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1、精选优质文档-倾情为你奉上G13地块调研报告一、项目概况地块位于浦口区江浦街道新浦路7号地块。东至迎江路；西至新浦路；北至临河路；南至下河街路。 出让面积36681.3平方米 ，二类居住用地，年限：70年 ，建筑容积率：1.0R1.7 ，建筑密度：30% ，建筑高度：35米 ，绿化率：35% ，挂牌成交价：26200万元 ，按照1.7容积率计算，地块均价4201元/平米。周围有，在新浦路上的城南新村还有社区医院，周围有南京市浦口区城东小学,江浦城东中心小学,浦口区第四中学,浦口区第四十中学，在新浦路上有苏果超市便利店以及其他几个小型超市。地块周围的菜场是凡星菜场、康华菜场。保证业主的正常生活需
2、要。周围公交有雨乌线 ，汉江线、浦赛线、浦集线、603路，开车距离过江隧道10分钟左右车程，交通较为便利。地块位置：二、环境分析2.1 宏观分析：2.1.1.中央层面在刚刚发布的政府报告中，温家宝总理指出去年我国政府实施积极的财政政策和稳健的货币政策，更加注重把握好政策实施的重点、力度和节奏，努力做到调控审慎灵活、适时适度，不断提高政策的针对性、灵活性和前瞻性。我们把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务，坚持综合施策，合理运用货币政策工具，调节货币信贷增速，大力发展生产，保障供给，搞活流通，加强监管，下半年，世界经济不稳定性不确定性上升，国内经济运行出现一些新情况新问题，政府一方面坚持宏观调控
3、的基本取向不变，继续控制通货膨胀；一方面适时适度预调微调，加强信贷政策与产业政策的协调配合，重点支持民生工程特别是保障性安居工程。在报告中还指出，政府坚定不移地加强市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效。投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。 2011在上海和重庆出台的房产税也在一定程度上抑制了房价过快过高的增长。对于这个问题，中国财政专家贾康表示，在结构性减税中，开征房产税，会带来必要税负的增加，也可以平衡税收收入。在两个城市试点，是试图建立房产税制度的框架，已经看到了大方向、也出现了我们期待的正面效应，要进一步动态优化。在十二五期间，房产税肯定会在更多城市
4、推广。但是房产税的推进肯定是一个渐进过程，要分若干步。房产税并不是化解问题的独门药方，但它是结束当前房地产的行政调控手段一个必要条件。2012年，调控进入最为关键的时期：完善保障房制度，规范普通商品房市场秩序，扩大房产税试点，成为观察房地产市场是否健康稳定发展的三大标尺。根据专家所言2012年中央进一步巩固市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。总的调控方向没有变。首先，去年的提法是抑制房价过快上涨，而今年则是促进房价合理回归；其次，在保障房方面，去年主要讲的是扩大规模，2011年1000
5、万套，2012年700万套的开工量，可以说在数量上确实已经不少了。因此，今年政府更主要的提到了做好保障性住房的建设和管理工作。第三，对于商品房的建设，去年的要求主要是提供更多的中小户型商品房，而今年则覆盖到所有普通商品房，达到加快扩大有效供应的目的。总体来看，政府今年对于房地产调控的提法更加精细化和扩大化。从2011年到2012年房地产市场尤其住宅市场的最大话题就是限购令，限购令实施不到两年时间，全国楼市已显惨淡之境。尽管中央明确表示房价不稳调控不止，但救市呼声依旧在各地此起彼伏。然而，各出奇招的“松绑”对策是否能对抗中央决定，正如刚被叫停的上海二套房等半路夭折的政策，目前来看，未曾奏效。虽然
