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1、专业好文档零售外企管理实战手册大全超市开业可行性分析实战手册 超市开业可行性分析在任何投资前，投资者都要进行准确的市场调查、分析和定位等。不过超市的开业分析有自己的独特之处。进行准确的市场定位趋势近十年来，国内零售业界兴起了“流通革命”。谁掌握了末端通路，谁就是赢家。这代表着以往由制造商主控的通路已渐被零售业者所取代。消费者的需求日益呈现多样化。消费者购买商品，不仅只需要单纯的商品，还想要商品背后所提供的附加价值，而这些附加价值大多得靠零售业者自己来创造。因此产生各种不同的业态商店，如百货公司、超市、便利店等，颇有“占地为王”的气势，纷纷以“消费代理者”自居，来为消费者筛选商品。选点开店的重要
2、性在选点开店时，若未经仔细评估，无论事后如何努力，也无法挽救，而这是身为店址固定产业的零售业的特性。此外，超市在先天上受到很多限制。例如：6001000平方米的卖场空间不容易找到，城市市内一楼店面租金太高，根本不是毛利低的超市所能负荷的，超市附近很少有停车空间，种种困扰不一而足。有些经营者好不容易找到一个开店地点，就急着开店，未予充分评估，从而导致血本无归的结局。开店策略开店策略，是开店的最高指导原则。在目前激烈竞争的局势下，若没有专业化的战略指导，将很难获得优势。单店的开店策略：有明确的经营理念与特色，慎选一个好的商圈立地连锁店的开店策略：考虑单店能否独立生存，考虑布点位置不可太过密集，也不
3、能太过疏远，此外后勤补给的配送能力、效率以及管理绩效也要在考虑之内。正如下棋布局，避免“一着错，全盘输”。充分分析市场潜力步骤根据各行政区域的户数，以及每户每月食品消费额，计算出该行政区域的食品消费总支出。再将该行政区域的食品消费总支出的一定比率，作为超市的市场占有率，然后再依预先推算出的超市营业额，推算出可开发店数，另以各行政区人口成长率作为设点的重要参考依据。再依此推算各市市内行政区的市场潜力。市场环境分析竞争者调查重点l重在经营层面，而并非单指某一商圈内的竞争店。l如果超市是地区性商店，则至少须对隶属同一县市行政区域的其他同行进行调查。l如果超市是全国性的连锁店，则须扩大范围，针对全国各
4、地区有名气的竞争者进行调查。项目l名称l资本额l成立日期l员工人数l单店或连锁经营l连锁性质包括直营（R。C）、授权（F。C）或加盟（V。C）l出资者个人名义或投资母公司的名称l外商合作可以勾选“有”或“无”的方式来表明l合作公司名称l合作公司隶属国l合作方式包括“技术合作”、“合资”或“两者皆具”l价格水平由“昂贵”、“一般”、“便宜”中三选一l品质水准填写“好”、“一般”、“稍差”三者之一l生鲜技术水准填写“好”、“一般”、“稍差”三者之一l服务水准填写“好”、“一般”、“稍差”三者之一l促销活动特色适宜用文字描述l目标客层适宜用文字描述l年营业额如果有连锁店则须予以分别说明l商圈特性适宜
5、用文字描述，若有连锁店最好分开说明l店址条件适宜用文字描述，若有连锁店最好分开说明l其他特色店址适宜用文字描述，竞争者调查宜采用表述超市发展环境特性分析产业特性l超市可取代传统菜市场，提供高品质、新鲜、卫生的生鲜食品l超市注重品种齐全，可以提供消费者日常所需的食品、日用品，以满足其一次购足的需求l超市强调合理的价格，以提供大众化、丰富的商品为主l超市强调购物方便，是提供给邻近居民的良好购物场所l超市强调服务目标市场特性l已组成小家庭的职业妇女l对商品知识或做菜方法不太了解的消费者l追求新鲜、卫生、品质良好且对价格较不敏感的消费者l收入水准或教育水准较高，较喜欢尝试新事物或追求时髦者l较注重购物
6、环境舒适感的消费者l女性多于男性，且年龄大多在1855岁之间l单身在外者l外籍华人或曾赴国外居住一段时间者l比较喜欢闲逛的消费者竞争者特性l强调价格导向，低价销售l强调本身具有生鲜处理技术及鲜度管理技术，可维持生鲜商品的品质l所有产品都品种齐全，或在某些类别品种上特别齐全l强调某些类别商品的特色l可提供额外的服务l可提供特别的金融服务l强调卖场气氛及促销活动的个性化l强调高格调的整体形象l强调能提供新的商品知识及新的料理方法l强调连锁经营，距离家较近l提供购物时间的方便l强调可提供选购的多样礼品l积极参与公益活动本身条件l经营理念l财务资金能力及运作状况l专业管理技术l生鲜处理人才及技术企业知
7、名度与形象l人才培育及人力补充计划l工薪、福利水准l后勤补助能力开业策略经营独立式或附属式独立式：专业经营，以超市为主体，大都注重生鲜商品销售附属式：为各百货公司附属的超市，其超市功能较弱，目的为集客连锁店或单店连锁店：以多店连锁性质开展，直营连锁占大多数。单店：仅此一家，别无分号全国性或地方性全国性：以连锁形态经营，而超越区域性范围。优点是可建立全国销售网，而且知名度高，可运用大量媒体宣传造势；缺点是后勤补给困难度较大，销售网易有空隙、管理不易。地方性：单店或区域内的连锁店。优缺点与“全国性”正好相反求发展、求生存或求收益求发展：抢据点方式，快速出店求生存：采用以店养店方式求收益：只开赚钱店
