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1、（A）成本法及其运用（二）（总分：100.00，做题时间：90分钟）一、B单项选择题/B（总题数：34,分数：34.00）1. 采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为 3200元/m2, 土地重新取得单价为 2100元/m2,容积率为2,建筑密度为40%该商品房的单价为 元/m2。A.3700B.4040C.4250D.5300（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：解析容积率=总建筑面积/占地面积，2=总建筑面积/占地面积，总建筑面积=2X占地面积，该商 品房的单价=（3200X总建筑面积+2100X占地面积 ”总建筑面积（3200X2X占地面积+2100X占地面积
2、）/2 X占地面积=4250元/m2。2. 某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为3200元/m2，建筑物残值率为4%年折旧率为2%用直线法计算该建筑物当前的成新率为 。A.78.40%* B.82.00%C.82.70%* D.85.60%（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：解析q=1-dt=1-2%9=82%3. 某幢办公楼应配置电梯， 但实际未安装，现单独增加电梯需要 100万元（包括土建工程费用、 电梯购置亏安装费用等）。类似带电梯的办公楼的重置价格为 2500万元，其中电梯配置费用为 90万元，扣除因没有电 梯引起的折旧后，该办公楼的
3、价值为 万元。* A.2400* B.2410* C.2490* D.2500（分数：1.00 ）B.C.D.解析：解析该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值=2500-100=2400万元。4. 在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2011年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置价格为 4500万元，残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的
4、评估价值为万元。A.5850B.6125C.6510D.6675（分数：1.00）A.B.C.D. V解析：解析旧的房地价格=土地重新构建价格+建筑物重新构建价格-建筑物折旧=3000+4500X1 -（1- S）/Nt=3000+4500 X（1 -1/60 X 11）=6675 万元5. 在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是 。A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径* B.开发用地取得途径应为估价时点、估价对象所占区域类似土地的主要取得途径C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径* D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得
5、途径（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：6. 某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%销售利润率为16%。该写字楼的价值为 万元。A.17087.20* B.18699.20* C.19666.40* D.20666.67（分数：1.00 ）A.B.C.D. V解析：解析开发利润= 房地产价值X销售利润率，销售税费=房产价值X销售税费率该写字楼的价值 V=土地取得成本+建造成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润=8000+6000+800+600+720+X（6%+16%
6、）得 V=20666.67 万元7. 对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是 。A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D.剩余经济寿命与有效年龄之和的时间（分数：1.00 ）A.B.C.D. V解析：解析A选项是自然寿命，C选项也是自然寿命的影响因素，B选项的说法不完整，应该是从竣工之日到在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间。8. 某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500用，层高为4.1m，土地剩余使用期限为 30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常
7、层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用，以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为 万元（建筑物报酬率为10%）。A.11.80* B.16.07C.23.57* D.31.07（分数：1.00 ）A.B.C.D. V解析：解析此题考查功能过剩引起的折旧额计算，用的是重建价格，折旧额包含无效成本和超额持有成本部分，其中，超额持有成本可用超额运营费用资本化法计算。无效成本=5X1500X10=7.5万元，超额持有成本=（2.5/10%）/1-1心+10%）30=2
8、3.57万元，则折旧额=7.5+23.57=31.07 万元。收益年限取建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限中的较小值，此题未说明建筑物剩余经济寿命是个缺陷。9. 某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120卅，单位建筑面积的重置价格为600元/m2,建筑物残值率为5%年折旧额为1440元，采用直线法计算该建筑物的成新率是 。* A.81.00%* B.84.00%* C.84.17%*D.84.80%（分数:1.00）A.B. VC.D.解析：解析d=D/C X1OO%=144O心 20X600）=2%q=1-dt=1-2%8=84%10. 某成片荒地面积1000m2，进行“七通一平”的
9、开发后分块有偿转让，开发成本及管理、费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为 7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%该地块可转让土地的应计成本是 元/m2。A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：解析开发成本、管理费用、销售费用3亿，投资利息=3X（1+7.2%） 0.5-1=1061.23万元，总成本=31061.23万元，单位成本为 310.61万元，可转让地块单位成本 =310.61/65%=477.87万元。11. 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办
10、了土地使用权岀让手续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为 。A.2.00%* B.2.13%C.2.22%* D.2.50%（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：解析出让合同中已约定不可续期的，应按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那一部分寿命后的寿命计算折旧。折旧期限 =50-5=45年，折旧率=1/45=2.22%。12. 成本法中的“成本不是通常意义上的成本，而是 。* A.价格* B.利润* C.生产费用* D.劳动价值（分数:1.00）A. VB.C.D.解析：
11、解析成本法中的“成本不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。13. 下列各类房地产中，适用于成本法估价的是 。* A.标准厂房 B.农地 C.化工厂 D.写字楼（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：解析成本法适用对象：新开发的房地产；旧的房地产；在建工程；计划开发建设的房地产；因很 少发生交易而不适用市场法的房地产，没有经济收益或没有潜在经济收益而不适用收益法的房地产；有独 特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产；单纯的建筑物或者其装修部分；房地产保 险及房地产损害赔偿；房地产市场不活跃或类似房地产交易较少而无法适用市场法的项目。14. 单纯的建筑物或其
12、装饰装修部分，通常采用 估价。* A.市场法* B.收益法C.假设开发法* D.成本法（分数：1.00 ）A.B.C.D. V解析：解析化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊 需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也采用成本法估价。15. 在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、 和可直接归属于该土地的其他支岀构成。* A.应由房地产开发企业缴纳的税费* B. 土地岀让方缴纳的税费* C.政府管理部门缴纳的税费* D.房地产开发企业和土地岀让方共同缴纳的税费（分数：1.00 ）B.C.D.解析：解析在有活跃的土
13、地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、应由买方（在此为房地产开发企业）缴纳的税费和可直接归属于该土地的其他支岀构成。16. 某宗面积为6000m2的房地产开发用地，楼面地价为800元/m2,容积率为3,受让人需按照受让价格的3%缴纳契税，则土地取得成本为 万元。* A.494.4B.1396.8C.1440D.1483.2（分数：1.00 ）A.B.C.D. V解析：解析土地取得成本为：800X3X6000X（1+3%）=1483.2万元。17. A市的B房地产开发公司征收 C村的100亩基本农田。该项目涉及 C村农业人口 50户，180人。据查征 收前，C村人均耕地面积为1亩。另
14、外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/m2。按照规定，B房地产开发公司应向 C村支付的土地补偿费金额最低为 万元。A.30* B.60* C.80D.100（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：解析B房地产开发公司应向 C村支付的土地补偿费金额最低=1000X6=60万元。18. 某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2,正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%,投资利息占直接成本的5%销售费用为100元/m2,直接成本利润率为6%则开发后的地价为 元/m2。A.1840* B.2840* C.2966* D.3000（分数：1.00 ）A.B.C.D. V解析：解析开发利润=(土地取得成本+开发成本)x直接成本利润率=(1000+1500) X6%=150 土地价格=土地重新取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+利润率=1000+1500+(1000+1500)X 5%+(1000+1500)X 5%+100+150=300。19. A市B房地产开发公司征收
