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1、2010年城市房地产市场研究报告2010年厦门房地产市场研究报告目 录序 言3一、城市经济41、城市宏观经济4（1）2010年厦门经济企稳回升4（2）2010年厦门工业生产持续回升4（3）2010年厦门进出口总额出现较快回升5（4）2010年厦门固定资产投资呈现回升态势5（5）2010年厦门消费品零售市场稳步增长6二、产业政策71、城市政策综述72、城市政策解读73、城市政策展望11三、土地供求131、经营性土地供应量132、经营性土地成交量133、经营性土地成交价格144、土地成交结构分析15（1）成交区域分析15（2）成交土地属性分析165、重点地块分析17四、行业发展201、房地产开发投
2、资202、房地产建设规模21五、市场交易221、商品房市场22（1）市场综述22（2）供求关系分析23（3）供应量分析24（4）成交量分析25（5）成交均价分析262、住宅市场27（1）市场概述27（2）供求分析27（3）供应分析28（4）成交分析30（5）价格分析313、商业市场33（1）市场综述33（2）供求关系分析34（3）供应量分析35（4）成交量分析37（5）成交价格分析384、办公市场39（1）市场综述39（2）供求关系分析40（3）市场供应量分析41（4）市场成交量分析42（5）成交价格分析44（6）商业办公项目案例分析45六、2011年房地产市场预测471、政策预期472、土地
3、供需483、市场走势49（1）市场供求走势预测49（2）房价走势预测50七、区域数据60一、思明区60二、湖里区61三、海沧区62四、集美区63五、同安区64六、翔安区65序 言2010年可谓宏观调控最热闹的一年，信贷、税收、融资、土地、限购等全方位的多项措施先后出台，力度空前严格，受此影响市场表现大起大落。截至目前，宏观调控的效果却尚不明显，主要城市房价依旧高位运行。2010年厦门的房地产市场整体来看，成交量出现大幅下跌，成交均价再创新高，各季度表现依然跌宕起伏。一季度受春节季节性影响，同时由于2009年政府救市优惠政策到期，刚性需求提前释放，成交量大幅下滑；随着一系列房地产宏观调控政策的深
4、入实施，二季度，成交量继续呈现调整和回落。三季度，随着政策逐步进入平淡期，4.17新政后积累的刚性自住需求开始积极入市，使得楼市成交量明显增加，而四季度虽然政策面依旧趋紧，但随着观望逐步减弱和赶搭“末班车”心理促使成交量继续攀升。因此，2011年政策将依然从紧，若春节后市场再度抬头，政府极可能再次加码调控政策来打压楼市。预计，2011年楼市的主旋律将会是盘整，即楼市在政策调控之下保持相对的稳定，成交量和价格的起伏均会较小。一、城市经济1、城市宏观经济（1）2010年厦门经济企稳回升2010年1-11月，厦门实现生产总值1826.87亿元，比去年同期增长15.3%，其中，第一、二、三次产业增加值
5、分别为19.51亿元、966.77亿元和840.59亿元，分别增长3.1%、21.3%和9.1%。三次产业结构为1.1：52.9：46.0。全市经济保持了良好的发展势头。经济继续回升将对房地产业提供良好基本面。预计2011年厦门经济增速将呈现稳步增长态势。图1-1：厦门市2003-2010GDP走势图（单位：亿元）资料来源：厦门统计局（2）2010年厦门工业生产持续回升2010年111月，厦门市规模以上工业累计完成工业总产值3323.87亿元，已超过年初制定的3100亿元目标，增长35.2%；累计实现工业增加值804.99亿元，增长25.2%。图1-2：厦门市2003-2010工业总产值走势图
6、（单位：亿元）资料来源：厦门统计局（3）2010年厦门进出口总额出现较快回升2010年我市出口市场恢复增长，1-11月,全市完成外贸进出口总额515.58亿美元，比去年同期增长32.1%。 图1- 3：厦门市2003-2010进出总额（单位：亿美元）资料来源：厦门统计局（4）2010年厦门固定资产投资呈现回升态势2010年我市固定资产投资呈现回升态势，1-11月全市累计完成城镇投资899.93亿元，增长33.0%。 图1-4：厦门市2003-2010固定资产投资总额（单位：亿元）资料来源：厦门统计局（5）2010年厦门消费品零售市场稳步增长社会消费品零售总额呈现总体快速增长。1-11月，全市实
7、现社会消费品零售总额627.24亿元，比去年同期增长21.1%，增幅比去年同期提高了7个百分点；剔除商品零售价格因素增幅为17.6%，仍比去年同期提高0.6个百分点。图1- 5：厦门市2003-2010社会消费品零售总额（单位：亿元）资料来源：厦门统计局二、产业政策1、城市政策综述2010年，“4.17”第一轮政策调控强势推出，“9-29”第二轮史上最严厉楼市调控纷至沓来，随即而来的限购、限贷、限外、限年龄等一系列政策层层加码，取态愈加严厉和强硬。可见国家对楼市调控的决心，势将抑制房价的非理性上涨。房地产调控政策密集。中央政府敦促各地方政府加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施力度，完善差别化
8、信贷政策；同时调节住房交易环节契税以及实行个人所得税优惠政策，大力增加住房有效供给，加大保障性住房建设力度，调整市场供求关系；多管齐下，楼市组合拳重磅出击，对房地产影响巨大。“929”国家房地产新政出台后，厦门市国土房产、金融管理、税务等七个单位立即于9月30日联合下发了关于贯彻住建部等五部委房地产宏观调控政策促进我市房地产业持续健康发展的意见规定，从10月1日起，同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）只能在厦门新购买一套商品住房，包括新建商品住宅和二手住宅。相比其他城市的政策，厦门的限购令比较温和，楼市的调控力度明显低于预期。土地调控是今年房地产调控的重点内容。严厉打击囤地炒地，大力增
