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1、天山科技工业园“公寓区”策划报告目 录第一章：项目编制说明3第二章：第三章：项目基本情况第一节：项目简介4第二节：SWOT分析 5第四章：经济环境分析第一节：宏观分析第二节：微观分析第五章：同类物业调查分析7第一节：住宅物业第二节：商业项目第六章：项目发展战略及相关定位11第一节：发展战略定位第二节：名称定位第三节：目标群体定位第七章：项目规划定位13第一节：住宅物业定位第二节：商业物业定位第三节：户型面积定位第四节：价格定位第八章：项目宣传推广方案21第九章：售楼部气氛营造及工作流程24第一章：编制说明1、 编制目的：为了将该项目打造成为知名品牌并产生良好的经济效益，现根据本项目的区位特征、
2、周边环境等特点，就本项目作出初步总体规划、单体规划、市场定位、销售策略、广告宣传推广及经验教训，分别作出阐述。2、 编制单位： 第二章、公司介绍l 第三章、项目基本情况第一节：项目简介（开发商提供）：天山科技工业园“公寓区”位于天山科技工业园区东南角，南临湘江道，东临兴安街，西侧为工业园区的标准厂房，北侧为厂房区。项目所占地块东西长136米，南北长205米，占地2.7公顷，规划建筑面积约7万平米。项目地处开发区规划的工业区内，周边多为入驻的工业、科技企业，地理位置较偏，远离市区和开发区的住宅居住区。区位图：第二节：SWOT分析(一)、优势分析1、品牌优势：项目隶属方“天山集团”会给楼盘带来一定
3、的知名度及社会影响力。2、路网畅通：路网建设较好，高开区地处东二环路东，东西主要干道由长江大道、黄河大道、昆仑大道、湘江大道、淮河大道构成。南北方向主要干道由珠峰大街、天山大街、珠江大道等构成。市区裕华路、中山路与之连通。（二）、劣势分析1、 位置偏僻、工业厂房区、没有形成生活氛围：该项目远离市区，对市区的消费者没有吸引力，在高开区区内，此项目处于东部的边缘地带，远离高开区比较集中的生活区，周边没有良好的金融、电信、购物、餐饮、娱乐、休闲等服务公共设施。周围厂房较多；地理位置偏僻（据海世界3公里），生活配套设施缺乏。2、 项目规模小、购房目标群体狭窄：项目占地规模小，无法象国际城、水榭花都等大
4、型楼盘那样制造景观卖点，也无法投入大量的广告宣传使其成名。该项目因远离市区和高开区生活区，有钱的老板因规模小、没有大的景观不可能购买，在高开区工作的中等以上收入者，如果购买也会选择类似“苹果城”中等价位的成熟社区，本项目购买群体难以锁定。3、 交通不便，影响销售：此项目周边公交车虽然已通卓达服装产业园，但对工薪阶层和无车一族，因路途遥远，时间耽搁太长而深感不便，不会前来购买。（三）、机会分析1、 成功招商和周边人气的提升将会带动此项目的销售天山科技工业园的招商成功与否，将对本项目的销售产生重要的影响。周边新兴社区的起动和工厂的繁荣也将带动本项目的销售。2、 长江大道的开通：项目所在地以北的长江
5、大道的开通，属于政府规划项目之一。开通后的长江大道直通藁城，为部分藁城和高开区边缘区域的企业老板在此购房提供了一定的购买条件。（四）、威胁分析1、 待建项目众多，同类物业竞争激烈：高开区规模楼盘大部分集中在天山大街和湘江道区域，楼盘档次涵盖高、中、低档，同业竞争激烈。目前此区域大型综合类项目（如卓达星辰广场）的动工建设会对本项目的销售带来影响。2、 天山科技工业园区的发展，招商组市、厂房销售是否成功，入驻企业能否达到一定规模直接影响本项目的销售。第四章、经济环境分析第一节、宏观经济环境分析我国国民经济一直保持高速平稳增长的态势，GDP增长速度连续三年保持在8%左右，2003年，为扩大市场需求，
6、增加居民购房消费，提供了有力的保证。第二节、石家庄经济环境分析：石家庄市2003年国民经济和社会发展统计公报：2003年全市生产总值实现1376.6亿元。GDP增长12.5%，增长速度是5年来的最高增速，城市居民人均可支配收入7741元，比上年增长6.9%。石家庄市生产总值（亿元）第三节、城市人口分析截止2003年底石家庄市区人口在230万左右，流动人口70万人，随着2001年河北省户籍政策的放开，来石家庄投资、打工的外来人员将对石家庄市房地产消费起到极大的作用。第四节、金融政策对房地产的影响随着我国一级房地产交易的规范化和中央银行2003年6月份出台的121文件提高了开发商的融资门槛，预售资
7、格以及个人按揭贷款的资格，这对房地产市场的运作会起到一定的负面作用。第五节、土地政策对房地产的影响国土资源部2002年7月1日实施的土地上市拍卖政策，抬高了开发商进入房地产市场的门槛，为房地产开发企业创造了一个公平合理的市场环境。第六节、石家庄高开区环境分析此区域将留村乡10个自然村包围其中，在居住社区方面，在其西南侧有欧陆园、天山.水榭花都、天山花园、梧桐苑、苹果城、石家庄师范学校宿舍区、开发区宿舍区构成，在其西侧由筑业广场、心海假日等社区构成。在大型高新技术产业园方面：在长江大道东侧3公里处由卓达星辰项目群构成、天山科技工业园、卓达服装产业园、河北以岭药业、河北瑞生药业、河北维生药业、河北
