位为元/平方米，币种为人民币。此次的基准地价内涵如下表-1，。表 1 ： 江门市各用途土地基准地价内涵商业用地土地开发程度五通一平价格类型首层楼面地价住宅用地土地开发程度五通一平平均容积率2.0价格类型平均楼面地价工业用地土地开发程度五通一平平均容积率1.0价格类型地面地价备注：五通一平：宗地红线外“通路、通电、给水、排水、通讯”，宗地红线内“土地平整”。江门市区各用途级别基准地价如下表2：表2 :江门市区2013年各用途级别基准地价表单位：元/平方米土地用途土地级别商业用地住宅用地工业用地含路线价不含路线价一级606546991671600二级436736361169485三级268925
4、34901409四级18391812611336五级11541149409274六级605605备注1.工业用地级别基准地价为首层楼面地价；2.住宅用地级别基准地价为平均容积率.0下的平均楼面地价；3.工业用地级别基准地价为平均容积率.0的地面地价。表 3 ：江门市区土地各类用途地价水平确定参考表用地类型参照 基准修正 系数备注对应的土地利用现 状地类（一级类）用地类型参照 基准修正 系数备注对应的土地利用现 状地类（一级类）批发零售 用地商业基 准地价1.0批发零售用地指主要用于商品批发、 售的用地。包括商场、商店、餐厅、 吧、超市、各类批发（零售）市场、 油（气）站用地等及其附属设施和金
5、证券营业场所等用地。零酒加商服用地融住宿餐饮 用地1.0住宿餐饮用地指主要用于提供住宿、 饮服务的用地。包括宾馆、酒店（含 寓式酒店）、饭店、旅馆、招待所、 假村等。餐公商服用地大型商贸 综合体、一 般商务金融用地0.85大型商贸综合体是独立的、用地面积 低于20000川，容积率不低于3.5的集 零售、销售、餐饮、连锁商场、百货 场、酒店、商务、金融、办公等于一 的大型商业专业整体项目场所用地； 商务金融用地是指企业、服务业等办 用地，以及经营性的办公场所用地。 括写字楼、商业性办公场所和企业厂 外独立的办公场所等用地。不商 体商服用地公 包 区其它商 服用地1.0上述用地以外的其他商业、服务
6、业、 地。包括洗车场、洗染店、废旧物资 收站、维修网点、照相馆、理发美容店 洗浴场所等用地。用回回商服用地城镇住宅 用地住宅基 :准地价1.0城镇住宅用地指城镇用于生活居住 的各类房屋用地及其附属设施用地。 包括普通住宅等用地。住宅用地别墅、低密度 住宅用地3.0别墅、低密度住宅用地特指容积率小 于1.0的别墅、低密度住宅用地。住宅用地工业用地工业基 准地价1.0工业用地指工业生产及直接为工业 生产服务的附属设施用地。工业用地采矿用地1.0采矿用地指采矿、采石、采砂（沙） 场，盐田，砖瓦窑等地面生产用地及 尾矿堆放地。1工业用地仓储、物流用 地1工业基准地价1.0仓储用地指物资储备、中转的场所
7、用 地；物流用地指物流产业用于物资储 备、中转、配送、分销作业、运输装 卸、交易场所用地及其相应附属设施 用地（含大型专业批发市场场所用 地）。物流用地须经市政府或市政府 授权的部门认定。ti工业用地公共设施 用地工业基 准地价0.7公共设施用地指用于城乡基础设施 的生产用地。包括给排水、消防、环 卫、公用设施维修等生产用地。不含负责营运上述项目单位营业办公用 地。公共管理与公共服!务用地用地类型参照 基准修正 系数备注对应的土地利用现 状地类（一级类）公园与绿地0.5公园与绿地指城镇、村庄内部的公 园、动物园、植物园、街心花园和用 于休憩及美化环境的绿化用地。公共管理与公共服务用地风景名胜设
8、施 用地1.0风景名胜设施用地指风景名胜（包括 名胜古迹、旅游景点、革命遗址等） 景点及管理机构的建筑用地景区内 的其它用地按现状归入相应地类。公共管理与公共服 务用地机关团体 用地1.0机关团体用地指用于党政机关社会 团体、群众自治组织等的用地。公共管理与公共服 务用地新闻出版用地1.0新闻出版用地指用于广播电台、电视 台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、 出版社等的用地。公共管理与公共服 务用地科教用地1.0科教用地指用于各类教育，独立的科 研、勘测、设计、技术推广、科普等 的用地。公共管理与公共服务 =用地文体娱乐用地1.0文体娱乐用地指用于各类非商业性 的文化、体育、娱乐及公共广场等白
