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1、目 录1杭州投资环境分析41.1宏观经济发展状况41.2政策对房地产业的影响52杭州房地产市场概况72.1房地产市场发展历程72.2历年市场供需概况72.3消费群体构成及演变分析92.4行业竞争格局分析92.5未来房地产市场发展趋势103项目周边区域概况及项目竞争分析133.1区域市场概况133.2区域在售楼盘情况143.3未来5年市场预测153.4项目周边配套设施研究153.5项目周边竞争分析153.6竞争分析预测184地块分析194.1地块指标194.2交通状况194.3周边配套214.4景观资源215项目价值评估225.1产品分析225.2项目现值测算246项目价值评估结论266.1SW
2、OT分析266.2整体市场趋势266.3竞争情况276.4项目价值276.5前景预测27图 表 目 录图1-1：2000-2005年杭州GDP及其增长率5图1-2：杭州市区居民2000-2005年人均可支配收入6图2-1：2000-2005年杭州市区房地产开发投资额变化情况8图2-2：2000-2005年杭州商品房供求情况9图2-3：2000-2005年杭州商品房销售价格9图3-1：良渚板块在杭州城市的位置14图3-2：良渚板块地图15图3-3：竞争楼盘对比分析图18图4-1：项目位置图20图4-2：项目交通路线图21图4-3：项目周边道路实景照片21图5-1：项目总体规划图23图5-2：别墅
3、设计效果图24表1-1：全国重大房地产政策列表5表2-1：杭州市住宅市场需求量预测11表3-1：良渚在售楼盘列表15表3-2：各指标含义16表3-3：各指标分值说明16表3-4：评分结果表16表5-1: 预期销售额估算表241 杭州投资环境分析1.1 宏观经济发展状况n 国际风景旅游城市和长三角的“副中心城市”杭州是浙江省政治、经济、文化中心，浙江省会所在地。目前杭州城市定位为国际风景旅游城市和长江三角洲的“副中心城市”。从国际风景旅游城市方面来说，杭州特有的旅游资源在国内屈指可数；从长三角中心城市方面来讲，杭州市的经济总量仅次于广州而位居全国省会城市第二。n 经济持续高速发展2005年杭州生
4、产总值比上年增长约11.5%，达到2792亿元，此增长率高出2005年全国GDP增长率三个百分点，杭州GDP连续15年保持两位数增长。2001-2005年，杭州的人均GDP成功实现“三级跳”。2001年突破3000美元；2004年突破4000美元；2005年杭州人均GDP超过5000美元；按照“十一五”规划，到2010年，杭州的人均GDP将达8000美元。图1-1：2000-2005年杭州GDP及其增长率数据来源：杭州市统计年鉴n 人均可支配收入持续增长2000年至2004年，杭州居民人均可支配收入年均增长12.66%，预计2005年的增长将继续保持前2年的势头，人均可支配收入可达到16120
5、元。然而人均可支配收入增长的速度低于当地房价的增长，同期杭州市主城区商品房住宅的销售均价年增幅在14.86%左右。图1-2：杭州市区居民2000-2005年人均可支配收入 数据来源：杭州市统计年鉴1.2 政策对房地产业的影响 n 全国重大房地产政策表1-1：全国重大房地产政策列表编号政策名称颁布日期颁布单位01国务院关于深化改革严格土地管理的决定 2004.10国务院 02商业银行房地产贷款风险管理指引 2004.09中国银监会 03上调金融机构存贷款基准利率 2004.10中国人民银行 04调整商业银行住房信贷政策和下调超额准备金利率 2005.03中国人民银行 05关于切实稳定住房价格的通
6、知 2005.03国务院 06加强房地产市场引导和调控的8项措施 2005.04国务院 07关于做好稳定住房价格工作的意见 2005.05七部委 n 杭州重大房地产政策停止征收二手房交易个人所得税：2004年1月，杭州对二手房交易征收20%的个人所得税，此后杭州楼市出现了一手房飞涨，二手房市场交易冷清的情形，售房人将个税转嫁交易成本直接导致二手房价提升，2004年9月1日起，杭州暂停办理征收20%售房个人所得税。透明售房系统开通：2004年底，杭州市开通透明售房系统，规范商品房预（销）售行为，提高商品房预（销）售信息的透明度。n 政策影响 从供应上看，杭州房地产开发投资过热的势头得到初步遏制，
7、房地产投资增速平稳回落。 在需求上看，受到各方房地产新政的影响，杭州住宅销售成交量明显下降。投资购房显得更加谨慎，购房者中绝大部分以自住为主，需求结构逐步“理性回归”。 从价格上看，新政的实施对房地产市场造成一定的负面影响，不管是二级市场还是三级市场都经历了一个成交价格持续下滑同时成交量也急剧萎缩的阶段。但2005年杭州商品房销售价格总体上仍然稳中有升，但涨幅有所降低。杭州总体宏观经济运行良好，居民购买力较强；同时杭州城市风景优美，位置优越，对浙江省内以及上海地区的居民都有一定的吸引力，因此在杭州进行别墅项目的开发较有优势。近几年来，杭州房地产价格增长速度较快，在宏观调控政策的影响下，2005
8、年杭州房地产市场出现了一定程度的下挫。2005年10月左右，杭州房地产市场开始回暖； 2006年初，杭州出台了四大刺激楼市的政策，采取了包括金融支持、降低房地产交易成本、完善公积金贷款和贴息办法、外地人购房入户等举措以刺激楼市，房地产市场逐渐小幅回暖。2 杭州房地产市场概况2.1 房地产市场发展历程在长三角地区，杭州是这一轮房地产发展周期中启动最早的城市。自1999年开始，杭州的房价就开始保持大幅度增长，2002-2005年是杭州房地产市场高速发展的阶段，房地产市场供应和需求都得到极大的释放，房地产价格一路走高。从土地市场来看，自2000年起，杭州全部实行了土地转让的“招拍挂”，成为长三角地区
