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1、黄山市旅游房地产开发与管理 / 1 旅游房地产的概念、历史和发展休闲度假与人们的生活方式、需求递升、社会经济状态密切相关。未来十年之内，随着中国汽车时代、郊区化时代与休闲时代浪潮席卷而至，运动、健康、养生、体验、休闲等因素将更加深入地渗透到度假区产品和服务之中，并构成主要的价值支撑和卖点。与休闲度假活动相伴而生并作为上述因素综合载体之一的旅游房地产是景观、旅游内容与商业价值的良好结合点，是区域旅游向产业纵深发展、功能复合与品牌延伸的表现。它将成为休闲度假时代的竞争要素与旅游创新的关键因素之一，成为我国旅游产业和国民经济中不容忽视的领域，成为政府部门制定相关政策必须考虑的因素。1.1 旅游房地产
2、概念旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能。旅游房地产的开发对象为旅游物业。一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，具体还包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。旅游房地产属于泛地产概念，其发展有两个方向，即旅游地的房地产化与房地产的旅游化。旅游地（度假区、高尔夫球场、主题公园等）与房地产业在完善功能、增加卖点、提高自身品位的同时，从不同的出发点打造了一种新的复合型业态：旅游房地产。本文讨论的旅游房地产度假区
3、旅游房地产属于“旅游地的房地产化”范畴，是度假区内部的一个有机组成部分。主要包括具有度假性质的分时权酒店、产权酒店、养老屋村、主题社区、景区住宅、各种专题屋村等几种形态。1.2 发展历史国外旅游房地产的历史旅游房地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，但20世纪初才开始市场化规模经营，主要是集中在法国南部地中海沿岸的海滨别墅。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户的形式，标志着旅游物业市场的形成。70年代中期，美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压，特别是市场景气时期开发的大量别墅。为了处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念
4、，取得了巨大的成功。1977年市场上95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。1987年以后，大量的投资商、开发商介入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应地健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。仅就分时度假物业而言，目前全球已有60多家大型的分时度假集团，大约5,000多个采用分时制度的度假村分布在80多个国家和地区，来自120多个国家和地区的300多万个家庭购买了多少不等的度假时权或酒店产权。到2001年，全球分时度假业的营业额已超过80亿美元，近几年一直以15%的速度递增，预计到2004年，全世界的时权酒店销售总额将超过300亿美元。今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假
5、村、山地度假村、休闲别墅，将旅游房地产市场推向了一个新的高潮。我国旅游房地产的发展目前，我国旅游房地产业已初现端倪，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个，以高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家。自1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广，市场反响较大。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店、位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓、中国华源集团与海南泰信实业有限公司开
6、发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店）、新世界集团投资的海南新世界家园等。1.3 旅游房地产发展模式广东是中国旅游房地产的策源地之一，其旅游房地产发展历程较长，开发模式可资借鉴。从广东度假地旅游房地产的实践看，目前主要有四种模式。模式一：卖地滚动发展模式该模式以南国桃园旅游度假区为代表。南国桃园开发初期，缺乏必要的基础设施建设资金，如同要过河却没有桥。为了缓解资金压力，只能出卖相当一部分土地，以卖地收入来启动开发，度过最困难的启动期。外来资本购买这些土地以后，独立开发度假酒店、度假别墅和公寓。等过了“初期启动”这条河，发展壮大完成必要的度假基础设施配套以后，南国桃园又从当初买地者手中回购部
7、分土地控制起来，满足后续升级发展的需要。这种依靠卖地滚动发展的模式，在资金困难的情况下，有利于度假地的快速启动发展，使旅游房地产与度假地同步增长，但是不足之处也很明显： 这种类似工业园将“生地催熟”的做法，有可能造成过度城镇化，与高品质度假环境相悖，导致度假地的退化； 随着度假区环境的完善、土地的升值，回购原来切块零卖的土地难度越来越大； 最初引入的开发商鱼龙混杂，开发的旅游房地产质素良莠不齐，规划控制与协调难度大，给度假区进一步提升整体品质埋下隐忧； 随着无地可卖，度假地的维护管理资金将成为无米之炊，公共环境与品牌的维护将难以为继。从发展的角度来看，这种“借桥过河”的策略是难以持续的。模式二
