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1、* *公司* *建设项目第一章总论一、项目背景与概况（一）项目名称（二）承办单位情况1、公司名称公司名称：*公司英文名称：S法定地址52、公司宗旨公司的经营宗旨是：以沈阳市的国际化发展为契机，利用合资双 方的各自优势，加强经济合作，坚持不断创新，使城市房地产具有先 进理念和突出人文特征的可居住性，促进沈阳房地产业的蓬勃发展， 使投资者获得合理的经济效益。3、公司经营范围房地产开发，房屋销售及物业管理。4、公司合资各方情况中方：法人代表：法定地址：外方：执行董事：法定地址：5、注册资本合资公司的注册资本为610万美元。其中：中方出资457.5万美 元，占注册资本75%外方出资152.5万美元，占
2、注册资本的25%6、公司经营情况该项目是*公司在沈阳开发的第一个房地产项目， 其母公司上海 高远控股有限公司是一家以房产开发经营为主，集进出口贸易、生产实体和实业投资为一体的综合性公司。公司2004年的销售收入45569 万元，实现利润2061万元，销售利润率为4.52%,总资产为51142 万元，资产负债率为47%公司已开发完毕的有上海和玉苑居住小区， 以及正处于开发和经营中的上海长风 4-B地块建设（项目公司为上海 华易豪房地产发展有限公司）、周浦文化商城、白马大厦等项目，公 司拥有良好的经营业绩以及丰富的房地产开发经验。7、合营公司的期限合资公司的期限为40年（三）可行性研究报告编制依据
3、1、投资项目可行性研究指南2、国家计委办公厅关于出版投资项目可行性研究指南（试用 版）的通知（计办投资号）3、沈阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划4、建筑设计院提供的该项目初步设计方案5、委托方提供的其他材料（四）项目提出的理由沈阳是东北的政治、经济、文化中心，伴随着中央提出振兴东北 老工业基地的举措，沈阳正实现跨越式的发展，一些国内外的知名企 业云集沈城。且该项目所在地铁西区是沈阳重点开发的城区，沈阳经济开发区也位于铁西新区，汇集了众多国内外著名公司。日前铁西新 区的公司在以日均5户的速度增加，目前铁西新区的写字楼已经不能 满足各类公司日益增长的需要。随着公司数量的增加，高级“白领” 的
4、人数也在不断增加，对高档住宅以及周围的商业配套提出了更高的 要求。本项目的建设，将会为铁西乃至沈阳提供良好的办公和购物环 境，为铁西区建设成为现代商贸生活服务区，添加浓墨重彩的一笔。 优越的地理位置，良好的周边环境，星级酒店式的服务，项目一旦建 成，必将成为各类中小公司及白领阶层的首选，将给投资者带来丰厚的回报。（五）项目拟建地点项目地块位于沈阳铁西区建设中路 1号，北临建设中路，东为兴 华南街，南起小五路，西面以乐工二街为界。（六）建设内容根据初步设计，将该项目定位为集公寓式住宅、SOHC写字楼以及大中型商业中心为一体的区域性标志性建筑。其中：商业建筑面积：21163平方米（含地下一层568
5、9平方米），公寓式住宅建筑面积：25966.53平方米，办公写字间建筑面积：21783.12平方米。（七）预期目标项目建成后将为业主提供一流的办公和生活环境，处处以人为本 的设计理念，智能环保的配套设施，以及星级酒店标准的物业服务。 将大大缓解铁西区在办公、高档公寓、商业方面的需求，成为铁西区 的标志性建筑。（八）项目主要建设条件项目拟用地经规划部门核定为商业 （宾馆、酒店、商场、写字楼、 公寓）用地。项目建设符合城市规划的要求。地质、水文情况满足该项目建设的需要。项目拟用地位于沈阳市铁西区商业圈中心位置，项目区附近酒 店、宾馆、银行、医院、商场众多，各种购物、娱乐、休闲、餐饮、 医疗、通讯、