9、进行土地改革最早的城市。由于中心城区可供开发的土地资源的有限性，造成杭州近年中心城区地价飞涨，城市也逐渐向外围城区发展。2.2 历年市场供需概况n 房地产开发投资高位运行杭州市房地产市场从1999年开始迅猛发展，2005年房地产开发投资额达到407.96亿元，比上年增长24.2%，增速同比回落2.7个百分点。房地产开发投资额占固定资产投资比例为29.13%。从2002年起，杭州该比例一直保持在20%-30%的高位运行，投资过热的风险日益显现。图2-1：2000-2005年杭州市区房地产开发投资额变化情况数据来源：杭州市统计年鉴n 商品房供大于求现象明显受宏观调控影响，杭州商品房销售面积增幅下降
10、。2005年商品房实际销售面积705.22万平方米，同比增长16.5，增幅同比下降7个百分点；2005年商品房竣工面积799.73万平方米，同比增长17.7；但是竣工面积和销售面积依然呈同步增长趋势，2005年商品房供求比（竣工面积/销售面积）为1.13：1，供略大于求。2005年杭州批准预售商品房面积916.51万平方米，其中批准预售商品住宅745.97万平方米；完成商品房预售面积609.77万平方米，其中商品住宅预售506.72万平方米。2005年商品房供求比（批准预售商品房面积/完成商品房预售面积）为1.50：1；住宅供求比（批准预售商品住宅/完成住宅预售面积）为1.47：1，供大于求现
11、象比较明显。截止2005年12底，杭州商品房空置面积71.65万平方米，空置率（空置面积/最近三年竣工面积之和）仅为3.44。图2-2：2000-2005年杭州商品房供求情况数据来源：杭州市统计年鉴注：供求比=竣工面积/销售面积n 商品房价格稳中有升杭州商品房价格从2000年开始逐步增长，2003年、2004年商品房价格出现大幅上涨。在宏观调控的影响下，2005年杭州市区商品住宅预售平均价格6167.4元/平方米，比2004年上升6.3%，总体上呈现稳中有升的态势，但涨幅有所降低。宏观调控后，中心城区的楼盘价格基本稳定，周边新开楼盘的定价已明显趋于理性，部分楼盘价格有所回归。图2-3：2000
12、-2005年杭州商品房销售价格数据来源：杭州市统计年鉴2.3 消费群体构成及演变分析 从购房者的来源看，杭州本市的消费者占主要份额，达到80%以上，其他主要包括浙江省内的购房者，外地来杭州读书的大学生，以及一些其他省市的购房者。从购房者的构成看，主要包括以下几种类型：杭州的高收入阶层；在杭州工作的机关、企事业单位的中高层人员；在杭州工作的机关、企事业一般人员等。从购房者性质来看，目前杭州住宅市场的购房者主要以自住需求为主，投资、投机的数量较少。而在2004年杭州房地产投资、投机最严重的时候，该比例达到30%左右。2.4 行业竞争格局分析 杭州的开发商以本市和本省开发商为主体，外省和外资的开发商
13、较少，主要原因是目前杭州土地价格、房地产价格较高，风险较大，外来开发商不敢轻易涉足杭州的住宅开发。杭州的开发商前三强分别为绿城、南都、金都，这三家房地产开发商的商品房开发面积占杭州商品房开发面积的30%强。绿城：绿城房地产集团有限公司成立于1995年，为国内知名的房地产开发商之一，主要开发城市住宅产品。截至2005年12月，总土地储备达 730万平方米，具备房地产综合开发一级资质。历经11年的发展，绿城房产开发项目已涉及浙江省内的杭州、宁波、舟山、德清、海宁、上虞、淳安及国内北京、上海、长沙、合肥、郑州、青岛、乌鲁木齐、广州等共15个城市。 南都：浙江南都房产集团有限公司成立于1993年4月，
14、具备房地产综合开发一级资质。公司自1993年开始先后完成了南都花园（1993）、南都城市别墅（1995）、金华国贸大厦（1994）、南都大厦（1996）、南都天水苑（1997）南都德加公寓(1998)、南都五环体育场等近50万平方米物业的系列开发，目前正在从事南都林语别墅、白马公寓、白马大厦、南都西湖高尔夫别墅、南都银座公寓等近50万平方米房地产项目的开发建设。金都：浙江金都房地产开发有限公司成立于1994年，具有二级资质房地产开发资质。现已开发了金都花园、金都新城和新金都城市花园等系列项目，总开发面积30万平方米。2.5 未来房地产市场发展趋势n 市场热点演变预测 “十一五”规划带动新城区市
15、场发展杭州“十一五”规划中指出，将以打造中央商务区为核心、以“三副六组团”建设为重点的新城区建设工程。主要项目有 ：钱江新城、钱江世纪城、江南城、临平城、下沙城和临浦、瓜沥、义蓬、塘栖、余杭、良渚组团等建设项目。随着地铁规划的确定、钱江新城市政建设的逐步展开，钱江新城、钱江世纪城、湘湖板块、三墩、下沙城等城郊区域已日渐成为投资热点。2005年郊区化发展是主要的城市建设方向。根据城市规划，至2020年将有270万人居住在城郊的新城区。 地铁带动沿线住宅、写字楼发展2005年6月6日，经国务院批准，国家发改委印发了关于审批杭州市城市快速轨道交通建设规划的请示的通知，杭州成为被国务院批准发展轨道交通建设的城市之一。根据建设规划，2010年杭州市将建成的地铁1号线一、二期工程和2号线一期工程，线路总长82.2公里，初步形成轨道交通网