9、用地。公共管理与公共服务 刁用地医卫慈善用地1.0医卫慈善用地指用于医疗保健卫生 防疫、急救康复、医检药检、福利救 助等的用地。公共管理与公共服务用地电信、邮政、 供电、供热、 供气设施用地1.0电信、邮政、供电、供热、供气设施 用地指用于电信、通讯、通讯塔、由 政、供电、供热、供气的生产性用地。 不含负责营运上述项目单位营业办 公用地。公共管理与公共服务 用地停车楼、库 用地工业基 准地价1.0指用于地面停放和保管车辆及其附 属设施的项目用地，不包括公共汽车 站场及交通运输站的停车场所用地。交通运输用地铁路用地1.0铁路用地指用于铁道线路、轻轨、场 站的用地。包括设计内的路堤路堑、 道沟、桥
10、梁、林木等用地。交通运输用地公路用地1.0公路用地指用于国道、省道、县道、 乡道及髙速公路的用地。包括设计内 的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木及 直接为其服务的附属用地。,交通运输用地汽车站及其他 附属用地1.0汽车站、停车场及其他附属用地指经 营性停车场、汽车客货运输站点及其 停车场等用地。交通运输用地港口码头用地1.0港口码头用地指用于人工修建的客 运、货运、捕捞及工作船舶停靠的场 所及其附属建筑物的用地，不包括常 水位以下部分。TJ交通运输用地管道运输用地1.0管道运输用地指用于运输煤炭、石 油、天然气等管道及其相应附属设施 的地上部分用地。i交通运输用地用地类型参照 基准修正 系数备注对
11、应的土地利用现 状地类（一级类）街巷用地1.0街巷用地指用于城镇、村庄内部公用 道路（含立交桥及行道树的用地。交通运输用地待估宗地位于江门市新会区沙堆镇梅阁村斗围（土名）用途为工业用 地，参照江门市区土地各类用途地价水平确定参考表，适用基准地价类 型为工业，评估时根据待估宗地所在区域的级别范围待，估宗地为四级用地； 根据江门市区2013年各用途级别基准地价表，四级工业用地对应的基 准地价为336元/平方米，即：P =336 元根据委托方提供的用地红线图，待估宗地面积为30696平方米，规 划控制指标为：建筑密度380%，容积率$1.0,绿地率W20%，建筑限髙W 24米，行政办公及生活服务设施
12、用地比例琢%；规划要求：设置机动车 出入口方位需在西面或北面道路;室外排水需为雨污分流制;按用电要 求设置电房；建筑外墙饰面需贴外墙砖或涂外墙漆建筑间距必须满足 国家有关规范要求;围墙位置不得超出用地红线和道路红线在路口处须 按要求倒角设置;道路及市政配套设施要与厂区同步规划建设同步竣工 验收；用地规划与建筑设计必须符合国家现行颁布的有关规范和管理规 定，见表4。表4：待估宗地各项经济技术指标用途土地级别对应基准地价（元/ mJ土地剩余使用年限（年）工业四级33650建设用地面积30696；主体建筑物性质：厂房；建筑密度30%,容积率31.0，绿地率20%，建筑限髙W24米，行政办公及生活服务
13、设施用地比例鷄2）待评估宗地土地使用年期修正系魏的确定待估宗地为工业用地，使用权类型拟定为挂牌出让，根据工业用地最髙使用年限为50年的原则，待估宗地剩余使用年期为50年，根据工业用地使用年期修正系数表，年期修正系数为1，详见表5：表5：工业用地使用年期修正系数表剩余使 用年期12345678910修正系 数0.05950.11570.16880.21880.26600.31060.35270.39240.42990.4652剩余使 用年期11121314151617181920修正系 数0.49860.53010.55980.58790.61440.63930.66290.68520.70620.7260剩余使 用年期21222324252627282930修正系 数0.74470.76240.77900.79470.80960.82360.83680.84930.86100.8722剩余使 用年期31323334353637383940修正系 数0.88260.89250.90190.91070.91900.92690.93430.94130.94790.4941剩余使 用年期41424344454647484950修正系 数0.96000.96550.97070.97570.98030.98470.98890.99280.99651.00003）待评估宗地区域、个别因
