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1、 . . . 房地产建材市场经济发展战略及定位研究报告-1-商业秘密声明本文包含的资料属于吉信行方圆房地产营销置业以下简称吉信行的商业,一旦泄漏,可能被商业竞争者利用。因此本文档容仅限于对吉信行作投标之用；除此之外,不得私自发布、使用和复制文档的任何容。如果吉信行有幸和贵方签订合同,对本文档中数据、观点的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。与众不同的地产营销-2-目录contactsPART1:市场预判篇1、宏观经济环境2、房地产市场分析PART2:市场调研篇1、区域发展概况2、区域房地产市场调研3、区域客
2、户调研PART3:项目定位篇1、项目认知2、定位方向思考3、项目发展定位4、客户定位PART4:运营策略篇1、物业发展建议2、启动区引擎策略3、项目开发可行性论证与众不同的地产营销-3-市场预判1、宏观经济环境2、房地产市场分析与众不同的地产营销-4-全国经济走势1：截至目前中国经济运行稳定,增速放缓,保8无碍。与众不同的地产营销-5-全国经济走势2：物价下降,通货膨胀压力逐步减弱,但近期楼市、股市反弹传导部分压力。与众不同的地产营销-6-房地产与宏观经济1：调控重点房地产长期成为调控结构的重点在保证经济平稳增长的前提下,积极发展要逐步调整为减小经济增长,政府财政收入对房地产行业的依赖作用,从
3、根源上保证了房地产市场的长期平稳发展。与众不同的地产营销-7-房地产与宏观经济2：目前仍处于产业支柱地位扫描如下5项指标,房地产行业依然呈现很高的贡献率与众不同的地产营销-8-房地产调控1：十年9政策,两扶持、七调整1992年-20XX9月随政策调整,房地产市场呈现短期波动反应与众不同的地产营销-9-房地产调控2：半年调控效果明显,不过从6、7月份开始楼市成交量大幅回升。与众不同的地产营销-10-房地产调控3：一、二线城市的差异化与09年相比,成交均价涨幅较大的城市成交降幅较大。与众不同的地产营销-11-房地产市场1：上半年住宅成交量跌近5成,价格增长3成与众不同的地产营销-12-房地产市场2
4、：整体来看,市场的量价变化晚于全国市场,从7月份开始触底缓步回升。与众不同的地产营销-13-房地产市场3：从成交结构来看,截止8月份,市场上80平米以下的产品成为市场主导,需求结构相对比较稳定。90平米以下成交占比保持5成以上新政后各面积段成交比变化不打,需求结构保持相对稳定与众不同的地产营销-14-房地产市场4：二手房市场仍然处于比较初级阶段,比例为1：01.58与众不同的地产营销-15-房地产市场5：今年来,近郊区域成交量首次超过市区与众不同的地产营销-16-房地产市场6：从郊县成交情况来看,双流依然保持领头羊位置,郫县正在快速崛起。与众不同的地产营销-17-房地产市场7：受政策影响,近郊
5、区域成交结构发生变化,改善性需求受到一定打压。新政出台后,90平米以上成交比例下降,90平米以下成交比例上升,体现出改善性需求受到打压。其中双流、温江、新都仍以改善性需求为主,郫县、龙泉以刚性需求为主。与众不同的地产营销-18-近期国家重点宏观政策：?9月29日,国家多部委出台楼市调控措施；?各地要加大楼市宏观调控的力度完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买首套商品住房,首付款比例调整到30%及以上；?调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国,切实增加住房有效供给；?加大住房交易
