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1、深圳市拆除重建类城市更新项目的若干重要条件和节点（一）（2011-06-09 14:44:29）转载标签： 分类：城市更新法律服务房产深圳市拆除重建类城市更新项目的若干重要条件和节点一、城市更新单元划定条件:1、深圳市城市更新办法相关规定： 第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区 （包 括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的 区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的 活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）
2、现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会 经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。第十二条城市更新单元规划应当按照有关技术规范制定，依法进行公示、征求意见。城市更新单元规划应当包括以下内容：（一）城市更新单元内基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及其布局；（二）城市更新单元内更新项目的具体范围、更新目标、更新方式和规划控制指标；（三:）城市更新单元内城市设计指引；（四）其他应当由城市更新单元规划予以明确的内容城市更新单元规划涉及产业升级的，应当征求相关产业主管部门意见2、深圳市城市更新办法 实施细则（0507修改稿）
3、相关规定：第十三条【城市更新单元划定条件】城市更新单元的划定应当符合全市城市更新 专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并符合以 下条件：（一）城市更新单元内建（构）筑物拆除范围的用地面积应当大于10000平方米；（二）城市更新单元内可供无偿移交给政府， 用于建设城市基础设施、公共服务 设施或者城市公共利益项目的独立用地应当大于 3000平方米且不小于建（构）筑物拆除范围用地面积15% （和第一项不统一 建设配比要求高于以上标准的，从其规定；）。城市规划或者其他相关规疋对（三）城市更新单元应当符合基本生态控制线、一级水源保护区、橙线（重大危 险设施管理控制区）、黄线（城
4、市基础设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区）等城市控制性区域管制要求。城市更新单元划定时涉及下列用地的，分别处理：（一）政府社团用地、特殊用地，不单独划定为城市更新单元；（二）政府土地整备区范围内不划定城市更新单元；（三）除通过城市更新实现用地清退的外， 被非法占用的已完成征转及补偿手续 的国有未出让用地和基本农田保护区用地不划入城市更新单元；（四）已纳入本市综合整治计划或者近五年内已完成各类专项整治的区域，不单独划定为城市更新单元；（五）福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围应当整 村划定城市更新单元，鼓励其他各区参照执行。按照整村范围划定城市更新单元 的，不受前款
5、第一项限制；（六）未建设用地不划入城市更新单元。第十四条【城市更新单元划定例外】未建设用地因规划统筹确需划入城市更 新单元，属于国有未出让用地的，可以将不超过项目总用地面积10皿不超过3000平方米的用地作为零星用地一并出让给项目实施主体；超出部分应当结合 城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换，由城市更新单元规划对其规划 条件进行统筹研究。未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于已批未建用地的，在征得土地使用权人同意后，可以结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换。不具备本细则第 条规定的其他条件，但确需划定城市更新单元开展更新活动的， 应当报市领导小组批准。第三十三条【拆除
6、重建适用范围】 特定城市建成区具有办法第二条第二 款规定情形之一，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的， 可以以拆除重建方式实施城市更新。第三十四条【具体情形的界定】办法第二条第二款第（一）项规定的“城 市基础设施、公共服务设施亟需完善”，是指城市基础设施、公共服务设施严重 不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积大于 3000平方米的城市基础设施、 公共服务设施或其他城市公共利益项目。办法第二条第二款第（二）项规定的“环境恶劣或者存在重大安全隐患”， 主要包括下列情形：（一）环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活；（二）房屋经相关部门根据危险房屋鉴定标准（JGJ12
