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1、北 奥 公 馆馆营销推广广策略报报告20044年111月8日日 北京京中原北奥公馆馆专案组组1、项目目SWOOT分析析11优优势 位于奥运运核心腹腹地 纯板楼居居住型小小社区 分户式中中央空调调及封闭闭立体车车库 准现房销销售 区域内比比较完善善的配套套设施12劣劣势 价格创区区域新高高 销售现场场环境混乱乱 目前周边边交通条条件并不不理想 售楼处与与项目现现场分离离13机机会 奥运主题题为本项项目带来来更大的的升值空空间 区域内整整体供给给量不大大 市政及配配套设施施将逐步步完善14威威胁 交通情况况改进时时间待定定 奥运地产产的逐渐渐降温以上为本本项目的的SWOOT大纲纲分析，可可以通过过
2、机会与与劣势，威威胁与优优势的互互补最大大程度上上的降低低项目风风险，提提升产品品市场竞竞争力，完完成项目目完美推推广计划划。2、销售售周期21北北京市房房地产市市场销售售周期说说明我司认为为入市时时机，并并不是指指时间概概念上固固定的选选择，而而应是根根据项目目自身的的实际情情况和市市场环境境所决定定的。因因此，本本项目推推出的成成功与否否，并不不能单纯纯的选择择每个固固定时间间点来实实现，而而是应该该要把前前期的铺铺垫工作作筹备完完善，透透彻了解解时间段段的市场场经济周周期，在在具备较较成熟的的开盘条条件下，再再切入市市场。北京市房房地产市市场销售售周期走走势分析析北京房地地产市场场销售有
3、有明显的的季节性性，根据据我司对对区域市市场仔细细调研和和深入分分析以及及对北京京房地产产市场的的总体走走势分析析和显示示，目前前北京房房地产市市场的销销售周期期是从每每年的55月份开开始，然然后持续续加温，直直至111月份，而而这段时时间里，又又以5、66月份和和9、110月份份的销售售活动最最为频繁繁。22本本项目推推广特点点说明 20044年111月我司司开始接接触本项项目 项目主体体结构年年底均将将封顶，工工期使销销售刻不不容缓 样板间及及售楼处处于111月底投投入使用用 目前项目目现场情情况混乱乱，对于于销售有有不利影影响且会会持续至至20005年初初 周边道路路交通条条件在短短时间
4、内内不能得得到完全全的改善善 20044年底大大屯路断断路整修修 20044年底科科荟路通通车交付付使用 位于北四四环的售售楼处现现场与项项目现场场有一定定的距离离23本本项目销销售周期期说明本项目销销售周期期为20004年年12月月1日起起至20006年5月31日止，共共计188个月。根据以以上推广广特点，综综合项目目自身情情况，我我司建议议本项目目20004年112月进进入市场场开始销销售，具具体推广广周期可可分为市市场亮相相及客户户积累期期等五个阶阶段。各各阶段具具体时间间分布如如下表：销售周期期分布表表销售周期期时间结点点市场亮相相及客户户积累期期20044年122月1日日至20005
5、年年2月第一强销销期20055年3月月至20005年年6月第一调整整期20055年7月月至20005年年8月第二强销销期20055年9月月至20005年年11月第二调整整期20055年122月至20006年年3月31日尾盘期20066年4月月至20006年年5月24本本项目销销售任务务说明本项目销销售计划划表项目销售售任务计划完成成可销售住住宅面积积套数套数765661.884平方方米540套套486套套17销售任务务明细表表周期月份工期进展展情况销售条件件完成套数数（套）备注市场亮相相及客户户积累期期20044年122月初工程主体体结构封封顶样板间及及北四环环售楼处处投入使使用5本销售计计划
6、在保保证工期期及相关关工作配配合到位位之前题题下制定定，如有有变动以以当时具具体情况况为准。20055年1月月工程主体体结构封封顶工地围档档及现场场包装制制作完成成1520055年2月月工程主体体结构封封顶销售工具具制作完完成10强销期20055年3月月开始进行行外立面面施工具备完善善的销售售条件2920055年4月月开始进行行外立面面施工具备完善善的销售售条件3520055年5月月开始进行行外立面面施工具备完善善的销售售条件4020055年6月月外立面施施工基本本完成，项项目基本本达到现现房状态态具备完善善的销售售条件50第一调整整期20055年7月月楼内公共共部分装装修具备完善善的销售售条
7、件3020055年8月月楼内公共共部分装装修具备完善善的销售售条件30第二强销销期20055年9月月楼内公共共部分装装修及整整理工作作具备完善善的销售售条件5020055年100月工地现场场整理及及园林景景观施工工具备完善善的销售售条件4020055年111月工地现场场整理及及园林景景观施工工具备完善善的销售售条件30第二调整整期20055年122月验收合格格具备交交房条件件具备完善善的销售售条件1420066年1月月办理入住住具备完善善的销售售条件1820066年2月月办理入住住具备完善善的销售售条件1020066年3月月办理入住住具备完善善的销售售条件25尾盘期20066年4月月完全现房房