6、市场检查力度。近期全国其他城市房地产市场动态：1、20XX秋季房交会顺利举行并闭幕,多家房企销售过亿,根据对城区东南西北四方位参展楼盘抽样分析,预计此次房交会成交情况应好于春交会；2、国庆楼市成交量急剧萎缩；3、国庆长假前5天楼市成交量超去年；4、限购调控楼市十一成交仍大涨出乎意料。与众不同的地产营销-19-总结：?20XX上半年,全国房市在政策影响后处在低位运行状态,但从6、7月份开始全国各地市场开始回暖,成交量与成交价格均出现回升；?国家宏观调控政策依然持续,并在9月底国家出台929政策,进一步敦促各地政府落实国十条,稳定楼市发展；?新政出台后,一线指标城市国庆成交情况冷暖不同,但多数并未
7、立即受到明显的冲击；?预计10月份之后,市场在新政影响下,将有部分地区市场出现一定的震荡,但总体来看市场不会出现太大反常,与众不同的地产营销-20-区域专题调研1、区域发展概况2、区域房地产市场调研3、区域客户调研与众不同的地产营销-21-1998年,双楠片区还是安置房与城乡结合部的代名词。因为置信的进入,双楠大变。20XX,双楠蜕变为名噪一时的新兴居住区,双楠小区钢架招牌,在10年间目睹了双楠的形成与发展,双楠板块也成就了许多开发商的奇迹与梦想。20XX,伊藤双楠社区店开业,为这个区域提供了堪称传奇的重量级商业配套,？外双楠崛起。20XX,鹭岛国际社区500余亩的重磅之作亮相,革命性的开发模
8、式,为外双楠高端社区的居住价值一锤定音。20XX,置信丽府的亮相,被认为是外双楠板块的再一次高端项目升级。10年双楠,寸土寸金的双楠、外双楠两大区域已经被开发完毕后,轴线发展指向一片更为广阔的新天地。与众不同的地产营销-22-二环二环三环武阳大道三环武阳大道草金路鹭岛国际社区草金路鹭岛国际社区双楠融御武侯国际花园中华名园中华锦绣双楠融御新界大悦城武侯国际花园中华名园置信巴厘岛中华锦绣保利花园华宇楠苑新界大悦城置信巴厘岛武侯大道保利花园华宇楠苑中海锦城武侯大道研究区域界定中海锦城武侯国际新城-外双楠区域：川藏路以武侯大道为核心,2.5环三环外、向武侯大道两侧发散区域,主要包括川藏路武侯国际新区与
9、众不同的地产营销-23-区域发展现状及价值认知在一系列的发展态势下,新双楠片区正迎来前所未有的综合性战略机遇期,因此我们必须重新审视新双楠片区,聚焦新双楠片区。与众不同的地产营销-24-新双楠发展速描与众不同的地产营销-25-速描1东西连贯东升与华阳,未来由于机场二跑道的建设,东升和华阳之间的联系将由华牧路来承担,而华牧路横贯新双楠片区,优越的区位条件,使得新双楠片区左右逢源,将同时得到东升和华阳的辐射。从城市结构和关系来看,新双楠片区承上启下,左右逢源,从城市产业分布来看,新双楠片区处于高新西区武侯科技园西航港开发区高新区南区的高新技术产业带走廊上,近水楼台的区位优势,使得新双楠片区会吸引部
10、分高新企业的进驻。因此新双楠片区处于两城两带南部新城和双流区域,高新技术产业带和双黄路文化休闲带上,特殊的区位条件造就了新双楠片区处于承上启下,左右逢源的城市发展结点上,也造就了新双楠片区不同寻常的历史使命。新航港枢纽,高新起点,新双楠承上启下,左右逢源。与众不同的地产营销-26-交通经脉通达改善,促进新双楠高端开发起步。速描2武侯大道的道路改造提升,加快了车辆时速的同时,也让外双楠从二环到三环外的广阔区域驶上了开发的快车道；武阳大道全线通车,西连青羊大道,南接高朋大道,并延伸至机场路,路面宽约40米,双向6车道,可以直通浣2.5环花、金沙、光华等片区；至此,西南2.5环的任督二脉被打通,驾车