7、5-99）鉴定为D 级危房，或者建筑质量有其他严重隐患；（三）消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患；（四）经相关部门鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。办法第二条第二款第（三）项规定的“现有土地用途、建筑物使用功能 或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施”，主要 包括下列情形：（一）所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率 与规划功能不符，影响城市规划实施；（二）属于本市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国 家、省和市相关标准的，或者土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可以进 行产业升级；（三）其他严重影响城市近
8、期建设规划实施的情形。二、拆除重建类城市更新实施方式条件: 1、深圳市城市更新办法相关规定：第三十一条除鼓励权利人自行改造外，对由政府统一组织实施城市更新的，可以在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿成本从土地出让收入中支付；也可以在 确定开发建设条件且已制定城市更新单元规划的前提下，由政府在土地使用权招标、拍卖、挂牌出让中确定由中标人或者竞得人一并实施城市更新，建筑物、构 筑物及其他附着物的拆除清理由中标人或者竞得人负责。第三十二条拆除重建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人相同且为单一权利主体的
9、，可以由权利人依据 本办法实施拆除重建。第三十三条拆除重建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人不同或者存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，也可以由多个权利主体签订协议并依照中华人民共和国公司法的规定以权利人拥有的房地产 作价入股成立公司实施更新，并办理相关规划、用地、建设等手续。第三十四条同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。城中村、旧屋村拆除重建的，应当经原农村集体经济组织继受单位股东 大会按照有关规定
10、表决同意。本办法所称城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济 组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。2、深圳市城市更新办法 实施细则（0507修改稿）相关规定:第三十六条【实施方式】 拆除重建类城市更新项目的实施方式主要包括：（一）权利主体自行实施，包括项目拆除重建区域内的单一权利主体自行实 施，或者多个权利主体将房地产权益移转到其中一个权利主体后由其实施。（二）市场主体单独实施。项目拆除重建区域内的权利主体将房地产权益移 转到单一市场主体后由其实施。（三）合作实施。城中村改造项目中，原农村集体经济组织与单一市场主体 合作实施。（四）政府组织实施。政府
11、通过公开方式确定项目实施主体， 或由政府城市 更新实施机构直接实施。由政府城市更新实施机构直接实施的， 涉及房屋征收与 补偿的，按照国有土地上房屋征收与补偿条例规定执行。三、单元规划制定计划申报要求条件1、深圳市城市更新办法相关规定：第十四条 城市更新年度计划包括城市更新单元规划的制定计划、 已具备实施 条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目、 相关资金来源等内容。其中，综 合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划。第十五条各区政府可以组织其相关职能部门对辖区内各类需要进行城市更新的项目进行筛选，提出辖区内的城市更新单元规划的制定计划和已具备实 施条件的拆除重建类、综合整治类项目，向市规划国
12、土主管部门申报纳入城市更 新年度计划。市政府各相关主管部门、有关企事业单位，也可以提出城市更新单元规划的 制定计划和已具备实施条件的拆除重建类、 综合整治类项目，在征求项目所在区 政府意见后，向市规划国土主管部门申报纳入城市更新年度计划。第十六条未纳入城市更新单元的城市建成区具有本办法第二条所规定情形，具备制定城市更新单元规划相关条件的， 各区政府和市政府各相关主管部 门可以依据全市城市更新专项规划等相关规划，拟订城市更新单元范围并提出纳 入城市更新年度计划的建议，提交市规划国土主管部门。第十七条 市规划国土主管部门对各区政府、市政府各相关主管部门及有 关企事业单位的申报进行统筹、协调后，拟订
13、城市更新年度计划，按照规定程序 公示后纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用计划草案，报市政府审批。需单独制定综合整治类更新项目年度计划的， 市规划国土主管部门可以单独 制定并报市政府审批。城市更新年度计划可以按照上述报批程序进行调整。第十八条区政府申报的辖区内城市更新单元规划制定计划纳入城市更新年度计划的，由区政府组织原申报单位拟订城市更新单元规划草案，按照规定程序报批。市政府各相关主管部门、有关企事业单位申报的城市更新单元规划制定计划 纳入城市更新年度计划的，由市规划国土主管部门组织申报单位拟订城市更新单元规划草案，按照规定程序报批2、深圳市城市更新办法 实施细则（0507修改稿）相关规定：第三十八条【单兀规划制定计划申报要求】 申报单兀规划制定计划应当同时满足以下条件:（一）法定图则已划定城市更新单元；或者未划入城市更新单元的特定城市建成区具有本细则 第三十九条规疋的情形确需进仃拆除重建类城市更新， 已自仃拟订城市更新单元；（二:城市更新单元内的权利主体具备城市更新意愿；（三:已形成计划申报主体；（四）申报的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合法定图则等上层次规划。