6、房市进入了“冬天”，但是调控将会回旋。房市长期回归正常绝不是严厉的宏观调控就能达成的。调控能暂时压制一下房价飞涨的势头，但不是长远之策。调控回旋后要依靠改革措施例如房产税等方法慢慢调整整个制度，这样才有可能使房地产真正回到一个健康的状态。2.1.2 地方层面从2011南京开始实施新国八条开始，到2011年底南京各类物业成交量与2010年对比。商品住宅成交量下滑2成，商业用房成交量下滑1/3，二手住宅交易量下滑1/3，别墅成交量下滑4成以上，办公用房成交量增加7成。2011年全年，南京共计出让79宗地块，总出让面积达468.7万平米，完成年初500万平方米供地计划的93.7%。其中，住宅用地(含
7、二类居住、住宅混合)为33宗，总出让面积为197.1平米，占总量的42.05%。2011年的地价明显下降，已出让地块的平均楼面地价为3254元/平米。比2010年低出1884元/平米，降幅达36.7 %。较09年4233元/平米楼面均价下跌了23.1%，创三年来最低楼面均价。南京基本上严格执行了中央相关政策。2012年2月，春节过后南京楼市爆发了一股“刚需潮”，成交出现了回暖的趋势。据相关研究中心统计，2月份南京住宅商品房共认购4964套，成交4007套。环比1月份，成交量上涨了76%。3月5日一天南京全市认购228套，成交182套。似乎南京楼市有回暖的迹象，接下来的金三银四将会有更多的新房源
8、上市，届时会发生怎样的乱象值得关注。2.2微观分析在房价飙升，一周一个价的09、10年，买房就像赶集一样热闹，日光盘频现。那个时候，购房者在意的是自己手上有多少钱，今天不买明天还能不能买得起房。而房价下行，等待抄底，这是从2011年底延续至今的楼市风向。到了2012年，这房子何时买？能不能买?买哪个盘？这一个个难题都因为后市的扑朔迷离而显得难以判断。08年调控，09、10失控，11年再调控，12年乃至后市将会如何，购房者们失去了曾经“抢房”时的果断，走进由调控政策、房价构筑的怪圈，面临这样的考题，买房似乎变成了一件让人痛苦的事。在中国人的传统观念里，房屋是家庭的基体，是家族的聚源地。“居者有其
9、屋”才能安身立命。以房为本的思想深深影响着中国人，大家都为拥有自己的房屋而努力。然而庞大的人口基数和城市化进程让始终占据着重要位置，演变成现今的民生问题。据统计，2012年中国全年预计结婚人数将超过200万，而开年仅一周便有600个龙宝宝诞生于世。涌向社会的毕业生，赶赴城市的务工者，庞大的潜在置业群体像潮水般袭来。单身一人需要买房扎根城市，新婚燕尔急需婚房安家乐业，有了孩子想换大房共享天伦，孝顺父母需要买房以供养老。众多实际存在的刚需购房者为了实现自己家的梦想，兑现自己创造一个家的承诺，急切需要拥有一套属于自己的住房。2012年成为刚需客户最适合入手的时间，因此2012房地产企业主要的客户人群
10、将以刚需用户为主，改善型居住为辅以及少量的投资客户。2.3区域分析 地块属于珠江镇板块，是浦口区的商业、文化、教育、 卫生中心。该地区居民较浦口区其他区域居收入高，具有较强的消费能力。由于居住习惯的原因，该地区是一个相对封闭的市场，珠江镇本地居民一般不会选择到其他区域购房。 作为地处珠江镇的房地产项目，对本地的客户群是不可忽视的。珠江镇客户心目中的城区主要在东门至西门，彩虹桥至公园北路一带。珠江镇原为江浦县城，现为新区政府所在地，基础设施完备，商 业繁华，是目前浦口区配套最成熟的区域。项目周边有浦口区城东小学,江浦城东中心小学,浦口区第四中学,浦口区第四十中学、浦口中医院等，步行十几分可到达区