11、从武侯大道道大武侯阳出发,无论是到城西的一品天下还是到城南的神仙树,都武大道可以快速直达,无需再从二环路绕行；3.5环西半弧北至老成灌路、南到武侯大道,长10地铁3号线余公里,最宽50米,在三环外连通武侯大道、光华大道、成温邛公路、羊西线、蜀西路、IT大道、老成灌路等多条主要交通干道,30分钟跑通城西。成双大道武侯大道与众不同的地产营销-27-整合资源,武候新城规划改观商杂气散现状。速描2高科技武候新城产业20XX底武侯新城规划的应运而生,以建设商务高地、制鞋业金花、簇桥两镇,聚集了80%以上的制鞋企宜居武侯为指导,大力发展产业高端,开发高尚社业以及相关上下游产业链等劳动密集型产业,由区,按西
12、部一流,全国领先的标准,打造经济空间、此导致的环境杂乱、人流密集的城中村现象居住空间、生态空间和谐搭配的新城典。一直未有改观。外双楠繁华的生活气息延展至武侯工业园由武侯科技园与中国女鞋之都工业园整合而此戛然而止,这段横亘在新双楠与外双楠之间的成。园区规划面积6.1平方公里,产业定位为以轻工设计城乡结合部,对新双楠的伤害不言而喻。及软件开发为主的工业总部。与众不同的地产营销-28-人居厚度充足,才、富人群将得到进一步扩充速描4武侯科技园经过5年的发展,目前已有100多家企业入驻,从长远看,区行政办公区拟规划迁入,该区域将聚集3万人以上的高学历从业人群。目前该区域的常住人口在8万人左右,在今后的1
13、0年时间里,随着大型开发企业的进驻,新武侯片区的人口将迅速攀升到50万人左右。武侯科技园区已累计引进企业328家,其中鞋业企业25家,电子信息类企业103家,机电一体化企业42家,生物工程及制药企业40家,环保新材料企业17家,投资及其它企业101家。其中入园建设产业化生产基地90家,已建成投产企业57家。建园以来,园区累计创造产值246.2亿元,实现税收15.33亿元,实现就业近4万人,园区的社会效益和经济效益明显体现。与众不同的地产营销-29-于外共享双楠成熟生活配套,于大型商业待建护航,区域宜居蓝图初显速描5?由于武侯大道与成熟的双楠社区近在咫尺,该区域外双楠生活配的商业配套和学校、公园
14、等公共资源两者均可共享。套集群享共套?生活配套除开已建成的千盛百货外,三环的中粮大悦城配也将为区域重要商业配套。中粮大悦城是继西单大悦城后,第二座中粮地产旗下的大型城市综合体,和目前祥云国际相连,届时将成为区域商业动力一重要基地。大悦城将覆盖整个市,对双楠、武侯大道的价值带来极大提升。?武侯大道顺江组团的商业也是重要的一部分,规划项目分别配套建设幼儿园、小学、诊所、蔬菜超市及社区活动场所,打造都市生活街区。置信未来广场、?武侯大道一线从双楠到外双楠将拥有人人乐、伊藤、大悦城家乐福、王府井、沃尔玛等大型商业,短短5公里有6个千盛生活广场、shopping mall.广场与众不同的地产营销-30-
15、新双楠价值透视与众不同的地产营销-31-透城市航空限高天成高端气质,后天发展拟超桐梓林视19新双楠地理位置优越,是传统意义上的双楠、外双楠高端居住板块的延续,承袭了商气人气；点击双楠生活与众不同的地产营销-32-城市航空限高天成高端气质,后天发展拟超桐梓林透视1二环9一个品牌社区云集的崭新居家新大陆,严格航空限高更是促成市区一个极其稀有的低容三环低密生活区。项目容积率楼层开发商武阳大道保利花园2.812、16保利集团华宇楠苑2.711+1华宇集团草金路鹭岛国际社区中海锦城2.812、14中海集团绿地圣路2.812-14绿地集团双楠融御易名邸武侯国际花园中华名园中华锦绣新界大悦城置信巴厘岛保利花园华宇楠苑武侯大道中海锦城绿地圣路易名邸与众不同的地产营销-33-川藏路透区域强有力的产业支撑,富人集群,高端市场隐藏强视2大部消费动力；步入城南武侯大道,沿途的家具、汽配、物流、高档酒楼饭店、汽车4S店、女鞋之都等商业贸易,密集于此,形成了今天的城南另一个隐形的财富商圈。财富也遵循周而复始的自然规律。这个隐形的商圈里,聚集着大批财富人群,他们正是武侯大道新双楠国际居住走廊的居住主力军。八一家具城始建于1991年底,经销厂商在达1800余家。近20年来,这座家具城里,不