6、金融设施齐全，区域社会配套比较完善。本项目地处规划建设中的沈阳地铁 1号线和5号线的交汇处，沿 线城市公共交通比较发达，多条公交线路过此地，并在附近设有站点， 出行十分方便。以上建设条件，为该项目的开发建设和后期的销售创造了良好的 条件。二、主要技术经济指标建筑占地面积：7399.74平方米总建筑面积：74511.69平方米其中：地下建筑面积：11287.7平方米地上建筑面积：63223.99平方米建筑占地面积：4070平方米容积率：8.54绿化率：30%建筑密度：55%项目建设期：2.5年项目建设总投资：26537万元开发建设投资：26325万元自有资金：12000万元银行贷款:12000万
7、元（本金11407万元,建设期利息593万元）商品房销售总收入：30345万元自营部分年收入：2931万元土地增值税:303万元全投资税后财务内部收益率：FIRR=25%财务净现值：FNPV=700万元（Ic=10%）投资回收期（含建设期）：Pt=4.17年三、问题与建议（一）问题该项目主要包括soho写字楼、大中型商业中心、公寓式住宅三 个部分，根据该项目所处的地理位置，soho写字楼、大中型商业中心的销售或出租前景看好；根据沈阳目前的情况，公寓式住宅将面临 一定的竞争。据调查，目前，沈阳已上市和在建的公寓式住宅类产品 总数超过40个，随着产品大量进入市场、竞争将不断加剧，差异化 竞争的局面
8、正逐步形成。（二）建议公寓式住宅之间最大的差异在于配套和服务，这是其能否生存的关键所在。面对激烈的竞争形势，投资者应通过差异化战略，针对不 同顾客群体采取不同的营销策略，同时以科学人性化的内部设计，优 良的工程质量，温馨的服务赢得客户，这样才能取得良好的销售业绩。第二章项目投资环境与市场研究一、投资环境分析（一）国家政治经济形势及有关政策2003年党中央提出了振兴东北老工业基地的战略决定，使东北 地区面临着史无前例的发展机遇，一场新的“辽沈战役”已经打响。 随着一系列优惠政策的出台，扶持东北地区发展的力度不断加大。 这 个良好的形势，也给沈阳房地产市场带来无限的生机与活力。最近，针对少数大城市
9、房价上涨过快，住房供应结构不合理矛 盾突出，房地产市场秩序比较混乱的局面。国家先后出台了 “国八条”、“新六条”等一系列宏观调控政策。这些政策的出台，在一定程度上 遏制了目前房地产过热的局面，特别是普通住宅对建筑面积结构的限 制，将极大规范房地产市场的运作。针对本项目而言，由于产品定位 于中小企业及白领阶层，普通住宅建筑面积结构的限制，将缩小大户 型的供应总量，将减少高消费群体的选购空间，恰好为本项目提供了 战略机遇。（二）开发地区经济社会情况及管理、政策因素1、沈阳是东北地区的政治、经济、文化中心，是我国著名的重 工业城市，近几年在党中央振兴东北老工业基地大政方针的推动下， 发展十分迅速。2
10、005年沈阳工业整体规模和水平大幅提升，对内对 外开放取得新进展，城市国际化程度进一步加深，县和郊区经济加速 发展，城市化工业化进程不断加快，第三产业日益繁荣，城市功能进 一步拓展。2005年全市地区生产总值完成2240亿元，同比增长16%;全社会固定资产投资实现1363.2亿元，增长40.3 %;社会消费品零 售总额实现915.1亿元，增长13.1 %;地方财政收入实现181.5亿 元，增长30.1 %，连续五年保持30%以上的速度递增；财政支出完 成250.9亿元，增长23.4 %;城市居民人均可支配收入达到10098元，增长13.2 %。房地产投资保持平稳健康发展的态势。2005年房地产