8、化工企业、世达乳品公司、宝石集团、一山集团等构成。在人文科教方面，由河北科技大学东校、石家庄信息工程学院、私立一中、54中学、石家庄师专,足利驾校等学校构成。在专业市场方面，有天山建材市场、一山摩托车商场等构成；在写字楼商务酒店方面，有已建成专业的新东方酒店、凯旋门大酒店及未建成的省畜牧写字楼，春龙商贸大厦（15层为商业部分，每层2500平方米），筑业广场美克马尼中心等构成；在娱乐休闲方面，由天山海世界、华清池浴都、新东方、凯旋门等物业构成。在商业方面，已建成的心海假日（1-2层上下联体底商）、春龙商贸大厦（15层）构成。在公建方面，石家庄第二电信枢纽中心、石家庄海关、高新区管委会、眼科医院、
9、开发区电力局、石市消防中心、石市特勤大队构成。第五章、同类物业调研分析第一节、高开区及二环周边部分住宅物业分析调查项目户型面积价格调查情况苹果城（二期）二室两厅（1-10层）11、12层复式结构111.33平米公摊15%四层2380元/平米，十层2500元均价2400元/平方米一期的多层已经销售完毕，二期小高层的销售从2004年已经启动，现只推4、5、7、8、10层梧桐苑剩余少量3、4层为两室两厅103+21左右（含地下）1688-1788元/平米70%针对钢厂宿舍，共10栋多层带地下室销售。欧陆园（1期）一室两厅二室两厅66.08平米91.46平米2200-2500元/平米尾房销售期心海假日
10、3室两厅4室两厅148.21平米162.21平米均价2888元/平方米；每层差价20-80元为高层，现在尾房销售期筑业花园3室1厅（5套）4室1厅（5套）117.16平米146平米均价2600元/平方米为尾房销售期博仕名筑多种户型40平米-130平米以上1660-2100元/平米；均价1700元/平方米一层送花园，其余送阳台，顶层为现房。卓达公寓面积123.79、152、176、199（跃层）平米，各层均为3000元/平米；可租可买， 租赁为4元/平米/月。银行可提供6成30年的贷款，物业费0.6元/平米。目前销售率为50%。都市.晶华（南二环）多种户型面积92-113；119-120；124
11、-150平米均价1880元现房发售世纪康城（北二环）两房三房四房跃层70平方米、109-120平方米、 200平方米、142-170平方米最高1670元最低1370元均价1520元现在一期是现房销售，正在起动二期；8、19、34路车可达本项目；物业费0.35元从价格方面分析，高档楼盘价格在多在2400-3000元/平米之间；中低档楼盘（如梧桐苑、博仕.名筑等）均价1700元/平方米；位于京深高速公路东侧，万全道南侧的东方城因位置较偏价格也相应较低，起价为1270元/平方米。从户型上，在调查中可以看出，这些楼盘大多数是面向全石家庄市推出的，其目标人群较广，在户型、面积上均没有向“自由港”那样有特
12、殊的目标人群。较大的户型（130平米以上的户型是销售的难点，中小户户型销售状况较好）。结论：我们的项目因地理位置较偏，环境、交通及规模上没有任何优势，市区、高开区有钱有车的人不会来，没钱没车的来不了。因此在价格定位上建议定位为中低价位；在户型上以中小户型为主。第二节、高开区部分商业项目分析根据高开区购物场所少、商业配套缺乏，没有大型超市和商场的特点，为了给本项目提供更多的诉求卖点，改变偏、远、基础环境配套差的局面，我们就高开区的大型商业、临街商铺、专业市场等进行了综合调查评估。从出租市场分析：目前比较繁华的天山大街两侧（一）路东：主要经营业态为餐饮，五金，美发，小礼品店等，租金为8元/平方米/
13、月30元/平方米/月。路西：经营业态主要有快餐店，蛋糕房，联通公司等，租金为4050元/平方米/月。路西的腾龙超市是附近唯一的一个较大的超市，面积为800-1000平米，购物环境较差，人气较旺，价格与普通超市价格相当，稍稍偏贵；（二）、长江大道、筑业广场的东侧、天山海世界的西侧扶贫办开发建设的12层商业和办公楼，1至4层北国商城准备建立分店，天山海世界南侧准备建设大型综合商场。（三）和本项目关系最密切的卓达星辰广场和卓达服装产业园大厦：1、卓达星辰广场项目群在开发区规模最大，集购物、商务办公、公寓、休闲、娱乐为一体的大型物业项目，该项目地处本项目的西侧，该的建成后，即是我们的主要竞争对手，但同时也会带动本商圈的繁荣。2、卓达服装产业园地处本项目的东侧：集服装加工、生产、展览、销售为一体的大型产业园，目前对外销售的已盖好的两栋大型公寓，层高17层，下面1、2层为商铺，3层以即可作为公寓、也可作为办公场所。户型面积在123-200平方米之间。一层：服装商铺 30-40平米左右，租金15元/平米/月，共四十多家；人气萧条；大部分为