8、高格调或大众化高格调：从装潢、设备的投资到人员服务训练、商品选择，均以高品质为要求大众化：采低成本运营的方式，使低成本反应在商品售价上购买或承租购买：优点是可永续经营、享受不动产增值之利益、可掌握用途主倥权，缺点是资金需求大，投资风险高承租：以合约的方式承租经营一段时间，其优缺点与上述相反超市专业或超市业加不动产业超市专业：系指经营者仅专一经营超市，不涉及其他行业超市业加不动产业：经营者在经营超市时，兼营不动产业以生鲜为主或以杂货为主生鲜为主：系指以生鲜食品为主力商品，注重生鲜处理技术杂货为主：系指以杂货商品为主力商品，注重销售管理、价格策略及促销活动自营物流中心或委托物流中心自营物流中心：为
9、掌握货源稳定性，并为拓展连锁店，即自营物流中心或另成立关系企业委托物流中心：单店或连锁店规模不足，委托外部物流中心或厂商直接供货商圈都市型、郊区型、社区型、转运店型都市型：是指大都市内商业经济及人口密集的地方郊区型：是指大都市外围卫星城镇或二级、三级行政区域之人口聚集处社区型：是指大都市内或附近，配合住宅需要，开发的大型社区转运站型：是指通勤上班较重要的转换车站附近商业区、办公区、住宅区商业区：是指零售商业聚集，交易频繁的地区办公区：是指办公大楼上班族聚集之地区住宅区：是指住家聚集之地区店址独立建筑或复合式建筑独立建筑：是指该栋建筑物仅经营超市及其他相关设施复合式建筑：是指该栋建筑物除经营超市
10、外，尚有其他用途地上或地下地上：是指卖场在一楼或二楼地下：是指地下一楼卖场及少部分地下二、三楼卖场有停车位或无停车位有停车位：是指超市附近有停车场或停车位之设施无停车位：指超市附近无停车位或停车困难销售全自助式或自助式即面对面销售全自助式：系指卖场采取完全开架式，由顾客自行拿取自助式即面对面销售：卖场部分采取开架式单层楼面或多层楼面经营单层：超市卖场规划在同一层楼面，卖场较易有整体连贯性多层：超市卖场分割在两个或三个楼面，卖场不易连结现场处理或PC厂处理现场处理：大部分生鲜食品均在超市内作业场加工处理，商品鲜度较易掌握PC厂处理：大部分生鲜食品均在PC厂统一制作，再配送至各店，效率高 二、超市
11、的选址投资者经过适当开业分析决定投资后，接下来就是对超市进行选址，这是超市开张最关键的第一步。选址原则谈到超市的选址原则，先介绍一下超市的业态，不同的业态有不同的选址原则。业态就是营业的形态，指店铺的经营规模、商品结构、经营方式等形态。目前，国内外众多的超市主要有4种形态：便利店、食品超市、仓储式商场和综合性超市。便利店是以满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。特点：选址在居民住宅区、主要公路边及各单位所在地附近营业面积在100平方米左右，营业面积利用率极高营业时间一般在16小时以上，甚至24小时商品结构有即时消费性、容量小、应急性等特点目标顾客：居民徒步购物5分钟可到达，80%顾客为有目的
12、购物食品超市采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。特点：选址在居民住宅区、交通要道、商业区营业面积在5001000平方米商品结构以购买频率高的商品为主营业时间不低于16小时以居民为消费对象，10分钟左右可到达仓储式商场以经营生活资料为主，储销一体，低价销售，提供有限服务的销售业态。特点：选址在城乡结合部，但交通便利性强，并有大型停车场营业面积大，一般为1万平方米以上库架合一，装饰简单，节约成本商品结构主要以食品、家用品、服装衣料、文具、家电、汽车用品、室内用品为主。重点是商品的广度要宽。目标顾客以中小零售商、餐饮业、集团购买和有交通工具的
13、消费者为主。综合性超市以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。特点：选址在住宅区、城乡结合部或商业密集区营业面积在2500平方米以上商品结构：生鲜食品、衣食用品齐全。重点在商品的深度。目标顾客：满足消费者中比率最大的中等收入阶层的消费需求设施和装饰比仓储式商店好总之，每一种零售业态都有自己的特点，有其长处，也有其对环境的特殊要求，而且各种业态之间既有一定的竞争关系，又能互相弥补对方的不足，合理布局就能起到优势互补和繁荣市场的作用。商圈调查方法确定了选址的原则接下来就是进行商圈的调查了。在调查商圈之前，要确定调查的原则、目的、方法、种类，以及资料如何取得和活用，调查实务的展开等
14、。调查应坚守的两大原则经常以长期性的眼光（通常是10年以上）来判断资料以事实来判断，应完全禁止臆测，以免造成错误的决策调查的目的设定商圈范围估算开店后的营业额调查商圈客源调查竞争店卖场的适当规模投资回收的可行性调查方法重点调查种类的确定调查手段的确定调查对象的确定调查统计分析方法与结果调查担当的确定调查时间表的确定调查种类的确定资料调查l某预定地区的人口数、户数资料l城市计划、城市建设指定用图l竞争店分布图l竞争店或未来大型店的预定计划l竞争店销售业绩现场调查l对交通道路网的确认l竞争店调查l消费者调查商圈设定商圈设定必须以地图为基础来进行判断，就“工欲善其事，必先利其器”的观点来看，必须先作好完善缜密的地图，才能顺利进行设定