11、开发投资完成413.6亿元，同比增长20.7 %;交易面积900万 平方米，交易额300亿元，同比分别增长17%和22%。总之，沈阳 在振兴东北老工业基地的进程中，重新焕发出活力。2、铁西新区位于沈阳市西南部，由铁西区和沈阳经济技术开发 区两大区域组成，新区总面积74平方公里，人口总数为100万人（沈 阳目前人口最多的区）。沈阳市铁西区发展规划图按照“十一五”规划，铁西新区将体现集中的大商贸、大物流、 大环境、大文化、大工业五个特点。按照这个构想，铁西新区提出了 “一年见形象，三年大变样，五年大发展”的建设目标，用2-3年时间完成规划中的现代商贸生活服务区内企业全部搬迁改造，04年已经启动金融
12、服务区的建设；05年启动了霁虹现代生活服务区的建设， 将该区建成全国最大的市民广场，与市府广场遥相呼应。06年前完成现代商贸生活服务规划带内企业的全部搬迁改造，07年前实现建大以北工业占地的全部退出，建设功能完备的现代商贸生活服务区； 5-8年时间完成传统产业全部向装备制造业重点发展区的聚集和提 升。铁西新区按照高标准规划，高水平经营，高质量建设，高效能管 理的思想，点、线、面的综合推进，全面启动了铁西新区的建设。国家对振兴东北提出的各项优惠措施， 以及沈阳和铁西区良好的 发展态势，为该项目的成功运营创造了良好的外部环境。二、沈阳房地产市场分析2003年“东北振兴，沈阳先行”号角已经吹响，沈阳
13、市的城市建设也进入了新一轮加快改造的发展时期，这给房地产建设、投资和 消费带来了加快发展的新机遇，企业、个人投资购房成为市场主流。 利好趋势的出现显示了沈阳房地产市场持续发展的旺盛势头，并因此迎来了大众住房消费的新时代。2004、2005年是沈阳楼市迅速发展的一年，大量新盘上市及 旺销，成为推动楼市的重要力量。把目光投向2006年沈阳楼市，很多新盘已经开始逐渐步入人们的视野，2006年楼市的“热闹”景象已经开始显现。从沈阳楼市整体发展看，沈河、和平、铁西、皇姑、大东等5大中心城区可供开发的土地明显减少，2004、2005年沈城开发的楼盘70%集中在城市周边地区，今后房地产业的开发建设重心将是沈
14、城周 边地区，住宅郊区化已经成为房地产开发的趋势，这一趋势在今年将会进一步增强。（一）沈阳楼盘供应情况2005年沈阳房地产增量市场中，新建商品房销售量230万平方米，动迁房实物安置100万平方米，自建自用的有60万平方米左右， 交易400多万平方米；存量房交易 398万多平方米，再加上房改房 276万平方米，沈阳房地产市场总交易量近1000多万平方米，消费量很大。2005年沈阳市竣工量363万平方米，从中可以看出，全市 当年的增量房供应不足。从供应情况来看，沈阳楼盘几乎看不到死盘，无论是华新国际、 万科的高档房，还是中低价位房，几乎所剩无几。（二）沈阳房地产开发投资现状在房地产开发投资中，商品
15、住宅投资由1998年的20.1亿元增加 到2004年的233.3亿元，增长了 10.6倍，平均每年增长50.5%,比 房地产开发投资增速高出4.7个百分点；占房地产投资的比重由1998 年的56.5%提高到2004年的68.1%，主导地位得到了进一步加强。2004 年施工面积中商品住宅占71.1%,比1998年提高7.4个百分点；竣 工面积中商品住宅占88.9%，比1998年提高8.6个百分点。（三）沈阳写字楼及公寓式住宅价格现状振兴东北战略举措的实施，使沈阳进入快速发展时期，写字楼及 公寓式住宅呈现出供销两旺的态势， 其价格也是稳中有升。由于地区 差异，市内各区写字楼出租和销售价格也略有不同， 公寓式住宅则表 现的更为明显。下表是各区经典写字楼出租和销售价格情况（表2-1）， 以及高档精装住宅及公寓式住宅的价格情况（表 2-2 ）。沈阳各区经典写字楼出租和销售价格情况表表2-1序号所处区域楼盘名称项目地址租/售均价1和平区盛京商业广场（商贸国际）沈阳市和平区民 主广场西侧出售： 5000/平/年（精装公寓） 4380/平/年（精装写字楼）