9、加土地供给，特别是中小型商品房和保障房的用地，加大对土地闲置的查处和惩罚力度，强调了“增加供应、降低风险”的调控主旨，使得政府出让以及开发商拿地都显得更为理性。今年的金融政策仍是延续09年实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。由于CPI屡创新高，市场通胀预期加大，中国人民银行年内六次上调存款准备金率，四季度两次加息。一方面收紧信贷，控制市场流动性过剩，合理抑制通胀；另一方面提高贷款成本，加大居民还贷压力，配合楼市调控。预计货币政策的从紧，将抑制部分楼市需求，或给厦门楼市带来一定变数风险。2、城市政策解读（1）关于贯彻落实福建省住房和城乡建设厅关于进一步加强商品房预售管理的通知的若干意见政策要
10、点：2010年2月11日，为加强房地产市场监管，切实维护广大人民群众的合法权益，根据福建省住房和城乡建设厅关于进一步加强商品房预售管理的通知，厦门市国土房产局制定了几项新规定：房地产开发企业在申报预售许可时制定的预售方案中应按“一房一价”的原则如实申报预售价格，经批准预售的商品房项目应一次性将许可预售的全部房源对外公开预售价格；房地产开发企业对外销售商品房应实行明码标价制度，按申报价格公开销售，销售价格调整10以上的，应调整预售方案，重新申报预售价格。未重新申报预售价格的，房地产开发企业不得销售，房地产交易登记机构不予受理合同登记备案和预告登记；房地产开发企业应保证公开信息的真实性，确保购房者
11、的知情权；商品房预售合同签订后，应在10日内向房地产交易登记机构办理备案证明；进一步加强商品房预售动态监管。易居视点：厦门在新规未出台之前，由于商品房预售管理制度不完善，以致开发商捂盘惜售、随意涨价等违规行为频出。此次政策将焦点对准了商品房预售管理，但还需要政府建立明确的惩罚机制才能起到实效。（2）关于进一步加强土地出让收支管理的通知政策要点：为贯彻落实五部委关于进一步加强土地出让收支管理的通知，厦门市国土资源与房产管理局2010年3月19日发布公告，对厦门市土地出让价款支付方式做出规定。根据公告，首次缴纳比例为成交价款的50%，在成交之日起5个工作日内付清，否则取消竞得资格，不与竞得人签订合
12、同，不予退还竞买保证金。易居视点：土地出让金的有效管理和合理利用对规范土地市场有着决定性的影响，大量的土地问题其根源即在于土地出让金管理和运用的不规范。通知对于土地出让金的缴纳期限和首付比例进行了明确的规定，促使开发并降低开发商未来拿地的资金杠杆，从另一个角度收缩了开发商的流动性。这样，一方面可以在一定程度上消减开发商高价拿地的热情，另一方面也可以促使开发商加大销售力度，增加供给,加快销售回款，甚至降低其涨价的动力。（3）关于促进厦门市房地产市场平稳健康发展的意见政策要点：5月7日，继国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知和福建省人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知下发后，
13、厦门市政府制定并发布关于促进厦门市房地产市场平稳健康发展的意见，再推十一条措施，通知切实加强和改善房地产市场调控，引导居民住房理性消费，遏制房价过快上涨的势头，解决城镇居民住房问题。进一步加强土地供应管理。实行房地产开发利用申报制度。加大对土地出让合同的监督检查力度。依法开展闲置土地的清理。进一步规范商品房预售管理。强化商品房预售动态管理。加大对商品房违法违规销售行为的查处力度。进一步健全房地产市场监测和信息发布。各商业银行要严格执行国务院住房信贷政策。继续加快保障性住房的建设速度，实行以需定建，确保符合保障条件的中低收入家庭、引进人才和其他“夹心层”人群得到合理的有效保障。易居视点：正是在楼
14、市成交下降、外部经济面临二次探底的背景下，厦门楼市新政细则出台。2010年5月7日，厦门出台了旨在稳定厦门房地产市场的厦门版“国十一条”，给处于混沌等待的厦门楼市一个明确的信号。厦门版楼市调控政策被冠以“温和型”，它对杀伤力最强的外地客层限购未实施、同时未来明确停贷第三套房政策，总体调控政策相对温和，整体楼市的调控压力得到一定程度的缓解。（4）厦门户籍新政8月1日起施行政策要点：2010年6月22日，厦门市政府召开新闻发布会，公布了新修订的厦门市户籍管理规定及其实施细则，外来人口持厦门暂住证或者栖身证满8年，且具备一定条件者，可在厦门落户。新规明确人才引进户口政策，允许海外人才、留学人员落户本
15、市。落户岛外，门槛相对较低，“连续满8年”放宽至“连续满5年”，其它条件和岛内落户一致。对夫妻投靠、未成年子女投靠、退休父母投靠子女的“三投靠”，可不受拥有合法固定住所条件的限制。购房入户也有新规定：两人以上共同买房且没有直系亲属关系，只能给一名按份共有比例不低于30%的所有权人按规定落户，其他所有权人应经公证同意放弃办理本次购房落户。上述新规，将于2010年8月1日起施行。易居视点：户籍制度本来是一种按住户登记的人口管理制度，但由于中国特殊的国情，使得户籍与福利长期捆绑。目前与户籍挂钩的个人权利，主要涉及政治权利、就业权利、教育权利、社会保障、计划生育、交通事故人身损害赔偿等。新的游戏规划一经确定，在厦门楼市掀起了不小的波澜，小户型商品房尤其是学区房一夜之间变得非常抢手，房地产交易中心办理购房入户手续的窗口前，赶搭“末班车”的购房者络绎不绝。户籍新政直接拉动存量