8、：旅游先行带动房地产发展模式这类房地产不依附原有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，提升知名度，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。这种模式的典型代表是华侨城旅游度假区。华侨城先后建成锦绣中华、中华民俗村、世界之窗、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。其发展道路是：旅游起步优化环境带旺地产全面发展，是旅游
9、与房地产良性互动的典型。从结果来看，华侨城城区旅游房地产采取的是一种混合功能的概念，实际上是将旅游功能和居住功能融为一体、混合布局，把住宅、旅游及相关的设施与服务整合在同一空间内，实现房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产成为景观的有机部分，景区环境又深化了房地产的旅游内涵，建成集旅游、度假、文化教育相关的特色商业与高档居住为一体的花园城市综合社区。模式三：房地产先行带动度假地模式以广东省南海市西岸旅游度假区为代表。西岸旅游度假区地处珠三角边缘，开发以前，称得上环境优美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的发展愿望导向下，西岸度假区发展的思路过于仓促。在政府主导下，在未能形成有特色、
10、有份量的旅游项目和良好的配套环境前，就圈出大片用地，仓促上马大规模开发房地产，结果只能是本末倒置、损失惨重。因为位置、交通条件的先天不足，西岸想走卖地搞旅游房地产来带动度假区整体发展的路子难度很大。虽然当年曾经风光一时，但如今已债台高筑，举步维艰。改变思维、找准大的方向，明确战略大政方针，回归旅游的本位，乃是其当务之急。模式四：大开发商整体操盘模式以广东省顺德市碧桂花城为代表。碧桂花城位于花卉主题观光旅游点陈村花卉世界周边，是珠三角典型的第二住宅社区。这里生态良好，环境优美，地段独特性强。当地政府抓住佛山行政调整、城市更新升级的机遇，通过出让这块特定土地的开发经营权，引入实力强大、经验丰富、管
11、理成熟的开发商广东房地产名牌碧桂园集团来整体开发运作该项目。项目采取完全的市场化手法，其投资、规划、设计、建设、经营、管理一条龙，全部由碧桂园自行统筹承担。在此种模式下，当地政府只要控制宏观层面政策方向，具体的市场运营是投资者的事。此项目不论最后成败如何，可以说都是市场选择的结果，碧桂园必须全力以赴争取成功，才能对自己的投资行为负责。这种“整体打造，全面配套，政府搭台，企业参与”的城镇运营，有望创造旅游房地产大规模、高水准开发的范例，取得“政府、社会、企业三赢”的理想效果。2 黄山旅游房地产的发展现状与特征2.1 发展历程黄山是中国名山旅游的标志性符号，其山岳观光旅游资源开发早、影响大，是全国
12、屈指可数的世界自然文化双遗产之一。以黄山自然山水和徽文化的特色资源为基础，依托需求日益旺盛的国内外市场，全市目前已形成名山（黄山、齐云山、牯牛降）、秀水（太平湖、新丰江）、古村（以西递宏村为代表）等几大特色产品系列。与之相应，目前在黄山的一些休闲度假地，如环黄山游憩带上南大门汤口镇、北大门耿城镇、西递村、宏村、万安、歙县古城、屯溪黄山中路及附近的黄山高尔夫球场、屯溪古街、新安江沿岸、牯牛降、太平湖、丰乐湖、奇墅湖、齐云山、清凉峰等地，一批旅游房地产或悄然崛起，或蓄势待发，成为黄山房地产和旅游市场上一道新的风景线（表1）。目前，黄山房地产的发展经历了市场朦胧期、初创发展期到今天的市场成长期，房地
13、产市场竞争日益激烈，本地基本居住市场渐趋饱和，传统房地产发展机会逐渐减少。在黄山市域内外，相当数量的传统房地产资金急需开辟新的领域，寻找边缘市场，旅游房地产的开发已成为一个引人注目的热点。表1 黄山度假区旅游房地产分布度假区/景区名称所在地旅游房地产性质开发状态黄山高尔夫球场屯溪区度假别墅产权酒店建设推介中屯溪古城屯溪区休闲客栈、特色商铺已开发徽州古城徽州区古式商铺客栈开发中万安古街休宁县古式商铺客栈度假公寓拟开发黟县古街黟县古式商铺度假客栈酒店拟开发新安江沿岸屯溪区第二住宅、度假公寓首期开发黄山南大门黄山区度假养生别墅及酒店新开发楼盘，未交盘黄山北大门黄山区度假别墅养生公寓拟开发牯牛降祁门县
14、生态度假木屋别墅开发中翡翠谷黄山区农家风格度假别墅已开发太平湖黄山区湖滨度假别墅拟开发丰乐湖歙县湖滨度假别墅农家客栈拟开发奇墅湖黟县京黟地产度假别墅拟开发齐云山休宁县山乡农家度假客栈拟开发清凉峰歙县山地度假别墅拟开发西递村黟县老民居客栈商铺正在开发租售宏村黟县老民居客栈商铺正在开发租售黄山中路屯溪区第二住宅、度假公寓已开发黄山茶林场黄山区上海知青养老公寓拟开发在黄山市旅游业调整结构、迎接新的升级发展之际，在来自江浙投资商与温州等地炒家的推动下，处于著名古村、古街、度假区、风景区或高尔夫球场内的多个旅游房地产楼盘借势迅速崛起，备受市场的关注。例如，在屯溪区接近屯溪老街的商业旺地，定位于黄山及华东
15、商圈商务和第二住宅度假置业人士、近年开发的黄山城市花园和维多利亚广场，在江浙和温州投资概念资本的主导下，楼盘单位交投活跃，在楼盘现场能看到的只有二手房的租售信息；在屯溪区发展迅速的新城区，地处新安江畔世纪广场周围的东方家园、世纪花园等几个新楼盘，原定2004年底或2005年初交楼，现已基本预售一空。牯牛降、环黄山南大门翡翠谷和茶林场一带、太平湖沿岸等依托自然山水型度假休闲型楼盘呈现强劲发展势头；而新近进入黄山的黄山高尔夫、京黟房地产等地产大鳄，更是来势汹汹，纷纷扩张规模，大兴土木，以图抢占市场制高点。甚至在一向属于黄山冷点地区的北大门耿城镇，随着合铜黄高速公路通车倒计时的开始，已有众多的开发商家开始进驻并打出了“体验休闲山水，享受度假生活”的旗号，可见旅游房地产作为一种新兴业态在黄山楼市日渐获得追捧、占有越来越重要的一席之地。2.2 黄山旅游房地产发展的类型黄山的旅游房地产主要依托各度假区发展起来。初步统计，目前全市已建、在建和拟建的旅游房地产为数约十余处（详见表1）。在黄山市域范围内三区四县均有分布，主要集中在黄山区、屯溪区和黟县。在皖南、华东市场上，有一定知名度的旅游房地产有黄山高尔夫大酒店、翡翠谷翡翠新村、牯牛降木屋度假村、西递村古民居、宏村古民居等。这些旅游房地产根据所