8、阶段具备完善善的销售售条件2520066年5月月完全现房房阶段具备完善善的销售售条件30总计4863、推广广策略31本本项目客客户群特特征 在亚运村村区域工工作或生生活 在中关村村区域工工作 追求宁静静安逸健健康舒适适的生活活氛围 部分客户户有二次次置业的的需求 购房更加加理性 对奥运房房产有很很高的认认同，认认同区域域升值潜潜力 有一定的的经济实实力32项项目卖点点梳理 地处奥运运中央腹腹地，新新兴富都都市中心心 产品自身身优势10114层板板式小高高层体量适中中，共5540套套纯居住的的居住舒舒适性现代化暖暖色外立立面、国国际化居居所、暖暖意融融融苏式庭院院：内外外融合，绿绿意盎然然高端智
9、能能化配套套：美国国分户式式中央空空调封闭式小小区管理理，居住住安全舒舒适停车管理理：封闭闭立体车车库，节节省空间间准现房发发售，购购买更有有信心 区域内稀稀缺性 项目较高高的升值值空间33卖卖点整合合区域、产产品、稀稀缺性34推推广手段段 三板斧区域：“奥运中中央腹地地，新富富都市中中心”产品：“尊贵奥奥运板楼楼”稀缺性：“钻石般般稀有” 七种武器器“中等社社区，舒舒适生活活”“诠释纯纯居住空空间，私私享大宅宅”“分户式式空调，高高品质享享受”“准现房房发售，购购买更有有信心”“现代化化暖色外外立面、国国际化居居所、暖暖意盎然然”“苏式庭庭院小桥流流水的精精致生活活”“封闭小小区管理理，安心
10、心居住场场所” 一招制敌敌“奥运区区域内成成熟板楼楼”35媒媒体选择择策略建议议351媒体体选择策策略原则则 结合项项目五大大销售周周期，及及不同周周期推广广诉求点点，合理理选择媒媒体，以以达到最最少费用用最大成成交的效效力。352媒体选选择报广选择北北京青年年报和和北京京晚报、新京报，以半版为主、双通为辅，加强项目推广的针对性。辅助媒体体由网络及及业内专专业杂志志组成，选择新浪网和万房、楼市、新地产、安家等杂志，进行项目形象的建立和卖点的 宣传。351宣传传方式在媒体推推广过程程中，依依靠产品品优势和和相对持持续性的的主力媒媒体及网络多角角度、立立体、择择时投放放，高亮亮点频率率曝光方方式，
11、建建立市场场知名度度，加深深市场认认知。软软文炒作作增加曝曝光密度度，例如如：通过过客户通通讯以项项目进展展或文化化等领域域的动态态进行软软性宣传传以缩短销销售期 。352媒体体选择及及推广费费用明晰晰为了让市市场充分分了解本本项目，通通过媒体体宣传项项目的各各项优势势，展现现开发商商的实力力。使市市场认识识到本案案较高的的综合品品质，打打破以往往信息不不对称的的不利态态势 。各各月份推推广主题题及费用用如下：市场推广广媒体选选择表周期月份媒体选择择情况媒体诉求求点具体金额额市场亮相相及客户户积累期期20044年122月北京青青年报整整版硬广广配软文文楼市内内页一版版硬广配配合软文文地域性优优
12、势明显显产品稀缺缺性及升升值潜力力42万20055年1月月北京晚晚报 半版硬硬广配合合软文北京青青年报半半版硬广广配合软软文万房内内页一版版硬广配配合软文文地域性优优势明显显产品稀缺缺性及升升值潜力力42万20055年2月月北京青青年报半半版硬广广配合软软文新京报报半版版硬广配配合软文文楼市一一版的软软文产品独特特性的体体现与标标榜40万强销期20055年3月月北京青青年报22次半版版硬广北京晚晚报 半版硬硬广配合合软文新地产产内业业软文本产品分分户式中中央空调调的独有有性及项项目私密密性42万20055年4月月北京青青年报半半版硬广广配合软软文北京晚晚报 半版硬硬广配合合软文新京报报半版版硬
13、广配配合软文文本产品分分户式中中央空调调的独有有性及项项目私密密性42万20055年5月月北京青青年报22次半版版硬广新京报报半版版硬广配配合软文文新浪网网打包包方案广广告高档现代代的社区区环境（楼楼体外力力面，铝铝包木窗窗及社区区园林 ）4420055年6月月北京青青年报整整版硬广广北京晚晚报 半版硬硬广配合合软文楼市内内页一版版硬广新浪网网打包包方案广广告高档现代代的社区区环境（楼楼体外力力面，铝铝包木窗窗及社区区园林 ）64万平销期20055年7月月北京青青年报22次半版版硬广万房内内页一版版硬广配配合软文文项目热销销及地域域市场成成熟性的的整合62万20055年8月月北京青青年报半半版硬广广北京晚晚报 半版硬硬广配合合软文安家内内业硬广广配合软软文项目热销销及地域域市场成成熟性的的整合62万第二强销销期20055年9月月北京青青年报22次半版版硬广楼市内内页一版版硬广新浪网网打包包方案广广告金秋季节节“一板尊尊天下”55万200年年10月月、北京青青年报22次半版版硬广北京晚晚报半半版硬广广新浪网网打包包方案广广告金秋季节节“一板尊尊天下”55万20055年111月北京青青年报22次整版硬广广北京晚晚报22次半版版硬广现房发售售与其相相对私密性的的创意整整合44万第二调整整期20055年122月103.9电