11、中心商业区，生活十分方便。目前珠江镇的配套可以满足日常生活需要，并且正在不断完善之中。根据南京规划局出台的珠江镇最新规划，和江北其他区域不同，珠江镇未来的发展定位较为高端，将被打造成未来的江北总部基地。目前进出珠江镇的主要通道有三条：浦珠路、长江三桥和长江隧道。最为方便的莫过于长江隧道，公交车半个小时就能抵达河西中部繁华商业区。长江三桥主要连接珠江镇与城南、江宁。此外，地铁3号线、10号线也将于2014年青奥前通车。珠江镇有长江三桥和长江隧道过江，但是由于收费，造成了过江成本的增加，以及路程上的增加。G13地块位于浦口开发区，周边分布着不少工厂，未来可以考虑接受企业“团购”，以此来降低销售压力
12、。三、问卷分析3.1 年龄图3.1 受访者年龄主要的受访人群年轻人，都是刚需主力人群，调查了一些年龄较大的主要调查改善型的购房人，因为年轻人多，第一次成家，所以楼盘更加给购房者家的感觉，家的温馨。3.2个人年收入图3.2个人年收入受访者大部分收入在5万以下，房子无论单价还是总价都要控制，地块周围有中海、中铁几个国企开发商，因此这个项目可能需要通过较低价位吸引客户3.3现在拥有住房情况图3.3现在拥有住房情况大部分人没有住房，楼盘主力购房者为刚需用户，少部分为改善型居住。3.4最近是否有购房计划图3.4最近是否有购房计划大部分人选择不买房，原因在于房价的过高，但是少部分人选择入手。3.5通过何种
13、渠道获得房产信息图 3.5通过何种渠道获得房产信息最多的是网络其次是报纸然后电视，路边广告和朋友推荐相同。在后面的销售营销中加大网络宣传，在各大网站宣传（例如365house、搜房网、新浪乐居、百度乐居等）报纸需要广告的投放，电视、电台节目的赞助，路边发放宣传单，营造良好口碑，形成品牌优势，让先买房的住户成为免费的宣传员，可以给团购打折。3.6是否认为目前浦口房价过高图3.6是否认为目前浦口房价过高大部分认为还是很高，在定价上不能太高，因为较高的地价，成本控制更加严格。3.7若购房，选择什么购房方式图3.7若购房，选择什么购房方式大部分选择贷款，在销售过程中可以主推一站式服务，购房者不用怎么跑
14、路就可以在售楼处买到房，办到贷款。3.8若购房，选择的用途图3.8若购房，选择的用途大部分人选择自住，更好的发挥物业公司的职能，也能降低房屋后期的维护成本，整个小区更有人气，在小区更需要人文气息、便民措施。3.9期望购买的层数图3.9期望购买的层数165人选择多层，其次是小高层，但是受制于土地成本，项目还是主推小高层（1幢11层的楼王、7幢9层的小高层）3.10期望购买的面积图3.10期望购买的面积大部分选择100平方米左右的户型，考虑到总价，楼盘的主力户型将是90平方的小三房，也会有64平方米的小户型、121的改善型户型以及几套跃层。3.11选择精装修图3.11选择精装修255人选择了买精装
15、修房子，需要参照中海万锦熙岸精装修的出售情况，推出部分精装修房源（比如最后推出的楼王），精装修考虑整体价格的上升，装修质量造成的销售压力。3.12是否注重物业图3.12是否注重物业基本上全部选择注重物业管理的能力，决定了后期需要成立合格的物业公司，像万科、保利之类的开发商之所以品牌开发商的代名词，除了本身住宅的品质，更加著名的是高水平的物业，在楼盘开发结束后更加注重物业公司的寻找。3.13最看重物业公司的因素图3.13最看重物业公司的因素大部分人选择了物业公司的品质更加决定了需要成立高品质物业公司的决心。3.14物业费的价格图3.14物业费的价格大部分选择在2元以下，项目开盘后通过财务评价等方式得出更加合理的价格。更加让购房者满意，让物业公司生存下去。3.15总结地块位于江浦，距离过江隧道10分钟左右的车程，以及考虑到目前市场对于刚需客户的吸引力，主要调查对象刚需客户以及少部分的改善型用户，在调查范围对象上主要是25岁左右、个人收入在5万元左右的首次置业的调查对象，在调查对象中，有30%左右被访者有购房意向。但是被访者中90%以上认为目前房价偏高，认为浦口的房价还是有下降的可能，G13板块楼面均价达到4200多一个平方，而周边楼盘毛胚房价格在9000-10000，从而决定了项目的均价在9000左右。因为首次置业，楼盘的注
